1.如何劃分土增稅的預(yù)繳、清算和申報(bào)？
2.房企土地增值稅預(yù)繳，關(guān)注5個(gè)要點(diǎn)
3.營(yíng)改增后如何預(yù)繳土地增值稅？
4.預(yù)征土地增值稅與預(yù)繳增值稅的差異
5.增值稅預(yù)繳與土地增值稅預(yù)征
6.營(yíng)改增對(duì)土地增值稅的影響
7.各地土地增值稅預(yù)征率規(guī)定
穗友們都清楚，土地增值稅預(yù)繳依據(jù)之所以存在不同的理解，主要源于以下2個(gè)政策：
（1）關(guān)于營(yíng)改增后契稅房產(chǎn)稅土地增值稅個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問(wèn)題的通知（財(cái)稅[2016]43號(hào)）
土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。
（2）關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告（總局公告2016年第70號(hào)）
營(yíng)改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額；適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。
為方便納稅人，簡(jiǎn)化土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，可按照以下方法計(jì)算土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)：
土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款 - 應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款
<金穗源學(xué)習(xí)現(xiàn)場(chǎng)>
那么，究竟適用那個(gè)政策呢？
小金簡(jiǎn)單的認(rèn)為，總局公告2016年第70號(hào)的政策淵源是這樣闡述的：“為進(jìn)一步做好營(yíng)改增后土地增值稅征收管理工作，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、《關(guān)于營(yíng)改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2016]43號(hào)）等規(guī)定，現(xiàn)就土地增值稅若干征管問(wèn)題明確如下”，也就是70號(hào)公告實(shí)際上是結(jié)合了財(cái)稅[2016]43號(hào)的規(guī)定，是在財(cái)稅[2016]43號(hào)基礎(chǔ)上進(jìn)行的明確。
另外，總局公告2016年第70號(hào)規(guī)定:“營(yíng)改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額”，試問(wèn)預(yù)售階段企業(yè)的銷項(xiàng)稅額是否能確定呢？答案毋庸置疑，所以，簡(jiǎn)化對(duì)待，直接扣除預(yù)繳增值稅稅款即可，這或許也就是稅局“為了方便納稅人”的初衷。
所以，小金的觀點(diǎn)就是按照總局公告2016年第70號(hào)，進(jìn)行土地增值稅預(yù)繳的申報(bào)。盡管很多納稅人是按照財(cái)稅[2016]43號(hào)進(jìn)行的申報(bào)，而且指出稅務(wù)機(jī)關(guān)并沒(méi)有提出異議，但并不代表獲得了稅務(wù)機(jī)關(guān)的支持，穗友們所反饋的稅務(wù)要求補(bǔ)繳土地增值稅也證實(shí)了這一點(diǎn)。當(dāng)然要說(shuō)稅務(wù)機(jī)關(guān)怎么會(huì)發(fā)現(xiàn)，小金可以肯定，稅務(wù)的數(shù)據(jù)系統(tǒng)可能比我們納稅人的財(cái)務(wù)分析系統(tǒng)更加完善，對(duì)于申報(bào)依據(jù)的核實(shí)，輕而易舉。
土地增值稅的風(fēng)險(xiǎn)貫穿項(xiàng)目始末，稅負(fù)也比較高，清算更是復(fù)雜。適逢太原《土增清算實(shí)戰(zhàn)訓(xùn)練營(yíng)》 ，一定要報(bào)名學(xué)習(xí)，現(xiàn)場(chǎng)練習(xí)，暴露問(wèn)題，專家指導(dǎo)，補(bǔ)偏救弊，訓(xùn)練營(yíng)采用小班制授課（限80人），以分組討論形式，利用真實(shí)案例進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)演練。名額有限，報(bào)名事宜聯(lián)系吳老師微信詳詢。
如果實(shí)在抽不開(kāi)身，金穗源線上微課也可以輔助到您，當(dāng)前熱播微課正是土增清算，從清算審核流程，結(jié)合清算項(xiàng)目實(shí)例，從12方面解讀清算審核的難點(diǎn)和化解之術(shù)，深受學(xué)員好評(píng)。詳細(xì)內(nèi)容如下圖，建議大家盡快加入學(xué)習(xí)，每周上新一節(jié)，學(xué)習(xí)效果有保證，也可以起到一個(gè)督促的作用。
附1：明確預(yù)征依據(jù)的地區(qū)政策
1.《廣州市地方稅務(wù)局關(guān)于我市土地增值稅預(yù)征率的公告》（廣州市地方稅務(wù)局公告2017年第7號(hào)）規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方法銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，按照以下方法計(jì)算土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)：土地增值稅預(yù)征的計(jì)稅依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款?！?/p>
2.《國(guó)家稅務(wù)總局深圳市稅務(wù)局土地增值稅征管工作規(guī)程》(深圳市稅務(wù)局公告2019年第8號(hào))規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅，房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)繳土地增值稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂時(shí)間為準(zhǔn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，可按照以下方法計(jì)算土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)：土地增值稅的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款，并在收取款項(xiàng)次月納稅期限內(nèi)繳納。
3.《山東省地方稅務(wù)局土地增值稅“三控一促”管理辦法》（山東省地方稅務(wù)局公告2017年第5號(hào)）第十三條規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，按照以下方法確定土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)：土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款
......
附2：部分地區(qū)關(guān)于土地增值稅計(jì)稅依據(jù)問(wèn)題的答復(fù)
房地產(chǎn)預(yù)售階段土地增值稅計(jì)稅依據(jù)
問(wèn)題內(nèi)容：房地產(chǎn)取得預(yù)收款項(xiàng)預(yù)繳土地增值稅是按預(yù)收款項(xiàng)/（1+9%）作為計(jì)稅依據(jù)還是按預(yù)收款項(xiàng)-預(yù)繳增值稅作為計(jì)稅依據(jù)，或者兩種方法都可以？答復(fù)機(jī)構(gòu)：河北省稅務(wù)局答復(fù)內(nèi)容：您好！您提交的問(wèn)題已收悉，現(xiàn)針對(duì)您所提供的信息回復(fù)如下：根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)）規(guī)定： 一、關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅應(yīng)稅收入確認(rèn)問(wèn)題營(yíng)改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額;適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。為方便納稅人，簡(jiǎn)化土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，可按照以下方法計(jì)算土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)：土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款 感謝您的咨詢！上述回復(fù)僅供參考，若您對(duì)此仍有疑問(wèn)，請(qǐng)聯(lián)系河北稅務(wù)12366或主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。答復(fù)機(jī)構(gòu)：山西省稅務(wù)局12366納稅服務(wù)中心答復(fù)內(nèi)容：尊敬的納稅人（扣繳義務(wù)人、繳費(fèi)人）您好!您提交的網(wǎng)上留言咨詢已收悉，現(xiàn)答復(fù)如下：根據(jù)《山西省地方稅務(wù)局關(guān)于重新公布<土地增值稅預(yù)征管理辦法>的公告》規(guī)定：“第二條 凡在山西省境內(nèi)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的單位和個(gè)人，均應(yīng)按照本辦法預(yù)繳土地增值稅。第三條 土地增值稅預(yù)征率：5%以內(nèi)。各市可根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況，在省確定的幅度內(nèi)制定具體的預(yù)征比率。土地增值稅以納稅人取得的預(yù)收款為計(jì)稅依據(jù)，按下列公式計(jì)算預(yù)征稅額：土地增值稅預(yù)征稅額=預(yù)收款×預(yù)征率。預(yù)收款包括預(yù)售款、定金，實(shí)物及其他經(jīng)濟(jì)利益?！?根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)）規(guī)定：“為方便納稅人，簡(jiǎn)化土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，可按照以下方法計(jì)算土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)：土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款?！?nbsp;感謝您的咨詢！上述回復(fù)僅供參考，有關(guān)具體辦理程序方面的事宜請(qǐng)直接向您的主管或所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)咨詢。答復(fù)機(jī)構(gòu)：吉林省稅務(wù)局12366呼叫中心答復(fù)內(nèi)容：根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局2016年第70號(hào)公告第一條規(guī)定：為方便納稅人，簡(jiǎn)化土地增值稅預(yù)征計(jì)算，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，可按照以下方法計(jì)算土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)：土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款根據(jù)總局解釋，納稅人不得隨意選擇土地增值稅計(jì)稅依據(jù)的口徑，預(yù)收款并未結(jié)轉(zhuǎn)收入，不應(yīng)做為土地增值稅的應(yīng)稅收入處理，為確保土地增值稅稅收收入均衡入庫(kù)，企業(yè)先行預(yù)繳，預(yù)征土地增值稅不得直接參照增值稅的預(yù)繳口徑，客觀上存在土地增值稅和增值稅兩者預(yù)繳計(jì)稅依據(jù)的不一致。納稅人、主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要準(zhǔn)確理解，按照國(guó)家稅務(wù)總局2016年第70號(hào)公告的規(guī)定，及時(shí)、準(zhǔn)確申報(bào)土地增值稅預(yù)征稅款。上述回復(fù)僅供參考。具體涉稅事宜以您的主管或所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)答復(fù)或核實(shí)判斷為準(zhǔn)。感謝提問(wèn)。答復(fù)機(jī)構(gòu)：河南省稅務(wù)局答復(fù)內(nèi)容：您好！您所咨詢的問(wèn)題收悉?，F(xiàn)針對(duì)您所提供的信息回復(fù)如下：一、根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào))規(guī)定，一、營(yíng)改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額;適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。為方便納稅人，簡(jiǎn)化土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，可按照以下方法計(jì)算土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)：土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款?！?、關(guān)于營(yíng)改增前后土地增值稅清算的計(jì)算問(wèn)題 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在營(yíng)改增后進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算時(shí)，按以下方法確定相關(guān)金額：(一)土地增值稅應(yīng)稅收入=營(yíng)改增前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入+營(yíng)改增后轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的不含增值稅收入……二、根據(jù)《關(guān)于營(yíng)改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問(wèn)題的通知》(財(cái)稅[2016]43號(hào))規(guī)定，三、土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入?！?、免征增值稅的，確定計(jì)稅依據(jù)時(shí)，成交價(jià)格、租金收入、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入不扣減增值稅額。六、在計(jì)征上述稅種時(shí)，稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的計(jì)稅價(jià)格或收入不含增值稅。本通知自2016年5月1日起執(zhí)行。三、 根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函[2010]220號(hào)）第一條規(guī)定，關(guān)于土地增值稅清算時(shí)收入確認(rèn)的問(wèn)題 土地增值稅清算時(shí)，已全額開(kāi)具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開(kāi)具發(fā)票或未全額開(kāi)具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測(cè)量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。四、根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》（中華人民共和國(guó)主席令第49號(hào)）規(guī)定,第二十五條 納稅人必須依照法律、行政法規(guī)規(guī)定或者稅務(wù)機(jī)關(guān)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定確定的申報(bào)期限、申報(bào)內(nèi)容如實(shí)辦理納稅申報(bào)，報(bào)送納稅申報(bào)表、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表以及稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)實(shí)際需要要求納稅人報(bào)送的其他納稅資料。……第三十二條 納稅人未按照規(guī)定期限繳納稅款的，扣繳義務(wù)人未按照規(guī)定期限解繳稅款的，稅務(wù)機(jī)關(guān)除責(zé)令限期繳納外，從滯納稅款之日起，按日加收滯納稅款萬(wàn)分之五的滯納金?！?/section>因此，根據(jù)上述文件規(guī)定，為方便納稅人，簡(jiǎn)化土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，可按照以下方法計(jì)算土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)：土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款。建議您按照前述公式計(jì)算。納稅人必須依照規(guī)定如實(shí)辦理納稅申報(bào)，未按照規(guī)定期限繳納稅款的，稅務(wù)機(jī)關(guān)除責(zé)令限期繳納外，從滯納稅款之日起，按日加收滯納稅款萬(wàn)分之五的滯納金。具體事宜您可聯(lián)系主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)一步確認(rèn)。感謝您的咨詢！上述回復(fù)僅供參考，若您對(duì)此仍有疑問(wèn)，請(qǐng)聯(lián)系12366納稅服務(wù)熱線或主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。答復(fù)機(jī)構(gòu)：湖北稅務(wù)12366納稅服務(wù)熱線答復(fù)內(nèi)容：根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)）文件第一條規(guī)定，關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅應(yīng)稅收入確認(rèn)問(wèn)題。營(yíng)改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額;適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。為方便納稅人，簡(jiǎn)化土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，可按照以下方法計(jì)算土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)：土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款本公告自公布之日起施行。（2016年11月10日）綜上所述，請(qǐng)您直接聯(lián)系當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)，需要由其依據(jù)相關(guān)政策法規(guī)并結(jié)合貴單位實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況實(shí)事求是來(lái)認(rèn)定。湖北省電子稅務(wù)局（https://etax.hubei.chinatax.gov.cn）——公眾服務(wù)——辦稅地圖——當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)辦稅服務(wù)廳聯(lián)系電話。上述回復(fù)僅供參考，若您對(duì)此仍有疑問(wèn)，請(qǐng)聯(lián)系湖北稅務(wù)12366或主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。 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