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業(yè)主與物業(yè)之間矛盾探微

 地理盧先生 2022-01-09

    “針?shù)h相對(duì)地辯論,面紅耳赤地爭(zhēng)吵,雙方大打出手,撕破臉皮鬧到法庭,這是目前大部分住宅小區(qū)的業(yè)主與物業(yè)公司關(guān)系的真實(shí)寫(xiě)照”。這種情況在各大城市的商品房住宅小區(qū),大同小異,司空見(jiàn)慣。

    關(guān)于目前小區(qū)物業(yè)管理體制及相關(guān)各方之間的簡(jiǎn)易關(guān)系見(jiàn)下圖

    小區(qū)的物業(yè)管理,看來(lái)事小,實(shí)際卻關(guān)乎大局。物業(yè)管理不是一個(gè)物業(yè)公司的事兒,涉及社會(huì)管理的方方面面,相同而重復(fù)的投訴和物業(yè)糾紛,其實(shí)是對(duì)城市管理提出了一個(gè)新課題。社區(qū)是城市的基礎(chǔ),而依法、有序、和諧的物業(yè)管理,才是建設(shè)和諧社區(qū)乃至和諧社會(huì)的基礎(chǔ)。

1、物業(yè)服務(wù)糾紛

    從總體上分析,小區(qū)物業(yè)管理問(wèn)題中突出的問(wèn)題,包括保安問(wèn)題(19%)、物業(yè)管理費(fèi)用問(wèn)題(17%)、交通與車(chē)位停放管理問(wèn)題(17%)、物業(yè)占用小區(qū)業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)資源收入問(wèn)題(35%)。

    據(jù)北京是信訪(fǎng)辦統(tǒng)計(jì),物業(yè)糾紛信訪(fǎng)量?jī)H次于城市管理類(lèi)糾紛,居第二位。另?yè)?jù)北京市人民法院統(tǒng)計(jì),關(guān)于物業(yè)糾紛的訴訟,到2006年突破3萬(wàn)件,增長(zhǎng)6倍多,占民事案件的比例由2.7%上升到11.6%。

    調(diào)查結(jié)果顯示,業(yè)主拒繳物業(yè)費(fèi)有七類(lèi)理由,有一定的代表性:

第一,物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行合同約定的公示賬目義務(wù)。第二,不知曉物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)費(fèi)項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。第三,小區(qū)秩序亂、環(huán)境衛(wèi)生差。第四,開(kāi)發(fā)商所建房屋存在質(zhì)量問(wèn)題未得到解決,有許多業(yè)主把開(kāi)發(fā)商和物業(yè)服務(wù)企業(yè)混為一體,認(rèn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)與開(kāi)發(fā)商是一家,未盡到服務(wù)義務(wù)。(實(shí)際物業(yè)服務(wù)企業(yè)是當(dāng)?shù)刈〗ú块T(mén)牽頭與開(kāi)發(fā)商通過(guò)社會(huì)公開(kāi)招投標(biāo)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè))第五,有個(gè)別業(yè)主在裝修施工時(shí)改動(dòng)樓房公用設(shè)施或房屋結(jié)構(gòu),引起其它業(yè)主不滿(mǎn),認(rèn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)未及時(shí)予以制止或采取有力措施要求改正,未履行物業(yè)服務(wù)合同義務(wù)。第六,以物業(yè)服務(wù)企業(yè)的訴訟請(qǐng)求已超過(guò)法律規(guī)定的訴訟時(shí)效抗辯?,F(xiàn)在物業(yè)服務(wù)企業(yè)常常會(huì)起訴很長(zhǎng)一個(gè)階段的欠費(fèi),但在庭審中又不能提供物業(yè)服務(wù)企業(yè)未怠于行使權(quán)利,如積極催繳費(fèi)用的證據(jù),業(yè)主常會(huì)以訴訟時(shí)效進(jìn)行抗辯。第七,出租地下室、地下車(chē)庫(kù)等共用部位等,收益不公開(kāi),應(yīng)歸全體業(yè)主共有。

    當(dāng)然,在業(yè)主中有一類(lèi)是“貪小便宜,能賴(lài)則賴(lài),甚至屬于老賴(lài)型”,這一類(lèi)人群,每個(gè)小區(qū)都有,在他們看來(lái),幾千元的現(xiàn)金,也許只要臉皮厚一點(diǎn)兒、嘴巴硬一點(diǎn),就能賴(lài)過(guò)去。小區(qū)“亂”對(duì)他們沒(méi)有什么不好,可以渾水摸魚(yú)。相反你把小區(qū)搞好了,催他交費(fèi),跟你急,比你還有理兒。這是小區(qū)管理中的“老大難”問(wèn)題,甚至是業(yè)委會(huì)管理好小區(qū)的絆腳石,是主要阻力來(lái)源,是考驗(yàn)業(yè)委會(huì)主任及物業(yè)經(jīng)理能力的坎。他們雖然不交費(fèi),但“牢騷話(huà)”往往比交費(fèi)的業(yè)主還多,而且還“理直氣壯”、不計(jì)后果。這類(lèi)人是一些小區(qū)管理進(jìn)入惡性循環(huán)的重要根源之一。在社區(qū)業(yè)主、開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司、居委會(huì)、住建部門(mén)甚至法院等相互之間一直“戰(zhàn)事不斷”這一切說(shuō)到底還是物權(quán)之爭(zhēng)。

2、共用服務(wù)設(shè)施糾紛

    社區(qū)配套不到位,是各小區(qū)面臨的普遍問(wèn)題之一。按照《物權(quán)法》規(guī)定:小區(qū)內(nèi)道路、綠地歸全體業(yè)主共有,但這些法律規(guī)定要落到實(shí)處,還面臨很多現(xiàn)實(shí)困難。以小區(qū)公共綠地為例,在北京,關(guān)于綠地的糾紛幾乎就沒(méi)有斷過(guò)。早年有回龍觀小區(qū),后有歐陸經(jīng)典小區(qū)、北沙灘八號(hào)院、建欣苑小區(qū)等,其公共綠地幾乎無(wú)一例外地被開(kāi)發(fā)商重新申請(qǐng)規(guī)劃。不僅是綠地,而且車(chē)庫(kù)車(chē)位不足、物業(yè)用房、會(huì)所等配套設(shè)施所有權(quán)、使用權(quán)變更及歸屬,出行難、購(gòu)物難、就醫(yī)難等問(wèn)題,也是目前小區(qū)紛爭(zhēng)的焦點(diǎn)。

3、“物業(yè)暴力”現(xiàn)象

    物業(yè)公司與業(yè)主的糾紛,在日常生活中是經(jīng)常發(fā)生的。但是,嚴(yán)重的問(wèn)題還不是發(fā)生糾紛本身,而是物業(yè)公司面對(duì)業(yè)主訴求和抗議,經(jīng)常以暴力手段來(lái)回應(yīng),以至于“物業(yè)暴力”成為經(jīng)常見(jiàn)諸媒體的一個(gè)新字眼兒。

    第一,物業(yè)管理的主體嚴(yán)重錯(cuò)位。物業(yè)管理本質(zhì)上是業(yè)主行使共同管理權(quán)利過(guò)程的體現(xiàn),業(yè)主作為物業(yè)的所有人,是物業(yè)管理的主導(dǎo)者和物業(yè)服務(wù)的消費(fèi)者,并通過(guò)業(yè)主大會(huì)行使物業(yè)管理的權(quán)利。

    第二,物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)機(jī)制完全失靈。任何市場(chǎng)都就包含買(mǎi)方和賣(mài)方,在物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)中,買(mǎi)方是業(yè)主或業(yè)主大會(huì),賣(mài)方是物業(yè)公司。物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品是準(zhǔn)公共服務(wù)產(chǎn)品,是對(duì)公共部位的管理和服務(wù),任何單一的業(yè)主不能決定其價(jià)格,只有代表全體業(yè)主的組織才能夠決定價(jià)格,換句話(huà)說(shuō),沒(méi)有代表全體業(yè)主的組織就沒(méi)真正的買(mǎi)方。

   第三,政府公共服務(wù)被長(zhǎng)期關(guān)在“門(mén)外”。物業(yè)服務(wù)包含了大量公共服務(wù)的內(nèi)容,物業(yè)管理偏離了行業(yè)的核心價(jià)值。傳統(tǒng)的建筑區(qū)劃"紅線(xiàn)“混淆了物業(yè)服務(wù)和公共服務(wù)的邊界,”免除“了政府應(yīng)承擔(dān)的公共服務(wù),物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為承擔(dān)了物業(yè)管理區(qū)域的公共服務(wù)職責(zé),掩蓋了政府公共服務(wù)的缺失,導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)”越俎代庖“,忽視了保持房屋建筑的使用安全、宜居和保值增值這一物業(yè)管理核心價(jià)值。

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