第一部分

關(guān)于“拆遷規(guī)模”，探討“全面改造”和“微改造”的問題

第二部分

關(guān)于“建設(shè)規(guī)?！?，探討“拆建比”和“產(chǎn)居比”的問題

第三部分

關(guān)于“新老城區(qū)”，探討“選擇標(biāo)準(zhǔn)”和“平衡分配”的問題

（注：若您覺得全文過長，可以只關(guān)注標(biāo)藍(lán)標(biāo)紅加粗的結(jié)論部分，或者可以關(guān)注全文重點(diǎn)部分：第10和第12個(gè)問題）

 問題1 

“防止大拆大建”的含義是什么？

國家住建部于去年8月底正式發(fā)布的63號(hào)文《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問題的通知》標(biāo)題直接點(diǎn)明“防止大拆大建”。“防止大拆大建”，顧名思義就是切忌大范圍、大規(guī)模、短時(shí)間的拆除老舊房屋、然后建設(shè)新房。但與此同時(shí)，“防止大拆大建”又并不等于“禁止拆建”、“不拆不建”。

也就是說：實(shí)施城市更新行動(dòng)，允許進(jìn)行拆除和重建，但必須適度適當(dāng)、控制規(guī)模、循序漸進(jìn)。這個(gè)規(guī)定相當(dāng)科學(xué)且非常符合現(xiàn)實(shí)情況。“大拆大建”不可取已無需多言，但為何又允許城市更新實(shí)施全面改造、進(jìn)行適當(dāng)規(guī)模的拆建呢？

目前，廣州城鎮(zhèn)化率已達(dá)到86%，城市化進(jìn)程逐步進(jìn)入中后期階段，可供開發(fā)建設(shè)的土地日漸減少——這意味著廣州的城市發(fā)展建設(shè)必須要開始由“發(fā)展增量”的模式，逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)椤皟?yōu)化存量”的模式，不能再純粹開發(fā)建設(shè)未開發(fā)土地，而應(yīng)當(dāng)適當(dāng)將目光重新投向城市建成區(qū)，尤其是位處黃金地段但開發(fā)年代較為久遠(yuǎn)的建成區(qū)，所以也允許“適當(dāng)拆建”。

倘若在城市更新過程中，要求建成區(qū)完全保持一成不變、禁止任何拆建，那么部分老舊的建城區(qū)、老房屋由于受到建設(shè)年代的限制，土地利用率并不如人意，規(guī)劃設(shè)計(jì)也不符合現(xiàn)代社會(huì)生活需要，無疑將被加速發(fā)展的現(xiàn)代化越甩越遠(yuǎn)，面臨越發(fā)嚴(yán)重的無地可用的窘?jīng)r，導(dǎo)致缺乏經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。

而隨著未開發(fā)土地資源的逐漸緊張，新城開發(fā)愈發(fā)需要前往深入郊區(qū)，其城市地理位置的劣勢(shì)難以彌補(bǔ)，這導(dǎo)致縱使新城開發(fā)難度低、但產(chǎn)業(yè)引入難度高，開發(fā)收益較低的弊病逐漸顯露，遲早會(huì)出現(xiàn)新城開發(fā)再也無力拉動(dòng)廣州經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的一天。

一方面是地理位置優(yōu)越的中心城區(qū)土地利用率不如人意、規(guī)劃設(shè)計(jì)與城市發(fā)展脫節(jié)；另一方面是位于郊區(qū)的新城開發(fā)收益低、難以拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展——因此，“城市更新”作為重點(diǎn)工作任務(wù)提出后，標(biāo)志著廣州將會(huì)由純粹“新城開發(fā)”的模式，轉(zhuǎn)變?yōu)椤靶鲁情_發(fā)”和“舊城改造”協(xié)調(diào)并舉的模式

——新城建設(shè)腳步稍微放緩但又不能停止；而舊城則需要選擇一小部分進(jìn)行全面改造，以提升黃金地段的土地利用率、為受困于無地可用而發(fā)展受阻的中心城區(qū)提供全新的產(chǎn)業(yè)載體、注入新鮮的發(fā)展活力。

1920年和2020年廣州航拍

時(shí)代發(fā)展的列車呼嘯而去、現(xiàn)代進(jìn)步的車輪滾滾向前，“一成不變”和“翻天覆地”皆不可取——這也是為什么國家住建部提出城市更新要“防止大拆大建”，但并非”禁止拆除建設(shè)“，而需要”適度拆建“的根本原因。

所以，廣州中心城區(qū)的城市更新工作，應(yīng)當(dāng)以”全面改造“和”微改造“并舉的模式進(jìn)行。

 問題2 

如何評(píng)價(jià)廣州各區(qū)舊改項(xiàng)目數(shù)量、規(guī)模和推進(jìn)速度上的嚴(yán)重失衡？

 問題3 

如何界定“大拆大建”？

在分析這兩個(gè)問題之前，文章先對(duì)廣州城市更新中一個(gè)鮮明的對(duì)比反差提出質(zhì)疑。

我個(gè)人對(duì)越秀區(qū)南洋電器廠舊城更新改造項(xiàng)目的叫停頗感意外和不解，最主要的原因是：在過去的十年里，廣州老城區(qū)尤其是越秀區(qū)，根本沒有進(jìn)行任何城市更新改造項(xiàng)目，而近年“城市更新”作為國家重要戰(zhàn)略提出后，越秀區(qū)也僅僅提出了區(qū)區(qū)幾個(gè)城市更新項(xiàng)目，每個(gè)項(xiàng)目都僅僅是從整個(gè)越秀區(qū)中劃出的很小一部分。

而南洋電器廠項(xiàng)目又作為其中唯一獲批且已開始推進(jìn)簽約工作的項(xiàng)目，規(guī)模更小——全面改造的區(qū)域占地面積僅為3.7公頃，僅僅是越秀區(qū)建成區(qū)面積（3359公頃）的1/1000，究竟算不算在越秀老城區(qū)“大拆大建”？而如今南洋電器廠項(xiàng)目甚至又進(jìn)一步削減了一半的改造規(guī)模，剩下的改造面積大約只占越秀區(qū)面積的1/2000。

作為對(duì)比，黃埔區(qū)進(jìn)行的幾十個(gè)舊村改造項(xiàng)目，單單位于知識(shí)城的何棠下村，整村拆遷改造的占地面積已經(jīng)達(dá)到168公頃，占黃埔區(qū)建成區(qū)面積（16091公頃）的1/100；而沙步村整村拆遷改造的占地面積亦達(dá)158公頃，也占黃埔區(qū)建成區(qū)面積的1/100。

廣州市各區(qū)建成區(qū)面積統(tǒng)計(jì)表

顯而易見，黃埔區(qū)單一舊村改造無論是全面改造的范圍、規(guī)模，還是改造面積占全區(qū)面積的占比，都遠(yuǎn)高于南洋電器廠全面改造項(xiàng)目。所以，南洋電器廠作為廣州城市更新中“全面改造”范圍最小的項(xiàng)目，最終卻仍需繼續(xù)縮減全面改造的規(guī)模，讓人深感不解。

等比例尺下兩個(gè)全面改造項(xiàng)目范圍對(duì)比

當(dāng)然，單一舊村改造的拆遷面積占黃埔區(qū)建成區(qū)面積的比例也不高，僅為1%；但是黃埔區(qū)有大量舊村改造項(xiàng)目，所有舊村改造項(xiàng)目拆遷面積加和后占黃埔區(qū)建成區(qū)面積比例就不容小覷了，尤其是這些舊村改造大多是同時(shí)推進(jìn)——也就是說，目前黃埔區(qū)舊村改造推進(jìn)節(jié)奏過快、稍顯激進(jìn)，容易導(dǎo)致在未來出現(xiàn)短時(shí)間內(nèi)陸產(chǎn)樓盤供應(yīng)量快速集中爆發(fā)、公共配套等服務(wù)設(shè)施需求量激增等復(fù)雜矛盾的情況。

而與此同時(shí)，越秀區(qū)等其他中心城區(qū)城市更新改造項(xiàng)目推動(dòng)又困難重重，十年來唯一一個(gè)舊城全面改造項(xiàng)目、且僅占越秀區(qū)面積1/1000的南洋電器廠項(xiàng)目，卻因?yàn)椤敖ㄔO(shè)規(guī)模過大”而縮減改造規(guī)模，令人不勝唏噓。

廣州各區(qū)21年上半年拆遷面積、已批/已拆城更項(xiàng)目數(shù)量的情況

可見黃埔區(qū)均一騎絕塵、而中心城區(qū)尤其越秀區(qū)明顯落后

因此，目前廣州全市范圍內(nèi)各區(qū)舊改項(xiàng)目數(shù)量、全面改造規(guī)模與推進(jìn)速度上，存在著嚴(yán)重的失衡——中心城區(qū)尤其是老城區(qū)，全面改造的項(xiàng)目趨近于0且范圍很小，推進(jìn)速度亦非常緩慢；而黃埔區(qū)，全面改造的舊村數(shù)量達(dá)到數(shù)十個(gè)，而且范圍較大，推進(jìn)速度相當(dāng)快——可謂是“冰火兩重天”。

那么，既然廣州市內(nèi)各地在“大拆大建”的界定上存在著明顯的反差，因此出現(xiàn)了一個(gè)嚴(yán)肅的問題：究竟如何界定是否屬于“大拆大建”？

國家住建部63號(hào)文《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問題的通知》中明確提出：

嚴(yán)格控制大規(guī)模拆除。除違法建筑和經(jīng)專業(yè)機(jī)構(gòu)鑒定為危房且無修繕保留價(jià)值的建筑外，不大規(guī)模、成片集中拆除現(xiàn)狀建筑，原則上城市更新單元（片區(qū)）或項(xiàng)目內(nèi)拆除建筑面積不應(yīng)大于現(xiàn)狀總建筑面積的20%。提倡分類審慎處置既有建筑，推行小規(guī)模、漸進(jìn)式有機(jī)更新和微改造。

所以可見國家住建部對(duì)“大拆大建”的界定標(biāo)準(zhǔn)為：城市更新單元內(nèi)，拆除部分建筑面積/總建筑面積≤20%。然而根據(jù)這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，又會(huì)產(chǎn)生另一個(gè)問題：“城市更新單元”究竟如何定義？范圍如何選取？

 問題4

同一項(xiàng)目內(nèi)“拆、改、留”沖突協(xié)調(diào)問題難解，如何破局？

 問題5 

如何避免“大拆大建”，操之過急？

解答前文關(guān)于“城市更新單元”的定義和范圍之前，需要先明確“城市更新單元”和“更新改造項(xiàng)目”是兩個(gè)不同的概念，并討論一下同一“更新改造項(xiàng)目”內(nèi)“拆、改、留”沖突協(xié)調(diào)的問題——這是南洋電器廠全面改造項(xiàng)目縮減改造規(guī)模、一半?yún)^(qū)域改為“微改造”之后，凸顯出的另一個(gè)矛盾。

我們以“冼村舊村全面改造項(xiàng)目”為例，對(duì)此進(jìn)行一些假設(shè)分析。

假設(shè)“冼村舊村改造項(xiàng)目”就等于一個(gè)“城市更新單元”，如果嚴(yán)格按照63號(hào)文的標(biāo)準(zhǔn)，那么位于珠江新城黃金地段的冼村舊村全面改造只得拆除全村的20%，其余80%需要保留或微改造——這將會(huì)顯得十分怪異和奇葩，而且會(huì)產(chǎn)生四個(gè)不好的結(jié)果：

結(jié)果一：容易導(dǎo)致居民心理不平衡：為何在同一個(gè)改造項(xiàng)目內(nèi)有些全面改造、有些卻保留？

緊鄰珠江新城的冼村（改造前）

堪稱“城市洼地”

結(jié)果二：由于同屬一個(gè)更新改造項(xiàng)目，項(xiàng)目劃定的范圍本身并不大、居民樓棟之間基本沒有大路等地理分割，若僅拆除一部分，那么這部分拆除重建的過程中，未拆除部分的居民會(huì)明顯受到施工噪音、灰塵等的影響。

改造中的冼村近況

結(jié)果三：會(huì)導(dǎo)致片區(qū)規(guī)劃、城市設(shè)計(jì)等難以“放開手腳”，受到拆和留兩部分的共同影響，無法整體地、成規(guī)模地布局、規(guī)劃、設(shè)計(jì)和建設(shè)，最終導(dǎo)致全面改造的部分較難達(dá)到最佳效果。

冼村改造效果圖

結(jié)果四：對(duì)于一個(gè)片區(qū)，比如一個(gè)老舊小區(qū)或城中村，如果僅改造其中的一部分，對(duì)城市景觀、城市面貌的提升作用有限，且片區(qū)內(nèi)出現(xiàn)新舊混雜的情況。

所以，如果將“城市更新單元”的范圍等同于“更新改造項(xiàng)目”的范圍，那么按照63號(hào)文的標(biāo)準(zhǔn)則需進(jìn)一步劃出拆除和保留的部分，這會(huì)導(dǎo)致上面四個(gè)問題近乎“無解”。

因此思考后，我認(rèn)為存在一個(gè)有望破局的可能性：住建部提及的“城市更新單元”并不等于廣州的“更新改造項(xiàng)目”。

提到“單元”，我第一時(shí)間聯(lián)想到的是“控制性規(guī)劃管理單元”。“控制性詳細(xì)規(guī)劃”作為城市規(guī)劃設(shè)計(jì)體系中“承上啟下”的重要一環(huán)，意義重大；而每一個(gè)“控制性規(guī)劃管理單元”的劃分極其科學(xué)嚴(yán)格，恰好能為“城市更新單元”的劃分提供線索和幫助。

在舊城中心區(qū)，每個(gè)控制性規(guī)劃管理單元的面積大概為20-50公頃，在新城區(qū)則為80-150公頃。而廣州中心四區(qū)（越秀、天河、海珠、荔灣）建成區(qū)面積之和為24713公頃，所以對(duì)于中心城區(qū)而言，每個(gè)控制性管理單元占中心城區(qū)總面積的約1/500到1/1250。

如果將“控制性規(guī)劃管理單元”的范圍等同于“城市更新單元”的范圍，那么每個(gè)“城市更新單元”內(nèi)允許拆除的范圍僅占中心城區(qū)的20%*1/1000，即1/5000，顯然偏小了。

所以，是否可以以多個(gè)“控制性規(guī)劃管理單元”的集合、甚至是一個(gè)“街道”作為一個(gè)“城市更新單元”？經(jīng)嘗試，我個(gè)人認(rèn)為一個(gè)“城市更新單元”的面積介于一個(gè)“控規(guī)管理單元”的面積和一個(gè)“街道”的面積之間最為合適。

如上圖所示，每個(gè)藍(lán)色區(qū)域都是一個(gè)“城市更新單元”，其面積約為2-3個(gè)“控規(guī)管理單元”之和；每個(gè)白色區(qū)域都是一個(gè)“更新改造項(xiàng)目”，而每個(gè)“更新改造項(xiàng)目”都需要經(jīng)過以下三重遴選：

①劃分并選定合適的“城市更新單元”

②在“城市更新單元”內(nèi)選出適宜全面改造的舊城或舊村，作為“更新改造項(xiàng)目”

③若有多個(gè)“更新改造項(xiàng)目”，則可以分一期二期三期，循序漸進(jìn)式推進(jìn)改造

南洋電器廠所在的廣州第一代CBD環(huán)市東片區(qū)

亦可劃分為多個(gè)城市更新單元

如此一來，便可滿足住建部63號(hào)文中“原則上城市更新單元（片區(qū)）或項(xiàng)目內(nèi)拆除建筑面積不應(yīng)大于現(xiàn)狀總建筑面積的20%”的標(biāo)準(zhǔn)，有效避免出現(xiàn)“大拆大建”、操之過急的問題；與此同時(shí)，還能最大程度降低改造部分對(duì)保留部分的影響，又便于統(tǒng)籌進(jìn)行城市規(guī)劃設(shè)計(jì)、凸顯城市更新帶來的對(duì)城市環(huán)境面貌的提升，更為缺乏土地的中心城區(qū)提供全新的產(chǎn)業(yè)載體、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)再增長。

 問題6 

“全面改造”和“微改造”如何有機(jī)結(jié)合、協(xié)調(diào)劃分？

前文第一個(gè)問題中我們提到：廣州將會(huì)由純粹“新城開發(fā)”的模式，轉(zhuǎn)變?yōu)椤靶鲁情_發(fā)”和“舊城改造”協(xié)調(diào)并舉的模式。既然“一成不變”和“翻天覆地”皆不可取，那么究竟如何確定“全面改造的規(guī)模體量”、如何給定“全面改造的推進(jìn)時(shí)序”呢？我們先回到前文所說的“三重遴選”：

①劃分并選定合適的“城市更新單元”

②在“城市更新單元”內(nèi)選出適宜全面改造的舊城或舊村，作為“更新改造項(xiàng)目”

③若有多個(gè)“更新改造項(xiàng)目”，則可以分一期二期三期，循序漸進(jìn)式推進(jìn)改造

這里面有三個(gè)“并非”：

• 并非所有中心城區(qū)和建成區(qū)都適合被選定為“城市更新單元”；

• 并非整個(gè)“城市更新單元”都會(huì)被選定為最終全面改造的“更新改造項(xiàng)目”；

• 并非每個(gè)“更新改造項(xiàng)目”都需要同時(shí)期推進(jìn)全面改造。
  

首先，由于“全面改造”投入巨大、涉及面較廣，且要防止大拆大建故不可能大范圍鋪開，所以城市更新應(yīng)該以“微改造”和“保留”為主、“全面改造”為輔的模式推進(jìn)，而二者結(jié)合的城市更新模式在廣州被稱為“有機(jī)更新”或“中改造”。如果“城市更新單元”太多太泛，相當(dāng)于變相“大拆大建”，是不恰當(dāng)?shù)?；但完全不進(jìn)行全面改造也是不可行的，具體回見前文第一個(gè)問題所述。

其次，越秀區(qū)荔灣區(qū)有部分建成區(qū)屬于歷史文化街區(qū)，這些區(qū)域不適合作為“城市更新單元”，所以只有不屬于歷史街區(qū)、最能夠改善甚至扭轉(zhuǎn)老城區(qū)產(chǎn)業(yè)空間載體不足、產(chǎn)商業(yè)流失局面的區(qū)域，才能夠最終脫穎而出，劃定為“城市更新單元”。而進(jìn)一步，“全面改造項(xiàng)目”則更應(yīng)該是在“城市更新單元”的基礎(chǔ)上，繼續(xù)選擇出的更小的一片范圍，是整個(gè)中心城區(qū)最有改造空間、更新價(jià)值的區(qū)域。

也就是說，最后選定為“全面更新改造項(xiàng)目”的區(qū)域，應(yīng)該是位處最黃金地段、最有改造價(jià)值、或擁有改造契機(jī)和利好的區(qū)域，其數(shù)量和范圍都應(yīng)該有一定的限制。

此外，城市更新工作要“循序漸進(jìn)”意味著：城市更新工作是一個(gè)長期以往、持之以恒的重點(diǎn)任務(wù)。不應(yīng)三五年一口氣操之過急地激進(jìn)完成，也不應(yīng)三五年完成個(gè)別全面改造項(xiàng)目就不再推進(jìn)，而應(yīng)該平穩(wěn)、逐步、長久推進(jìn)——每三五年推進(jìn)三五個(gè)全面更新改造項(xiàng)目，長期以往、周而復(fù)始便可以讓廣州中心城區(qū)在“小拆小建”的過程中迸發(fā)出全新生機(jī)和活力；城市面貌也會(huì)在滴水穿石、聚沙成塔的改造中得以大幅度提升改善。

嚴(yán)控中心城區(qū)全面改造項(xiàng)目的數(shù)量，高標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行全面更新改造區(qū)域的遴選，長期分批循序漸進(jìn)推進(jìn)全面改造——這是我個(gè)人認(rèn)為廣州城市更新工作中全面改造需要滿足的三大要求。關(guān)于遴選標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該如何，我們將在第三部分第12個(gè)問題再展開討論。

 問題7 

“拆建比”、“產(chǎn)居比”的含義是什么？

除了上文提及的“嚴(yán)控拆遷規(guī)模”，“防止大拆大建”要求城市更新工作中的”建設(shè)規(guī)模“也有嚴(yán)格限制。

目前國家鼓勵(lì)的城市更新模式，為“政府主導(dǎo)、市場參與”的模式——更新改造項(xiàng)目選取規(guī)劃、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)方面的工作由政府相關(guān)部門操刀，而改造項(xiàng)目的推進(jìn)、拆遷和建設(shè)則是由房地產(chǎn)開發(fā)商著手。

不過，政府和市場對(duì)城市更新改造側(cè)重點(diǎn)并不同——一方面，政府希望城市更新提升土地利用率吸引更多產(chǎn)業(yè)引入，為經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入活力；另一方面，開發(fā)商希望能夠通過城市更新，開發(fā)更大量的商品住宅，獲取較多利益。二者的矛盾沖突要求我們對(duì)城市更新的建設(shè)規(guī)模、產(chǎn)業(yè)居住比例進(jìn)行限制。

國家住建部發(fā)布的63號(hào)文《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問題的通知》中明確提出：

嚴(yán)格控制大規(guī)模增建。除增建必要的公共服務(wù)設(shè)施外，不大規(guī)模新增老城區(qū)建設(shè)規(guī)模，不突破原有密度強(qiáng)度，不增加資源環(huán)境承載壓力，原則上城市更新單元（片區(qū)）或項(xiàng)目內(nèi)拆建比不應(yīng)大于2。在確保安全的前提下，允許適當(dāng)增加建筑面積用于住房成套化改造、建設(shè)保障性租賃住房、完善公共服務(wù)設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施等。鼓勵(lì)探索區(qū)域建設(shè)規(guī)模統(tǒng)籌，加強(qiáng)過密地區(qū)功能疏解，積極拓展公共空間、公園綠地，提高城市宜居度。

“拆建比”，等于“新建部分建筑面積/拆除部分建筑面積”。在一個(gè)“全面更新改造項(xiàng)目”內(nèi)，一般可以按“改造后容積率/改造前容積率”大致確定“拆建比”。與“防止大拆大建”一樣，“拆建比不大于2”是一個(gè)限制性的規(guī)定，并非禁止在城市更新改造中進(jìn)行任何增建。設(shè)置“拆建比”，主要為避免“大幅增建、大幅突破原有開發(fā)強(qiáng)度”，避免出現(xiàn)城市各方面資源不堪重負(fù)的情況。

在此基礎(chǔ)上，廣州市規(guī)劃和自然資源局于2020年10月發(fā)布的《廣州市城市更新實(shí)現(xiàn)產(chǎn)城融合職住平衡的操作指引》，更是明確提出第一圈層（環(huán)城高速）以內(nèi)，亦即中心城區(qū)范圍內(nèi)，城市更新單元融資地塊產(chǎn)業(yè)建設(shè)量原則上占融資地塊總建設(shè)量的60%以上；而第二圈層（主城區(qū)）以內(nèi)，城市更新單元融資地塊產(chǎn)業(yè)建設(shè)量原則上占融資地塊總建設(shè)量的40%以上——即為城市更新設(shè)置了融資地塊的“產(chǎn)居比”。

而“產(chǎn)居比”有什么意義呢？

首先，由于國家住建部63號(hào)文明確提出：

嚴(yán)格控制大規(guī)模搬遷。不大規(guī)模、強(qiáng)制性搬遷居民，不改變社會(huì)結(jié)構(gòu)，不割斷人、地和文化的關(guān)系。要尊重居民安置意愿，鼓勵(lì)以就地、就近安置為主，改善居住條件，保持鄰里關(guān)系和社會(huì)結(jié)構(gòu)，城市更新單元（片區(qū)）或項(xiàng)目居民就地、就近安置率不宜低于50%。

因此，城市更新的重建區(qū)域分為“回遷地塊”和“融資地塊”，其中回遷地塊的規(guī)模基本上是固定的——原有居民住宅的建筑面積是多少，回遷地塊的建筑面積就大致是多少，故城市更新的重點(diǎn)一般在于融資地塊。

其次，為了避免城市更新過度房地產(chǎn)化、產(chǎn)業(yè)引入不力，同時(shí)又為了避免開發(fā)商無法實(shí)現(xiàn)資金平衡，融資地塊會(huì)進(jìn)一步分為“商務(wù)辦公地塊”和“商品住宅地塊”，即產(chǎn)業(yè)部分和居住部分——前者以滿足政府對(duì)城市更新的期待：為城市提供新的產(chǎn)業(yè)空間載體、提升土地利用率、吸引更多產(chǎn)業(yè)引入，為發(fā)展注入新活力；后者以滿足開發(fā)商對(duì)城市更新的希望：由于拆遷建設(shè)需要大量資金，開發(fā)適當(dāng)規(guī)模的商品住宅，以實(shí)現(xiàn)資金平衡。

融資地塊是城市更新中，

增加產(chǎn)業(yè)空間載體、實(shí)現(xiàn)改造資金平衡的重要環(huán)節(jié)

而“產(chǎn)居比”，即融資地塊中“商務(wù)辦公建筑面積”和“商品住宅建筑面積”的比值，是平衡這兩部分的規(guī)模體量的重要指標(biāo)。此外，越市中心、越是黃金地段，城市更新的產(chǎn)居比應(yīng)該越大，即更適合建設(shè)更大體量的商務(wù)辦公樓；而相對(duì)沒那么市中心的地段，城市更新的產(chǎn)居比可以較小，即商品住宅樓可以較多。

也就是說，“拆建比”更多是對(duì)改造重建方案的規(guī)定與限制，避免新建規(guī)模過大；而“產(chǎn)居比”則是為了平衡政府與開發(fā)商在城市更新中不同的利益訴求，避免過度房地產(chǎn)化。不過，一般而言，控制好拆遷規(guī)模，建設(shè)規(guī)模的控制自然水到渠成了。所以，在城市更新工作中，這二者的調(diào)整更為靈活，可以通過優(yōu)化建設(shè)規(guī)劃方案進(jìn)行合理調(diào)整。