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物業(yè)管理法律關系的構成； 物業(yè)管理法律關系的特征。 從法律結構上看，目前我國調整物業(yè)管理行業(yè)的法律規(guī)范主要分為六個層次： 第一層次，憲法。指全國人民代表大會依特別程序制定的具有最高效力的根本法。例如，《憲法》第十三條關于“公民的合法的私有財產(chǎn)不受侵犯”的規(guī)定。 第二層次，法律。指全國人民代表大會及其常務委員會頒布的法律。例如，《物權法》第六章“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權”的規(guī)定，以及《合同法》總則中的相關規(guī)定等。 第三層次，行政法規(guī)。指國務院制定的規(guī)范性法律文件。例如，《物業(yè)管理條例》以及《建筑工程質量管理條例》中有關“工程保修”的有關規(guī)定等。 第四層次，地方性法規(guī)。指地方國家權力機關及其常設機構制定的物業(yè)管理法規(guī)。例如，《廣東省物業(yè)管理條例》、《天津市物業(yè)管理條例》等。 第五層次，國務院各部委和地方政府的規(guī)章。指國務院各部委和省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市政府依職權制定的有關物業(yè)管理的規(guī)章，例如，財政部和建設部聯(lián)合發(fā)布的《住宅專項維修資金管理辦法》，北京市人民政府發(fā)布的《北京市物業(yè)管理辦法》等。 第六層次，規(guī)范性法律文件。指國務院各部委、地方人民政府以及相關職能部門制訂的有關物業(yè)管理內(nèi)容的政策性文件，如《承接查驗辦法》、《浙江省關于加快發(fā)展物業(yè)服務業(yè)的若干意見》等。 一：物業(yè)管理法律關系的構成 法律關系是人們根據(jù)法律而結成的權利義務關系，是受法律規(guī)范調整的一種特殊社會關系。 物業(yè)管理法律關系作為法律關系的一種，是指物業(yè)管理法律規(guī)范在調整物業(yè)管理服務行為過程中形成的權利義務關系。 如同其他任何法律關系一樣，物業(yè)管理法律關系，也是由三個要素構成：主體、內(nèi)容和客體。 1．物業(yè)管理法律關系的主體 物業(yè)管理法律關系的主體，是指實際參加物業(yè)管理法律關系并在其中享受權利和承擔義務的人。 物業(yè)管理法律關系主體的資格是由法律規(guī)定的，它必須同時兼具兩種資格或者能力，即權利能力和行為能力。同時，物業(yè)管理法律關系的廣泛性決定了物業(yè)管理法律關系主體的多樣性。 在我國，作為物業(yè)管理法律關系主體的“人”，大體上可以分為以下四類： (1)自然人。 物業(yè)管理法律關系中的自然人，是特定物業(yè)的合法產(chǎn)權人和使用人，既包括中國公民，也包括外國人?！段餀喾ā返诹?/span>“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權”和《條例》第二章“業(yè)主和業(yè)主大會”對作為自然人的業(yè)主在物業(yè)管理中的權利作了規(guī)定，《民法通則》中的有關規(guī)定也適用于物業(yè)管理領域。 (2)法人。 參加物業(yè)管理法律關系的法人，主要有兩類：一類是作為物業(yè)產(chǎn)品的生產(chǎn)者和初始業(yè)主的建設單位，另一類是作為物業(yè)管理受托方的物業(yè)服務企業(yè)。 在我國，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和物業(yè)服務企業(yè)的設立及資質認定，應當符合有關法律法規(guī)的規(guī)定。 (3)國家機關。 國家機關參加的物業(yè)管理法律關系，主要是物業(yè)管理行政監(jiān)管關系，主要部門為房地產(chǎn)行政主管部門，物價、治安、稅收、規(guī)劃等部門也可以根據(jù)相應的職責對物業(yè)管理工作實施監(jiān)管。國家機關在對物業(yè)管理活動實施監(jiān)督管理過程中形成的權利能力，一般由其法定的職能、職權決定，行為能力則由其職責、任務決定。 (4)其他組織。 主要是指以參與物業(yè)管理法律關系為目的而專門設立的業(yè)主大會和業(yè)主委員會，這是基于物業(yè)管理活動特殊性而產(chǎn)生的特殊主體，業(yè)主大會及執(zhí)行機構業(yè)主委員會是在物業(yè)管理活動中代表和維護全體業(yè)主合法權益的自治性組織，法律對其成立、權利、職責、變更和終止均有明確的規(guī)定。 2．物業(yè)管理法律關系的內(nèi)容 物業(yè)管理法律關系的內(nèi)容，就是物業(yè)管理法律關系的主體依法享有的權利和依法承擔的義務，任何物業(yè)管理法律關系都是靠主體權利的行使和主體義務的履行來實現(xiàn)的。 2．物業(yè)管理法律關系的內(nèi)容（權利） 在物業(yè)管理法律關系中，主體的權利是指主體依法享有的權能和利益，一般表現(xiàn)為： (1)主體可以作出一定的行為或者不作出一定的行為。 例如，房地產(chǎn)行政主管部門可以依法對違反《條例》規(guī)定從事物業(yè)管理活動的物業(yè)服務企業(yè)作出行政處罰的決定；業(yè)主大會有權不選聘新的物業(yè)服務企業(yè)等。 (2)主體可以要求他人作出一定的行為或不作出一定的行為。 例如，物業(yè)服務企業(yè)有權要求業(yè)主按規(guī)定交納物業(yè)管理費；業(yè)主有權要求建設單位和物業(yè)服務企業(yè)不得作出侵犯其所有權的行為等。 關于權利的內(nèi)容，物業(yè)管理主體不同的性質和地位，決定了它們在物業(yè)管理法律關系中享有不同的權利： (1)房地產(chǎn)行政主管部門及相關職能部門享有監(jiān)管權，這是它們在對物業(yè)管理行為行使監(jiān)督管理職能時依法享有的權利。 (2)業(yè)主及使用人享有以下權利：所有權（或使用權）、監(jiān)督權及選舉權和被選舉權（專指業(yè)主委員會）。 其中，選舉權和被選舉權是一項以所有權為基礎，并為監(jiān)督權設定基礎的特殊權利。 (3)業(yè)主大會和業(yè)主委員會享有以下權利：締約權（委托權）和監(jiān)督權。 締約權是指主體選擇物業(yè)服務企業(yè)并簽訂物業(yè)服務合同的權利，是民事法律主體享有的基本權利，而監(jiān)督權是業(yè)主大會和業(yè)主委員會代表全體業(yè)主行使的，其權利基礎表面上是締約權，實質上是業(yè)主的物權，而且監(jiān)督權的實現(xiàn)，多數(shù)情況下還應以知情權為前提。 (4)物業(yè)服務企業(yè)享有的權利：締約權（受托權）、獲取報酬權和管理權。 物業(yè)服務企業(yè)同樣有權選擇管理項目并依照合約規(guī)定獲取相應的酬金，同時，基于物業(yè)管理服務公共性消費的特點，物業(yè)服務企業(yè)在規(guī)約或合同約定的范圍內(nèi)，對于特定區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共同事務有權實施統(tǒng)一的管理。 (5)建設單位業(yè)享有以下權利：締約權（委托權）與監(jiān)督權。 建設單位享有的這兩項權利有一定的時限性，在前期物業(yè)管理階段，在特定物業(yè)不具備召開業(yè)主大會、成立業(yè)主委員會的情況下，建設單位作為初始業(yè)主，可以代位行使業(yè)主大會及業(yè)主委員會的權利，有權選擇前期物業(yè)服務企業(yè)并監(jiān)督其管理服務行為。 2．物業(yè)管理法律關系的內(nèi)容（義務） 在物業(yè)管理法律關系中，主體的義務是指義務人（一方當事人）為滿足權利人（另一方當事人）的權利需求而依法承擔的某種責任。一般表現(xiàn)為： (1)義務人必須作出一定的行為，如物業(yè)服務企業(yè)必須按物業(yè)服務合同承擔各項管理和服務工作等； (2)義務人必須不作出一定的行為，如業(yè)主及使用人不得損壞共用設備和共用設施等。 關于義務的內(nèi)容，不同的物業(yè)管理主體承擔不同的義務，基于主體權利和義務的相互依存和相互聯(lián)系的對應性，前述各物業(yè)管理法律關系主體（一方當事人）所享有的有關權利，也就是其相對方（另一方當事人）應承擔的義務。 權利和義務從不同角度表現(xiàn)著同一物業(yè)管理法律關系，統(tǒng)一構成了物業(yè)管理法律關系的內(nèi)容。 3．物業(yè)管理法律關系的客體 物業(yè)管理法律關系的客體，是指物業(yè)管理法律關系中主體的權利和義務所共同指向的對象。 雖然物業(yè)管理的對象是物業(yè)（即房地產(chǎn)），但并不意味著其主體權利和義務所共同指向的對象是物業(yè)，物業(yè)管理的客體可以是物業(yè)，但物業(yè)管理法律關系的客體卻是行為，它包括作為和不作為兩種。 作為物業(yè)管理法律關系客體的行為，可以分為兩類： 一類是國家機關的行政行為，如房地產(chǎn)行政機關依法核準物業(yè)服務企業(yè)資質等級的行為，房地產(chǎn)行政機關依法監(jiān)督和指導業(yè)主委員會的行為等； 另一類是平等主體之間的民事行為，如物業(yè)服務企業(yè)依照物業(yè)服務合同從事清潔、綠化、保安、維修等管理服務行為等。 二：物業(yè)管理法律關系的特征 物業(yè)管理行為的特殊性和我國物業(yè)管理行業(yè)的特殊發(fā)展階段，決定了現(xiàn)階段物業(yè)管理法律關系在保留一般法律關系共有特征（如社會關系、思想意志關系、以國家強制力為基礎等）的同時，又具有本身的特征。 物業(yè)管理法律關系的特征主要體現(xiàn)在以下五個方面： 1．作為法律關系主體的業(yè)主意志多元化和代表性 2．政府在物業(yè)管理法律關系中具有特殊的地位 3．物業(yè)管理法律關系既涉及公權關系，也涉及私權關系 4．業(yè)主所有權（物權）的限制和監(jiān)督權的擴大 5．物業(yè)管理行為是一種提供公共性服務商品的法律行為 1．作為法律關系主體的業(yè)主意志多元化和代表性 與其他民事法律關系相比，物業(yè)管理委托關系的一方當事人——業(yè)主所具有的個體分散和意志多樣的特征，使得組成一個統(tǒng)一的代表全體業(yè)主利益和意志的機構成為必要，而業(yè)主大會及其執(zhí)行機構——業(yè)主委員會就是這樣一種代表性機構。 法律規(guī)范如何解決業(yè)主意志的多元化問題，如何確定業(yè)主委員會的代表地位，應當是立法者關注的重點。 2．政府在物業(yè)管理法律關系中具有特殊的地位 由于目前我國正處于傳統(tǒng)房管體制向市場化的物業(yè)管理體制的轉軌時期，由于物業(yè)管理是城市管理的重要組織部分，充分發(fā)揮國家行政機關在建立物業(yè)管理市場機制方面的作用不容忽視。 政府在物業(yè)管理法律關系中的重要地位，主要表現(xiàn)在 (l)對業(yè)主大會和業(yè)主委員會的監(jiān)督和指導 (2)對物業(yè)服務企業(yè)的監(jiān)督和管理 (3)對普通居住物業(yè)服務價格的監(jiān)管 (4)對物業(yè)使用與維護行為的監(jiān)督和管理 (5)對違反物業(yè)管理法規(guī)行為的處罰等 3．物業(yè)管理法律關系既涉及公權關系，也涉及私權關系 有的物業(yè)管理法律關系（如物業(yè)管理行政監(jiān)管關系）當事人之間地位是不平等的，存在著一方服從另一方的問題； 有的物業(yè)管理法律關系（如物業(yè)管理委托關系）的當事人之間的地位是平等的，雙方的權利義務關系對等。物業(yè)管理法律關系的這一特點，同物業(yè)管理法律規(guī)范主要是從傳統(tǒng)的行政法、民法中分離出來這一淵源有著密切關系。 可以把物業(yè)管理法律關系分為物業(yè)管理行政關系和物業(yè)管理民事關系兩大類型。 4．業(yè)主所有權（物權）的限制和監(jiān)督權的擴大 除使用權以外，單個（或部分）業(yè)主對共用場所及共用設施設備的占有、收益和處分的權利都受到不同程度的限制，打破這種限制就意味著權利的濫用，而這種制約的結果是，業(yè)主大會能夠代表全體業(yè)主行使共有物業(yè)的所有權。 另一方面，與其他商事法律關系不同，由于物業(yè)管理服務的消費和生產(chǎn)存在于同一過程，為維護具有所有者和消費者的雙重身份的業(yè)主的利益，法律賦予委托者充分的監(jiān)督權，行使物業(yè)管理監(jiān)督權的主體，不僅局限于業(yè)主大會和業(yè)主委員會，而且擴大到每位業(yè)主和使用人。 物業(yè)管理行為與其他商事行為的一個重要區(qū)別，就在于它提供的商品主要是公共性服務，而非特約性服務。 公共性服務的一個重要特點，是存在著享受服務的公眾性與交費義務的個體性的矛盾，這一矛盾的直接后果是，個別業(yè)主拒繳費用的違約行為必然導致其他守約業(yè)主共同利益受損的結果，而如果守約業(yè)主與違約業(yè)主享受同樣的服務，無疑是對守約業(yè)主的不公平，由此可能產(chǎn)生拒繳費用的不良示范效應．并最終導致物業(yè)管理工作的無以為繼。 物業(yè)管理法律關系客體的這一特征，反映在法律文件上就是，物業(yè)管理委托關系除了通過物業(yè)服務合同來約定外，還需要通過管理規(guī)約來規(guī)范。 管理規(guī)約體現(xiàn)了多數(shù)業(yè)主共同意志去對少數(shù)業(yè)主個別意志的約束，不僅是物業(yè)管理活動正常開展的保證，也是物業(yè)管理立法的補充。
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