城市化進(jìn)程：十年內(nèi)，你該去哪買房？

喜馬拉雅的朋友，你好，我是親戚買房的蔡照明。

我們這一講接著給大家講，在中國城市化和城市分化的大背景下，未來，你應(yīng)該選擇去哪個城市去安家落戶，去哪個城市積累財富。這個話題非常重要，上一講我們也講了，這個選擇相當(dāng)于是第三次投胎，你選擇什么樣的城市，可能就會決定你的下一代是什么樣子。

之前我們說了，整個中國城市化的背景就是農(nóng)民工進(jìn)城，這是一個大的一個背景。那我們現(xiàn)在來看，整個中國城市化已經(jīng)形成一種格局，就是三大城市群加上九大中心城市這么一個格局，那這個格局當(dāng)中會有哪些變化呢，在進(jìn)行著什么樣的分化？

我們簡單說大概是這樣，第一，一線城市因?yàn)橐?guī)避大的都市病或者城市病的困擾，現(xiàn)在普遍在壓縮，比如說像整個中國，你看北京和上海的人口還是流出的，感覺好像這個城市沒吸引力了，其實(shí)并不是，是政府主動要壓縮它，防止大城市病。

第二，是因?yàn)楦哞F的開通，把整個中國城市經(jīng)濟(jì)的版圖也重新變化了一下，以前沿海開放城市，比如寧波大連青島都是很厲害的，但現(xiàn)在因?yàn)楦哞F的開通，整個國家進(jìn)行了重新布局。所以正是在這種基礎(chǔ)上有了國家中心城市的概念，這是正在進(jìn)行的變化。還有一點(diǎn)我們在觀察，即使不是中心樞紐城市，省會城市在所在省內(nèi)的首位度也在提高，它甚至可能會導(dǎo)致未來我們可能連這個省都逐漸忘記了，只記得有這個中心城市了。

好，下面我們就分了幾部分來說。大家知道這九個中心城市，其中有四個直轄市，北京、上海、天津和重慶，剩下五個是廣州、成都、武漢、鄭州和西安。大家注意看，這九大中心城市里是沒有杭州，也沒有深圳和蘇州的。

大家也知道，有些城市是靠國家規(guī)劃或者政策起來的，也有城市是自身發(fā)展起來，當(dāng)然最好的還是兩波機(jī)會都趕上。最近一兩年崛起的城市，我們從房價也能看出來，除了上面幾個中心城市之外，可能還有長沙、合肥這樣GDP還沒有到萬億，也到這個7000億以上的城市。

另外就是一些正在衰落的城市，比如東北的一些城市。上海北京的人口下降是因?yàn)槿藶橄拗?，但是天津的人口是在下降的，那我們看到上面這些城市基本上都是因?yàn)楦哞F的發(fā)展而處在樞紐中心，比如鄭州、武漢，包括合肥，原來還沒有蚌埠交通方便，現(xiàn)在也開通了好幾條高鐵線，它也變成一個中心，從沿海城市向中心城市轉(zhuǎn)移。

我們再來看看這個城市首位度的問題，這并不是因?yàn)槌鞘杏卸喟l(fā)達(dá)，它是在這個省內(nèi)是首位的一些西部邊區(qū)的地方，比如銀川占整個寧夏的GDP差不多一半了，就一個城市占一個省經(jīng)濟(jì)的一半，西寧也是將近一半，另外像長春、吉林都是占所在省份比例比較高的。

所以未來還可能會發(fā)展成一種趨勢，就是很多一些省份就是一個單核的城市，有的是雙核，有是單核，比如像寧夏，可能就是以后大家不知道寧夏，只知道銀川，青海也是這樣，大家可能只直到西寧，西寧這個城市未來很可能會吸引青海一大半的人口。

另外我們看到一些省會城市，比如成都，雖然它現(xiàn)在首位度不是很高，但是它第二位的城市，比如說綿陽，也僅僅占它的15%。陜西的第二大城市是咸陽，咸陽的GDP占西安也就差不多40%左右，很多人跟我說，不知道西安到底是陜西還是山西，搞不清哪個地方，我說你不用搞清楚，未來可能就是記住西安就行，特別現(xiàn)在西咸一體化，西安把咸陽又給它合并了。

未來省會城市在省內(nèi)的首位度會提高，未來一個省的人口和資源可能都會往這個省的中心城市來集中。這是我們在城市分化觀察到的第三點(diǎn)，就是一些省內(nèi)的一些城市在這個省內(nèi)的首位度在提高，甚至可能會代替省。其實(shí)最大的變化會加速這種分化，這就是我們下一部分要講的關(guān)于1億非戶籍人口落戶的問題，這種大規(guī)模落戶會加速城市的分化。

那我們先來看一看，1億非戶籍人口落戶到底是怎么回事？大家都知道最近有兩件大事情，一個是國務(wù)院的一個政策吹風(fēng)會講的棚改問題，另一個就是10月8號發(fā)改委牽頭要做的一件事情，督辦1億非戶籍人口在城鎮(zhèn)落戶這件事。

這兩年大事的背景大家都知道，就是因?yàn)橹忻蕾Q(mào)易戰(zhàn)導(dǎo)致了我們經(jīng)濟(jì)、出口可能會下滑，所以我們要找兩個大塊的有可能刺激內(nèi)需的事情來填補(bǔ)缺口，我在下一講還會給大家詳細(xì)來講，它們對房地產(chǎn)有什么影響。

我們今天來集中講城市化的問題，我們發(fā)現(xiàn)兩個最大的舉措，我們?nèi)タ此麜r候?qū)嶋H上都不是最新的東西，其實(shí)都是在2016年3月5號，李克強(qiáng)總理在兩會啊就12屆代表大會第四次這個會議上作了政府工作報告的內(nèi)容，他當(dāng)時就提出來要完成1億居住的棚戶區(qū)和城中村的改造，引導(dǎo)1億農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)移到城市。它當(dāng)時提的這兩個問題，現(xiàn)在我們是把這個問題督辦。

在這個督辦過程中，大家可以看到下發(fā)的文件還是比較有執(zhí)行力的，因?yàn)槊恳粔K都有強(qiáng)調(diào)得很清楚，這件是公安部來辦，這件是地方政府來辦，還有什么省級公安部門來辦，都非常清楚，所以1億非戶籍人口落戶會是近期落實(shí)得比較快的一件事情，

那我們就來看一看1億戶籍人口落戶到底會帶來什么影響？我們先看看它的具體內(nèi)容，我重點(diǎn)看了幾條，第一是省會及以下城市要全面放開對高校畢業(yè)生技術(shù)工人職業(yè)院校畢業(yè)生留學(xué)歸國人員的落戶限制，省會及以下城市要探索實(shí)行就農(nóng)村籍高校的學(xué)生來去自由的落后政策等等。

這兩天我們首先看了，就大家聽的時候去腦子過一過高校畢業(yè)生、技術(shù)工人，然后職高、歸國留學(xué)生，就是除了這四種人，還有沒有別的人？在我的腦袋里想不出來還有別的人，你不是上過高校的，你就是技術(shù)工人，所以這套政策在我理解就是全面放開的意思，也就是說省會及以下城市想進(jìn)戶口，應(yīng)該說是沒有什么阻礙了。

好，我們再看這個超大和特大城市，它就有一點(diǎn)限制了，由于穩(wěn)定的就業(yè)合法居住場所，包括參加社保年限要來分步來解決。但是這里邊還有一條戶籍人口比重低的特大城市和超大城市，要進(jìn)一步放寬外來人口的這個落戶指標(biāo)限制，加快提高戶籍人口的比例。

這是什么意思？比如像深圳這個城市很大，不一定讓你繼續(xù)做的多大，但是要讓他的戶籍人口比例低，我感覺這條就是單獨(dú)的深圳。所以我們就看出來了，一個是全面放寬，一個是進(jìn)一步放寬，這兩個措辭有那么一點(diǎn)差異，但是我們就知道未來這1億人口的導(dǎo)向，它會往哪些城市來流。往這些城市的流動必然就會成形成一個新的人口紅利。

大家知道1億人口是什么概念嗎？這個數(shù)字超過德國人口，接近日本人口，這就意味著我們省會城市要容納一個日本，就是一個發(fā)達(dá)國家的人口規(guī)模。那我們看看這些人口到底流向哪些地方？

從上面兩條我們分析應(yīng)該是基本上會流向這個省會城市。流向哪些省會城市它也不是平均流的。我們看比如像濟(jì)南、成都、鄭州、西安、合肥、廣州今兒武漢，包括南京在內(nèi)，現(xiàn)在很多省會城市在干什么？在撤縣設(shè)區(qū)或者吞并，或者代管一些鄰近的城市，所以它是在擴(kuò)容。

那么省會城市擴(kuò)容了，比如說長沙，原來長沙的土地是一個價格，通過長株譚一體把長株潭一體化拉進(jìn)來了之后，那可能株洲和湘潭的土地一下就變成長沙土地的價格，土地一下子就值錢了，土地值錢了房子可能也就值錢了，房子值錢城市變得有錢了，那就可以修地鐵，可以招商引資，給人才補(bǔ)貼，它就形成了一個正的循環(huán)。

這一點(diǎn)在合肥市特別明顯的，合肥原來房價也很低，自從三分巢湖之后，現(xiàn)在又把廬江合并，所以整個合肥城市的體量做大很多，土地變得值錢，所以城市建設(shè)開發(fā)就形成一個新的高潮，所以整個城市面貌也大了，體量也大了，整個城市方方面面都進(jìn)入了一個發(fā)展的快車道。

另外大家不要小看地鐵，地鐵這個是應(yīng)該說也是這個地方財政或者賣地財政一個最好的道具，或者說神器。為什么地鐵看起來是投入很大的投資，但是在很多地方，比如特別像日本，它基本上能形成一個正的循環(huán)。

地鐵修到什么地方去了，這個地就值錢了，之前賣地賣房子就可以形成一種正的循環(huán)。所以我們看到在很多城市，如果是地鐵開工或這個規(guī)模比較大的，那這個基本上也未來會可以容納很多這個1億人口的這么一個城市。根據(jù)十三五的交通規(guī)劃，全國還要新增大概軌道交通3000公里以上，到2020年差不多要達(dá)到6000公里，這個量還是很大的。

所以我們再回過來看這一人口，當(dāng)然這一人口可能是大部分是因?yàn)樵谶@些城市已經(jīng)工作了，已經(jīng)是常住人口了，已經(jīng)在生活了。也不排除有些新的流動。那么這么1億人口，我們大的來說，會流向哪些城市？

第一個這四個直轄市可能性已經(jīng)不是特別大了，比如北京上海是限制人口的是吧？北京最近的戶口指標(biāo)是6000人，6000人這個比例是很小，像別的城市一年是可以新增三十萬五十萬的。最近剛批的這個比例是很小，那像深圳這樣的城市呢啊它不一定要吸引新的人口進(jìn)來，但他戶籍人口啊它會讓它變。

那會不會是一些沿海城市，比如說什么寧波、廈門、大連、青島這樣的城市呢？我們目前來看，這些城市一方面是缺乏腹地，就是沒有這種中心城市或者省會城市帶來的這種吸附能力那么強(qiáng)，所以它可能也不是未來人口重點(diǎn)轉(zhuǎn)移的目標(biāo)。

所以我們看來看去，未來人口轉(zhuǎn)移的最大目標(biāo)，可能就是省會城市，特別是被定位為中心城市這些省會城市。所以聚焦比較明確了。所以1億人口進(jìn)城，可能就會讓一些強(qiáng)省會城市，或者命名為中心的省會城市，未來可能會從七八百萬人口擴(kuò)展到一千萬甚至2欠萬人口，可能個別還會到3000萬人口，會重復(fù)當(dāng)年這些一線城市的機(jī)會。

這樣的城市可能就是我們未來去流動，去第三次投胎，去創(chuàng)業(yè)、去置業(yè)的機(jī)會點(diǎn)。我記得當(dāng)年在深圳人口爆發(fā)期的時候，那時候說白了，你在那個中心區(qū)去做個餐飲，賣石子、賣沙子，最后都成了特別大的富翁，就是這樣的機(jī)會點(diǎn)。

所以我們的基本結(jié)論就是到有腹地的地方去，到省會城市去，到中心城市去，到地鐵人流大、發(fā)展大、投入大的城市去，不要去孤零零的城市去，大家去了可能會工作壓力很大，但是機(jī)會一定會更多。

至于這些城市大發(fā)展會不會帶來房價的上漲，那我們在以后還會講，這取決于各個城市如何去把握新進(jìn)人口和新開發(fā)房地產(chǎn)這個節(jié)奏。

那我們今天這一講就講到這里，謝謝大家。