|
去年四季度在展望今年銀行行情的時(shí)候，我曾經(jīng)說過去年下半年的經(jīng)濟(jì)降速有國家主動(dòng)調(diào)控的因素，其中重要的一項(xiàng)就是房地產(chǎn)的調(diào)控。展望今年房地產(chǎn)的調(diào)控有望逐步放松。最近的信息看果然有所放松，其中最重要的一個(gè)標(biāo)志就是對于房地產(chǎn)并購金融的放松。 目前市面上看到的消息是在去年12月20日央行聯(lián)合銀保監(jiān)會發(fā)布的《關(guān)于做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購金融服務(wù)的通知》（以下簡稱《通知》）。我試圖去央行和銀保監(jiān)會的官網(wǎng)找通知的原文，但是未果，所以只能選取有公信力的互聯(lián)網(wǎng)新聞平臺的消息： 搜狐網(wǎng)： 《通知》要求金融機(jī)構(gòu)做好：穩(wěn)妥有序開展并購貸款業(yè)務(wù)、加大債券融資支持、積極提供并購融資顧問服務(wù)、提高兼并收購服務(wù)效率、做好風(fēng)險(xiǎn)管理等方面，鼓勵(lì)提高服務(wù)效率，為并購營造良好的融資環(huán)境，化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)、促進(jìn)行業(yè)出清。 如果說上面的通知只是一般性利好，那么今年春節(jié)后的監(jiān)管的利好進(jìn)一步加碼：對于兼并收購出險(xiǎn)和困難房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目并購貸款，暫不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理。房地產(chǎn)貸款集中度管理是在2020年元旦發(fā)布的，主要是限制銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸和按揭占比。大家都知道優(yōu)質(zhì)房企的房地產(chǎn)貸款還是非常不錯(cuò)的資產(chǎn)，收益率高風(fēng)險(xiǎn)低。并購貸款不納入集中度管理在當(dāng)前信貸需求不足的大背景下對于銀行和受益的房地產(chǎn)公司都是一個(gè)利好。 但是需要提醒大家注意的是，此次的并購金融主要是用于優(yōu)質(zhì)房企收購其他房企優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目，而不是直接救助有問題的房地產(chǎn)開發(fā)商。所以，此輪房地產(chǎn)調(diào)控除了踩剎車的作用外還有提升優(yōu)質(zhì)房企市場份額的作用。 不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理的利好出來后，各家銀行聞風(fēng)而動(dòng)，目前各家銀行已經(jīng)披露房地產(chǎn)并購金融相關(guān)的涉及金額已經(jīng)接近600億： 招商銀行華潤置地、華潤萬象生活分別簽署并購融資戰(zhàn)略合作協(xié)議，并購融資額度230億元。 招商銀行與大悅城簽署地產(chǎn)并購融資戰(zhàn)略合作協(xié)議，在該框架協(xié)議中，招行將優(yōu)先為大悅城提供地產(chǎn)并購相關(guān)的綜合金融服務(wù)，專項(xiàng)融資額度為100億元。 平安銀行啟動(dòng)首期50億元房地產(chǎn)并購主題債券的發(fā)行，募集資金專項(xiàng)用于房地產(chǎn)項(xiàng)目并購貸款投放。 浦發(fā)銀行于1月21日發(fā)行房地產(chǎn)項(xiàng)目并購主題債券，規(guī)模50億元，期限3年，募集資金用于房地產(chǎn)項(xiàng)目并購貸款投放。 1月27日，廣發(fā)銀行稱，計(jì)劃于近期發(fā)行50億元房地產(chǎn)項(xiàng)目并購主題債券。 2月17日，興業(yè)銀行披露計(jì)劃發(fā)行不低于100億元房地產(chǎn)并購主題債券，募集資金專項(xiàng)用于房地產(chǎn)項(xiàng)目并購貸款投放。 但是，不知道讀者注意沒有已經(jīng)披露信息的5家銀行有4家是發(fā)行房地產(chǎn)并購主題債，只有招商銀行是實(shí)質(zhì)性的項(xiàng)目啟動(dòng)并授予額度。這說明一個(gè)問題：目前只有招行的負(fù)債是相對充足的，足以支撐這些新項(xiàng)目。其他四家銀行首先都是要發(fā)行債券獲取資金，然后才能考慮接項(xiàng)目。 前幾天，有球友問我：銀行發(fā)的并購債成本肯定不會太低，目前房地產(chǎn)商自己發(fā)債的利率就不高，銀行發(fā)債拿資金再去放貸能賺錢么？這確實(shí)是個(gè)好問題，那么我們先看看房企和銀行發(fā)行債券的利率是什么水平吧。 1月27日，萬科A在銀行間市場發(fā)行了今年首期30億元中期票據(jù)。據(jù)悉，此次發(fā)行票據(jù)為3年票據(jù)，利率為2.95%。1月17日，浦發(fā)銀行在市場上發(fā)行300億金融債，分成2個(gè)品種，其中品種2總金額50億，就是前面所說的并購債，周期3年，利率2.69%。 從上面的信息可以看到，萬科和浦發(fā)之間的信用利差只有26bps。很顯然，這種利差銀行是完全無利可圖，甚至需要倒貼錢，畢竟要考慮潛在的風(fēng)險(xiǎn)和放貸的流程成本等。那么，銀行真的無利可圖么？其實(shí)，這里面還是有空間的，因?yàn)椴⒉皇撬械姆科蠖加腥f科這樣高的信用評級，還會有一些房企可以接受更高的利率，當(dāng)然對應(yīng)房企的潛在信用風(fēng)險(xiǎn)也更高。 問題拉回到銀行端，可能有人問為啥銀行不通過攬儲來解決負(fù)債問題？那我們就以浦發(fā)銀行為例，當(dāng)存款不足銀行需要拉存款的時(shí)候活期肯定是不靠譜的，因?yàn)榛钇诖婵畹脑鲩L主要依靠客戶粘性。短期拉存款主要依靠定期存款。根據(jù)2021年中報(bào)，如下圖1所示。浦發(fā)銀行定期存款平均成本高達(dá)2.69%（對公）和3.28%（零售），這還沒考慮拉存款本身付出的營運(yùn)成本。
圖1 除此之外，可以看到招行在此次房地產(chǎn)并購的大戲中，動(dòng)作快，金額大。政策前腳發(fā)布，招行立刻在10天內(nèi)拿下兩個(gè)大單。而其他銀行連對應(yīng)的負(fù)債還沒準(zhǔn)備好。以華潤的項(xiàng)目為例，230億的并購融資額度，我相信光談意向走流程都不可能在2周內(nèi)達(dá)成。這說明招行很可能在之前已經(jīng)開始在找儲備項(xiàng)目，有可能招行已經(jīng)對政策放松有所預(yù)判。 根據(jù)上面的信息可以推論，其他幾家銀行未來展開房地產(chǎn)并購所選取的客戶，其信用資質(zhì)會弱于招行選中的客戶。招商銀行憑借其充足的低成本負(fù)債可以在此次房地產(chǎn)并購大戲中攻城略地。 |
|
|
