一、基本概念

1、房地產(chǎn)

房地產(chǎn)又稱(chēng)不動(dòng)產(chǎn)，英文中用real estate和real property表示。前者指其物質(zhì)實(shí)體，即土地以及與之相連的建筑物、構(gòu)筑物和基礎(chǔ)設(shè)施；后者則在此基礎(chǔ)上，強(qiáng)調(diào)附帶的各項(xiàng)權(quán)益。

通常，“房地產(chǎn)”包括有形的部分（即實(shí)物：房產(chǎn)、地產(chǎn)及其附著物）和無(wú)形的部分（各種權(quán)益：占有、使用、收益、處分等）；而不動(dòng)產(chǎn)除房產(chǎn)和地產(chǎn)之外，實(shí)際上還包括道路、橋梁等。

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā):

（1）概念：

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照城市規(guī)劃的要求，通過(guò)投資，在城市地域上建設(shè)起適合城市社會(huì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要和滿(mǎn)足用戶(hù)要求的房屋建筑及其綜合配套設(shè)施，并以此實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)目標(biāo)和提高土地使用的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益的活動(dòng)。

它是以城市土地資源為對(duì)象，在依法取得的國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。

（2）特點(diǎn)：

①開(kāi)發(fā)成本高，投資量大；

②開(kāi)發(fā)建設(shè)期長(zhǎng)，投資周轉(zhuǎn)慢；

③市場(chǎng)具有地區(qū)性；

④涉及面廣，綜合性強(qiáng)。

3、房地產(chǎn)的流程:

一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可分為可行性研究、前期工作、建設(shè)實(shí)施、房屋營(yíng)銷(xiāo)和服務(wù)等四個(gè)階段。

4、房地產(chǎn)市場(chǎng)分類(lèi)

分為：一級(jí)市場(chǎng)、二級(jí)市場(chǎng)、三級(jí)市場(chǎng)。

（1）一級(jí)市場(chǎng)：指最初級(jí)原始土地的轉(zhuǎn)讓——土地市場(chǎng)

（2）二級(jí)市場(chǎng)：指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在取得土地后再開(kāi)發(fā)、建設(shè)、銷(xiāo)售，一般來(lái)說(shuō)指在建商品房（期房）——一手房市場(chǎng)

（3）三級(jí)市場(chǎng)：是指已建好的商品房在市場(chǎng)上轉(zhuǎn)讓?zhuān)褪窃诜慨a(chǎn)中介所轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)——二手房市場(chǎng)

備注：一手房：新建的商品房進(jìn)行第一次交易時(shí)為'一手'；二手房：第二次（以上）交易則為'二手'。

5、土地分類(lèi)

(1)按性質(zhì)和功能分——分綜合用地、居住用地、商業(yè)用地（如時(shí)代廣場(chǎng)，稅收貴）、公共設(shè)施用地（如銀行總部用地）、工業(yè)用地、道路廣場(chǎng)用地、倉(cāng)儲(chǔ)用地、市政公共設(shè)施用地（如變電所）、對(duì)外交通用地、綠化用地等；

(2)按開(kāi)發(fā)程度來(lái)分——分生地和熟地，毛地。

A.生地——沒(méi)有經(jīng)過(guò)任何投入或投入一部分還未開(kāi)發(fā)的土地，如農(nóng)地、荒地

B.熟地——七通一平：指道路、供熱、供水、供電、供煤氣（天然氣），給排水、排污、場(chǎng)地平衡。

C、毛地——具有一定程度的城市基礎(chǔ)設(shè)施，但地上有有待拆遷安置的舊壞房屋的土地。

6、土地獲取方式

我國(guó)的土地所有權(quán)主體為國(guó)家或集體，個(gè)人只有使用權(quán)，而沒(méi)有所有權(quán)（但房屋的所有權(quán)主體可以為個(gè)人）。

單位獲取土地使用權(quán)的基本方式：出讓?zhuān)▏?guó)家 單位）與轉(zhuǎn)讓?zhuān)▎挝?單位/個(gè)人）。

7、土地使用權(quán)出讓方式

以“8.31大限”為界限：以前——拍賣(mài)、招標(biāo)、協(xié)議；

之后——招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌（簡(jiǎn)稱(chēng)“招拍掛”）

8、土地的使用年限

是指政府以拍賣(mài)、招標(biāo)、協(xié)議（或掛牌）的方式，將國(guó)有土地使用權(quán)有一定年限內(nèi)出讓給土地使用者?，F(xiàn)政府對(duì)土地使用權(quán)年限規(guī)定如下：居住用地70年，工業(yè)、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育、綜合用地為50年，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地為40年。

備注：土地使用年限計(jì)算日期從開(kāi)發(fā)商辦好土地使用證的那天算起。由于我們國(guó)家是從80年代末開(kāi)始商品房買(mǎi)賣(mài)的，所以還沒(méi)觸及到年限后的使用問(wèn)題，一般形式下按差價(jià)補(bǔ)補(bǔ)償金（如土地轉(zhuǎn)換），政府有權(quán)在使用年間收回地產(chǎn)。

9、房產(chǎn)分類(lèi)

（1）按建筑層數(shù)分——低層（3層以下，如別墅、農(nóng)村屋等）；多層（7層以下、無(wú)電梯的建筑，五馬街的個(gè)別建筑8層超標(biāo)，建筑成本在2800元/平方米左右）；小高層（1梯2戶(hù)8-18層建筑高度一般在50米以下建筑成本在3200~3500元/平方米左右）；高層18層以上30、31、32層以下，100米以下，按3米一層計(jì)算，建筑成本在5800-6400元/平方米左右；超高層100米以上（如世貿(mào)大廈268米）。（以上為零幾年成本，僅供參考）

（2）按建筑物主要承重構(gòu)件所使用的材料分——分鋼筋混泥土結(jié)構(gòu)建筑、砌體結(jié)構(gòu)建筑、鋼結(jié)構(gòu)建筑、木結(jié)構(gòu)建筑。

（3）按承重結(jié)構(gòu)類(lèi)型分——混合結(jié)構(gòu)（適合多層建筑）、框架結(jié)構(gòu)（適用于10層以下建筑）、剪力墻結(jié)構(gòu)（多用于12—30層住宅、旅館建筑中）、框架—剪力墻結(jié)構(gòu)（適用于高層建筑）、筒體結(jié)構(gòu)（適用于高層、超高層建筑）、大跨結(jié)構(gòu)（在體育館、大型火車(chē)站、航空港等公共建筑中所采用的結(jié)構(gòu)，如北京體育館）。

10、幾個(gè)常用概念

（1）建筑面積：整棟大廈的總面積（地下室、夾層、閣樓不算建筑面積，如是地下商業(yè)或是高度在2.2m以上的算建筑面積），所以沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的一是違章建筑，二是高度不夠。

（2）建筑密度：建筑占地面積/占地面積（越低表示空間和綠化越好）

（3）容積率:總建筑面積/總占地面積（一般，別墅0.8以下，多層在1～1.2，小高層1.5~2，高層2以上）。

（4）綠地率:土地上的綠化面積/占地面積。

（5）商品房的銷(xiāo)售面積：商品房按“套”出售，商品房的銷(xiāo)售面積即為購(gòu)房者聽(tīng)購(gòu)買(mǎi)的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（以下簡(jiǎn)稱(chēng)套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。商品房銷(xiāo)售面積＝套內(nèi)建筑面積＋分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。

（7）套內(nèi)建筑面積:指是商品房的獨(dú)用面積。它是由三部分組成的。一是商品房的使用面積，二是商品房的墻體面積，三是陽(yáng)臺(tái)面積。

（8）商品房的使用面積：包括臥室、起居室、廳、過(guò)道、廚房、衛(wèi)生間、儲(chǔ)藏室、壁柜等各室內(nèi)面積的總和。內(nèi)墻面的抹灰厚度，計(jì)入使用面積內(nèi)，躍層住宅中的戶(hù)內(nèi)樓梯計(jì)入本戶(hù)使用面積。

　　（9）商品房的墻體面積：在一套商品房?jī)?nèi)包含有公用墻和非公用墻兩種。公用墻是指相鄰戶(hù)之間的分隔墻及戶(hù)與樓梯走道之間的分隔墻(包括山墻)；非公用墻是指一套商品房?jī)?nèi)各室之間的分隔墻。公用墻的墻體水平面積：對(duì)于戶(hù)與戶(hù)之間的公用墻面積是一家一半，對(duì)于其他公用墻面積要?jiǎng)澐譃樘變?nèi)部分和公用部分。套內(nèi)部分是以戶(hù)與戶(hù)分隔墻的一半厚度來(lái)掌握。例如戶(hù)與戶(hù)之間的分隔墻是24厘米(俗稱(chēng)24墻)，各戶(hù)占12厘米。那么戶(hù)與公用樓梯走道之間的分隔墻及外墻(包括山墻)的分劃是12厘米計(jì)入套內(nèi)面積，其余計(jì)入公用面積。在實(shí)際計(jì)算時(shí)套內(nèi)面積和套內(nèi)墻體面積是合并計(jì)算的。

　　（10）陽(yáng)臺(tái)面積：陽(yáng)臺(tái)面積一般按突出墻面的陽(yáng)臺(tái)外圍尺寸計(jì)算面積。陽(yáng)臺(tái)有封閉式和不封閉式，封閉式陽(yáng)臺(tái)計(jì)全面積，不封閉式陽(yáng)臺(tái)計(jì)半面積。陽(yáng)臺(tái)是否封閉以規(guī)劃批準(zhǔn)的建筑設(shè)計(jì)為準(zhǔn)。

（11）得房率:使用面積/總面積（一般樓越高得房率越低，多層90~95%，小高層80~92%，高層60~80%，商鋪得房率50~60%）

（12）層高:是指住宅高度以“層”為單位計(jì)量，每一層的高度國(guó)家在設(shè)計(jì)有要求，這個(gè)高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。一般，住宅2.8m~3m（南方標(biāo)高）

（13）開(kāi)間:住宅設(shè)計(jì)中，是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離。

（14）進(jìn)深：在建筑學(xué)上是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻皮之間的實(shí)際長(zhǎng)度。

（15）玄關(guān)：就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個(gè)緩沖過(guò)渡的地段。

（16）壁柜：住宅套內(nèi)與墻壁結(jié)合而成的落地貯藏空間。

（17）吊柜：住宅套內(nèi)上部的貯藏空間。

（18）步入式衣柜：衣柜底部與房間地面平行，人能直接走進(jìn)去掛取衣物的專(zhuān)用衣服放置空間，一般為主臥室服務(wù)。

11、補(bǔ)充概念

（1）商品房：是指由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)并出售、出租的房屋。

（2）經(jīng)濟(jì)適用住房：是指根據(jù)國(guó)家經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計(jì)劃安排建設(shè)的住宅。由國(guó)家統(tǒng)一下達(dá)計(jì)劃，用地一般實(shí)行行政劃撥的方式，免收土地出讓金，對(duì)各種經(jīng)批準(zhǔn)的收費(fèi)實(shí)行減半征收，出售價(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，按保本微利的原則確定。

（3）廉租住房：是指政府和單位在住房領(lǐng)域?qū)嵤┥鐣?huì)保障職能，向具有城鎮(zhèn)常住居民戶(hù)口的最低收入家庭提供的租金相對(duì)低廉的普通住房。

（4）期 房：是指開(kāi)發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開(kāi)始至取得房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）止，在這一期間的商品房稱(chēng)為期房，消費(fèi)者在這一階段購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)應(yīng)簽預(yù)售合同。

（5）現(xiàn) 房：是指消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)時(shí)具備即買(mǎi)即可入住的商品房，即開(kāi)發(fā)商已辦妥所售的商品房的大產(chǎn)證的商品房，與消費(fèi)者簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同后，立即可以辦理入住并取得產(chǎn)權(quán)證。

（6）地下室：是指房屋全部或部分在室外地坪以下的部分（包括層高在2.2m以下的半地下室），房間地面低于室外地平面的高度超過(guò)該房間凈高的1/2者。

（7）半地下室：房間地面低于室外地平面的高度超過(guò)該房間凈高的1/3，且不超過(guò)1/2者。

（8）閣樓：一般是房屋建成后，因各種需要，利用房間內(nèi)部空間上部搭建的樓層。

（9）復(fù)式商品房：是一種經(jīng)濟(jì)型房屋，在層高較高的一層樓中增建一個(gè)夾層，從而形成上下兩層的樓房。

（10）躍層式商品房：由上、下兩層樓面、臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其他輔助用房，并采用戶(hù)內(nèi)獨(dú)用的小樓梯連接的房屋。

（11）外飄窗：指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面為玻璃，從而使人們擁有更廣闊的視野，更大限度地感受自然、親近自然，通常它的窗臺(tái)較低甚至為落地窗。

（12）房地產(chǎn)契稅：是指由于土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、房屋買(mǎi)賣(mài)、交換或贈(zèng)與等發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移時(shí)向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種稅賦。

（13）營(yíng)業(yè)稅：是以房屋為征稅對(duì)象、按照房屋的原值或房產(chǎn)租金向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種稅。

（14）印花稅：指對(duì)在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中或經(jīng)濟(jì)交往中書(shū)立的或領(lǐng)受的房地產(chǎn)憑證征收的一種稅賦。

（15）個(gè)人所得稅：指?jìng)€(gè)人將擁有合法產(chǎn)權(quán)的房屋轉(zhuǎn)讓、出租或其他活動(dòng)并取得收入，就其所得計(jì)算征收的一種稅賦。

（16）房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)：指房屋所有權(quán)和該房屋占用國(guó)有土地的使用權(quán)，房地產(chǎn)所有者對(duì)其所有的房地產(chǎn)享有占用、使用、收益和處分的權(quán)利。

（17）按揭：是英文'mortgage'（抵押）的音譯，是指按揭人將房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給提供貸款的銀行作為還款保證，按揭人在還清貸款后，按揭受益人立即將所涉及的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給按揭人的行為。

（18）住房公積金：是一種義務(wù)性的住房長(zhǎng)期儲(chǔ)金。住房公積金制度是結(jié)合我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革的實(shí)際情況而實(shí)行的一種房改政策，指有關(guān)住房公積金的歸集、管理、使用、償還等諸環(huán)節(jié)有機(jī)構(gòu)成的整個(gè)運(yùn)行機(jī)制和管理的制度。具體內(nèi)容主要有三個(gè)方面：①'個(gè)人存儲(chǔ)，單位資助'住房公積金，專(zhuān)項(xiàng)用于住房支出，其公積金本息免征個(gè)人所得稅。②按'統(tǒng)一管理'的原則管理住房公積金。③按'專(zhuān)項(xiàng)使用'的原則運(yùn)用住房公積金。

（19）個(gè)人住房抵押貸款：是借款人購(gòu)、建、修住房時(shí)以借款人或第三者能自主支配的房地產(chǎn)作為抵押物，向銀行申請(qǐng)一定數(shù)額借款的一種貸款方式。借款人到期不能歸還貸款本息的，貸款銀行有權(quán)依法處分其抵押房地產(chǎn)以獲得清償。

（20）個(gè)人住房擔(dān)保貸款：是指借款人或第三人以所購(gòu)住房和其他具有所有權(quán)的財(cái)產(chǎn)作為抵押物或質(zhì)物，或由第三人為其貸款提供保證，并承擔(dān)連帶責(zé)任的貸款。借款人到期不能償還貸款本息的，貸款銀行有權(quán)依法處理其抵押物或質(zhì)物，或要求保證人承擔(dān)連帶償還本息責(zé)任。

12、售房五證

⑴《國(guó)有土地使用證》

⑵《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》

⑶《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》

⑷《建設(shè)工程施工許可證》

[5]《商品房銷(xiāo)售許可證》和《商品房預(yù)售許可證》

13、“三通一平”與“七通一平”

（1）三通一平：指供熱、供電、供水到位，場(chǎng)地平整。

（2）七通一平：指道路、供熱、供水、供電、供煤氣（天然氣），給排水、排污、場(chǎng)地平衡。