黑鐵時(shí)代，商業(yè)地產(chǎn)成了撐起地產(chǎn)公司業(yè)績重要籌碼，“忐忑”的萬科也不例外。

據(jù)萬科年報(bào)，2021年，公司商業(yè)業(yè)務(wù)(含非并表項(xiàng)目)營收76.22億元，同比增長20.57%；其中，印力管理的商業(yè)項(xiàng)目營收52.3億元，按年增長23.9%；同店同比收入增長12.1%，整體出租率95.3%。

商業(yè)規(guī)模上，截至2021年底，萬科累計(jì)開業(yè)211個(gè)商業(yè)項(xiàng)目（含113個(gè)社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目），建筑面積1139.16萬㎡，同比增21%。其中，2021年新開業(yè)項(xiàng)目34個(gè)，建筑面積206.87萬㎡。

對比8.0%的年?duì)I收增速，以及大跌近半的凈利潤，營收、規(guī)模同比增速均超20%的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)，貼上了萬科“利潤蓄水池“的新標(biāo)簽。

探索十年，“明星mall”出圈——

萬科廣場GALA“公共大社區(qū)”的新新運(yùn)營理念，南翔印象城MEGA掀起“自然+商業(yè)”熱潮，廣州永慶坊、福州煙臺山以城市微更新文化商業(yè)塑造輕文旅消費(fèi)。

劍指第一第二，萬科商業(yè)的規(guī)模增長，亦少不了來自印力版塊的強(qiáng)力整合。

據(jù)2017年3月公告，基于商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略，萬科決定把印力集團(tuán)定位為集團(tuán)商業(yè)開發(fā)和管理的平臺，借助外部資本的力量，對集團(tuán)存量商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行整合。

彼時(shí)，萬科表示，公司擬聯(lián)合其他合作方共同組建兩支專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)投資基金，用以收購公司所擁有的42個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，再由投資基金委托印力集團(tuán)或其下屬公司運(yùn)營管理。

按照當(dāng)時(shí)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，印力是全國第三大商業(yè)管理集團(tuán)，旗下商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目超過60個(gè)，總建筑面積近600萬平方米，旗下有印象城系列、印象匯幾大商業(yè)產(chǎn)品線。

萬科商業(yè)IP出圈記：

角色轉(zhuǎn)換，業(yè)績向好，萬科的商業(yè)品牌IP亦頻頻出圈，怒刷存在感。

從萬科里到萬科廣場GALA，“社區(qū)商業(yè)”應(yīng)時(shí)進(jìn)階

小體量的社區(qū)型商業(yè)項(xiàng)目是萬科各城市公司的著力點(diǎn)?；诖?，萬科推出了社區(qū)商業(yè)1.0版“五菜一湯”。

將社區(qū)設(shè)置一個(gè)菜市場（湯），五菜包括食堂、美發(fā)店、藥店、銀行、洗衣店。相較傳統(tǒng)“單打獨(dú)斗”野蠻生長的社區(qū)商業(yè)，萬科的統(tǒng)一規(guī)劃模式在彼時(shí)展示了強(qiáng)生命力。

2013后萬科社區(qū)商業(yè)迭代至2.0版V-LINK模式——涵蓋社區(qū)配套和服務(wù)，包括眾籌咖啡館項(xiàng)目、創(chuàng)客空間、社區(qū)圖書館、社區(qū)學(xué)堂、童玩中心、體育公園、運(yùn)動MALL等。

同時(shí)上線社區(qū)生活A(yù)PP“在這兒”，形成了物業(yè)服務(wù)、社區(qū)交流與商圈服務(wù)平臺的O2O閉環(huán)模式。

此階段，萬科城市公司商業(yè)創(chuàng)新大潮涌現(xiàn)，社區(qū)商業(yè)形成“萬科里+萬科生活廣場+萬科紅+萬科2049”產(chǎn)品矩陣。

北京萬科主打萬科V-LINK，上海萬科主打2049系列；貴陽萬科主打生活廣場、生活匯；

廣深和閩南地區(qū)主打萬科里——業(yè)態(tài)突出超市、餐飲、教育和生活服務(wù)配套，并推出梅沙教育、魚羊市集、萬享薈等自營品牌；

無錫萬科主打萬科鄰里加Live——首創(chuàng)333模塊化商業(yè)流水線，即1/3萬科招商主力品牌聯(lián)營、1/3萬科業(yè)主經(jīng)營；1/3出售。

2018年，萬科戰(zhàn)略定位從“城市配套服務(wù)商”迭代為“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”，商業(yè)錨定美好消費(fèi)生活場景。萬科社區(qū)商業(yè)再迭代，南方區(qū)域推出了萬科里2.0，以及大社區(qū)運(yùn)營理念。

——萬科里2.0萬科里·瑧，以集結(jié)“首店”“旗艦”“創(chuàng)新”品牌，以“自然”“藝術(shù)”筑造溫度空間；產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套濱湖萬科里，瞄準(zhǔn)以華為員工為代表的新中產(chǎn)消費(fèi)客群；寫字樓服務(wù)配套佛山A32萬科里，面向金融高新區(qū)精致白領(lǐng)與Z世代；高校區(qū)服務(wù)配套廈門云城萬科里，融入閩南特色’哇嘎里共街’和’蝦米碗糕街’街區(qū)，造高校學(xué)生復(fù)合型樂活街區(qū)。

——大社區(qū)運(yùn)營萬科廣場GALA。2021年深圳萬科，將大九州商業(yè)升級為“萬科廣場GALA”，以龍崗萬科廣場、龍城萬科里、里街、陽光里為主，探索大社區(qū)商業(yè)的統(tǒng)籌發(fā)展。

*萬科廣場GALA，

從“五菜一湯”到“V-link”到“大社區(qū)”，發(fā)展至今，社區(qū)商業(yè)成了萬科商業(yè)不可或缺部分。

在產(chǎn)品線方面，萬科管理有萬科里、萬科生活廣場、萬科紅、萬科2049等為主的社區(qū)產(chǎn)品矩陣，印力管理的主要有印象匯、印象里社區(qū)產(chǎn)品線。

印象城系也是印力重點(diǎn)拓展方向，在2021年印力新開的14個(gè)場中，包含了一半的印象城購物中心，且出品都可圈可點(diǎn)。典型的如上海松江印象城在開業(yè)首日創(chuàng)下26萬人的客流，成為上海的爆款項(xiàng)目之一。

而從區(qū)域性購物中心升級至城市級購物中心，印象城的迭代產(chǎn)品、印力旗下層級最高的產(chǎn)品線-印象城MEGA主要聚焦超大型商業(yè)體驗(yàn)中心，近兩年更是憑借著南翔印象城MEGA、溫州印象城MEGA兩大旗艦項(xiàng)目一戰(zhàn)成名。

400家亮相品牌中，城市首店、區(qū)域首店及品牌最新概念店超300家，城市首店及品牌最新概念店占比超40%，區(qū)域首店占比85%，涵蓋時(shí)尚零售、餐飲場景、生活社交、娛樂文化、家庭親子、健康休閑等全客層業(yè)態(tài)。

同時(shí)，將森林搬進(jìn)了購物中心，創(chuàng)新地將商業(yè)空間與業(yè)態(tài)、動線及設(shè)計(jì)相結(jié)合，同時(shí)佐以森林、濕地、高山等主題，打造了一個(gè)沉浸式綠色休閑新體驗(yàn)。

而溫州印象城MEGA開業(yè)3天，數(shù)據(jù)“封神”。銷售額破8139萬元，客流量達(dá)48.3萬+人次，會員累積13萬+。開業(yè)首日品牌業(yè)績?nèi)珖谝?0家、華東第一6家、浙江第一21家，持續(xù)霸榜大眾點(diǎn)評溫州商場熱門榜TOP1、大眾點(diǎn)評全城熱搜TOP1。

作為印力集團(tuán)最高系產(chǎn)品，超大體量的印象城MEGA，更注重商業(yè)空間帶來的體驗(yàn)感。非單純制造網(wǎng)紅打卡點(diǎn)，更關(guān)注從城市文化界面打造出有共鳴、有情懷的商業(yè)空間。同時(shí)強(qiáng)調(diào)與自然生態(tài)的融合，零距離體驗(yàn)自然之美。

城市更新，熱浪不止。

以文化+旅游的形式，萬科形成了新的產(chǎn)品線——城市更新文化商業(yè)，打造承載城市記憶、致敬歷史人文，融合特色I(xiàn)P、文創(chuàng)時(shí)尚的城市生活空間。

“萬科不是簡單的物理層面的更新，而是將文化運(yùn)營與社區(qū)更新相結(jié)合?！睂τ谶@一產(chǎn)品，萬科將本地傳統(tǒng)文化與商業(yè)相融合，用傳統(tǒng)元素講述新故事，展現(xiàn)不一樣的消費(fèi)體驗(yàn)。

特色商業(yè)（主要形態(tài)為古建筑）改造：廣州永慶坊、深圳南頭古城

永慶坊前身為永慶大街，位于有百年歷史的廣州恩寧路中段，片區(qū)內(nèi)有大量危舊房屋，同時(shí)保留了大量傳統(tǒng)民居和文物保護(hù)單位，比如李小龍祖居。由于涉及文物保護(hù)和舊居民安置等難題，該項(xiàng)目改造難度系數(shù)較高，成本亦比較大。

改造完成后，永慶坊“變身”非遺街區(qū)，一期已開放特色民宿集群、文化體驗(yàn)店、特色餐飲、創(chuàng)意辦公、文藝展演空間等多類業(yè)態(tài)；未來二期約6萬平方米的空間里，融合老字號一條街、西關(guān)風(fēng)情體驗(yàn)區(qū)、濱水休閑餐飲區(qū)、復(fù)合型文化展覽中心、沉浸式文化體驗(yàn)區(qū)、辦公生活區(qū)等多種功能。

*廣州永慶坊，圖片來源/項(xiàng)目方

而深圳南頭古城在保留明清、民國、改革開放、新時(shí)代各個(gè)歷史時(shí)期代表性建筑的基礎(chǔ)上，結(jié)合餐飲、文創(chuàng)、休閑等多種業(yè)態(tài)，活化古城，兼具網(wǎng)紅氣與煙火氣。

正在籌備的福州煙臺山二期、海南老騎樓項(xiàng)目、成都沸騰里等項(xiàng)目也都將以此思路實(shí)現(xiàn)古建筑煥活，打造當(dāng)?shù)氐奈幕糜蔚貥?biāo)。

*海口騎樓老街，圖片來源/項(xiàng)目方

“工改商”、“工改租”：成都猛追灣、無錫運(yùn)河外灘

改造前，成都猛追灣集中了由國有企業(yè)興建的各種廠房和宿舍，但2000年之后，該片區(qū)伴隨傳統(tǒng)工業(yè)的衰落而走向破敗。

2018年，成華區(qū)政府啟動了關(guān)于猛追灣片區(qū)的城市升級改造工程，經(jīng)萬科操刀，片區(qū)保留包括沿河剃頭鋪?zhàn)雍凸艖驁@等特色商家下，提升硬件軟件，引進(jìn)42家網(wǎng)紅品牌，形成以小店、首店、夜間經(jīng)濟(jì)為主打特色的活力街區(qū)。

*成都猛追灣，

而無錫運(yùn)河外灘項(xiàng)目位于京杭大運(yùn)河與梁溪河交匯處，是無錫機(jī)床廠舊址，其前身為榮氏家族的開源機(jī)器廠；改造后，為匯集美術(shù)館、休閑餐飲與娛樂的現(xiàn)代濱水休閑商業(yè)區(qū)。

以社區(qū)商業(yè)、城市更新文化商業(yè)、超大型城市體驗(yàn)中心三大IP為向，萬科商業(yè)還在加速追擊。