你好，我是蔡照明，歡迎你收聽《蔡照明買房方法論》，今天這節(jié)課我們來說一說大家近期非常關心的一二線城市房租大漲問題。

其實，早在一年多前，國家提出租售同權政策時，我就預言了這個政策將會給租房市場帶來很大的上漲可能，因為這個政策雖然表面看起來是為了沒有房子的租房者考慮的，但是這個政策有兩個邏輯上的黑洞，而這兩個黑洞很可能會引發(fā)房租價格大漲。

一年之后，果然我的預言實現(xiàn)了。去年在全國的一二線城市中，有13個城市房租漲幅超過20%，一線城市中，深圳、北京和廣州的房租漲幅都超過了20%，而在二線城市中，成都、重慶、西安、天津、合肥等這些城市，房價漲幅甚至超過了一線城市，整體漲幅接近30%，這種現(xiàn)象引起了很多年輕人的不安，如果說以前房價太高導致買不起房，那大不了就不買房了，租房住了，前些年媒體還炒作過“90后不買房”這個話題，那么以后，年輕人會不會連租都租不起房了？

要回答這個問題，我們先回頭再來看看，我所說的兩個邏輯黑洞是什么。第一個黑洞是，租售同權解決不了住房價格上漲的問題。為什么中國的房價這么高，和租售比算不過來賬，用收入房價比去衡量更離奇，其實你只要明白一個道理，就明白了：租和售完全是兩個市場，兩套邏輯。

寫字樓的價格，是根據(jù)租金回報率來反推它的價值，就是先預估租金多少錢，然后預期回報率多少，反過來推算寫字樓的價格。那么住宅是怎么計算價格的？住宅是靠買來賣去交易的差價來計算的。比如我買房子，首付多少錢，這幾年漲了多少錢，我再賣就加上這個差價，所以這完全是兩個不同的市場，兩套不同的邏輯。在之后的原理篇中，我們還會把這個道理講得更加深入一些。

所以就算是租售再同權，但租的房子它不能增值，自然不會形成對買房子的替代。我們現(xiàn)在社會的主要矛盾，就是日益不值錢的錢和保值增值產(chǎn)品稀缺的矛盾。應該說在買房大軍中，80%帶有投機的目的，所以“房子是用來住的，不是炒的”這個新政才具有如此大的震撼力。

其實用限購限貸這個來解決高房價會很有效果的，進場人少，流動性少，沒有投資熱度，自然價值下降，就像寫字樓，像萬達建的五星級酒店，裝修的更好，不值錢。這是一個黑洞，以為有房住就沒人再買房了，這不是一個需要觀察效果的問題，而是一個邏輯的底層漏洞。

第二個黑洞是大力發(fā)展企業(yè)去搞租賃。這是這次租售同權文件的另一個精神，尤其要提醒，很多買房人開始歡呼，財經(jīng)新聞中講到住建部要對租售同權立法，從而說發(fā)展租賃事業(yè)、有大企業(yè)的租賃是多么好的一件事，其實這也是一個巨大的坑。

這些租賃企業(yè)還會把收來的出租房做些簡單的裝修，美其名曰服務升級，其實是變成了提高價格的理由。如果說這些簡單的表面裝修理由還不夠，那好了，又來個租售同權，這就會把學區(qū)房的概念從二手房買賣市場轉到了租賃市場。因為這絕對不是一個對稱的市場，一頭是由少數(shù)幾個大佬們控制著出租房源，一頭是必須要租房的一個個小散戶，那么大家想一想，會發(fā)生什么？只可能是租房者在房屋租賃市場中越來越弱勢，越來越不具有談判的地位，而出租方則越來越強勢。

所以說，租售同權絕不是無房者的福音，而可能是噩夢。原來中介開始從房東手里把出租房源先租下來，加價再租出去，現(xiàn)在又加上一個吞噬高利潤的中間層，資本進來，多一層分利，肯定會推高租金，其他行業(yè)都往沒有中間商賺差價的方向轉型，而租房卻反而更多了一層。

你可能會覺得他們手里只有5%左右出租房源，太少了，對市場來說不算什么，但是正是這5%的占有，可以有市場的定價權，用經(jīng)濟學的話來說，這就是邊際效應。再說得透點，在一個相對平衡市場，放不放手里的這5%，就是市場好租到房和難租到的分水嶺。 

我還不說博奕對象的改變，以前是租客和小業(yè)主討價還價，以后是租客和大機構討價還價，你還有什么勝算嗎？這就像滴滴打車這個平臺給租車市場帶來的影響一樣，之前還可以和的士司機講個價，現(xiàn)在，加價都不和你商量。未來租房也可能會是這樣，大數(shù)據(jù)告訴你，你這房子屬熱點盤，150人搶租，價高者得，你怎么辦？是提高租金繼續(xù)租，還是搬家？

當然，除了我上面說的兩個原因，具體城市可能還有具體的原因。比如北京今年房租大幅上漲是否還有其他原因呢？當然也有。北京這幾年“拆”的面積越來越多，“建”的面積卻越來越少，“拆”和“建”的數(shù)字一對比，住房供需越來越不平衡。很多原來住在所謂“違章建筑”里的人，要么被迫離開北京，要么被“高端化”要住進正規(guī)小區(qū)，房租能不漲嗎？

按照今年房租上漲的態(tài)勢，未來幾年，房租可能還會走向不斷瘋漲的道路，就像和房價一個模子刻出來一樣，通過這種方式，租售比會跟國外逐步接近。

我認為房租大漲的趨勢，會讓那些以前依賴租金的房子價值可能會提升，比如商住房等等。好了，這節(jié)課我們談到了一二線城市房租大漲問題，以及我憑什么在一年前就能夠預測租房價格的大漲，下次課我們來談一談城市化給我們帶來的全新投資機會。

謝謝你的收聽，我們下次課見。