相關(guān)性原理：什么樣的房子漲得最快？

喜馬拉雅的朋友，你好，我是蔡照明。

房地產(chǎn)這個行業(yè)，看起來有很多道理，但作為底層的邏輯也就那么三五條，那我們今天就先來說這第一條：相關(guān)性原理。

你一定希望自己購入的房子能實現(xiàn)快速的升值，那么你肯定就想知道導(dǎo)致房價上漲最直接的因素是什么？為什么在一個城市中，有些地方的房價漲得很快，有些地方的房價漲得很慢，要如何判斷呢？聽完今天的課程，你就會找到上述問題的答案了。

首先我要告訴你，你可能認(rèn)為的影響房價的重要因素，比如交通、教育、生活配套并不是影響房價的最直接的原因，然后我會告訴你什么才是最終影響房價的最直接因素，以及如何運用這個原理來判斷房價的相對趨勢。

有一句幾乎人人都聽過的關(guān)于房價的名言是：決定房價的是地段，地段，還是地段。那么，是不是越靠近市中心的地區(qū)房價就越高呢？比如我們知道，北京的城市布局是一個一環(huán)套一環(huán)的環(huán)狀結(jié)構(gòu)，這是否意味著內(nèi)環(huán)的房價一定就要比外環(huán)要貴呢？

事實上并不一定，比如北五環(huán)地區(qū)的房價可能會跟南三環(huán)差不多，就算是相鄰的地區(qū)，房價之間可能也會有很大的差距。那么，到底什么因素最直接的決定了一個地區(qū)的房價呢？ 

我猜大多數(shù)人第一個想到的因素就是：交通。

比如某一個地區(qū)突然開通地鐵，這肯定是一個非常大的利好，那么是不是會帶來房價馬上大漲呢？答案是：地鐵開通雖然可以會帶來房價的上漲，但是不一定會馬上帶來房價的顯性上漲。

舉兩個例子，比如說同在北京東五環(huán)的的青年路和四惠，距離市中心的距離差不多，甚至四惠離市中心更近，而且青年路地區(qū)以前是沒通地鐵，四惠是有地鐵的，但你可以發(fā)現(xiàn)青年路的房子比四惠還要貴。

再比如說深圳當(dāng)年羅湖區(qū)最早開通地鐵，那是相當(dāng)方便的中心城區(qū)，而南山區(qū)當(dāng)時沒有地鐵，我們看到這兩個房價的走勢差別非常大，南山區(qū)漲得很塊，但是羅湖區(qū)卻基本不動。

所以我們可以得一個簡單結(jié)論，地鐵是一個讓你買這片房子的因素，但它不是讓房價明顯增長的因素，更沒有辦法用來判斷房價能上漲多少。房價上漲是必須通過購買的人增多了，供求關(guān)系發(fā)生了變化，最后才會導(dǎo)致價格的上漲。

這是我對你可能想到的影響房價上漲的要素中的第一點，交通因素的分析判斷，那么我們接著看你可能想到的第二點：教育配套。

如果一個片區(qū)周圍忽然開了一個好的學(xué)校，那肯定房價也要漲，但是漲多少呢？這個也沒辦法很直接反映在房子上，而是通過這所學(xué)校間接吸引很多人來學(xué)校上學(xué)，然后帶動周邊的租房和買房增加，再通過供需關(guān)系來慢慢傳遞，經(jīng)過幾輪買賣，最后房價才慢慢漲上去，所以這是一個比較緩慢的過程。因此學(xué)校和交通類似，對房價的影響是間接的，并不是說這個小區(qū)有一個好的學(xué)校，房價就一定會馬上大漲，比如說，北京最好的中學(xué)是人大附中，但是人大附中附近的房子再好，也賣不過萬柳家園。

除了交通和學(xué)校這些最容易想到的，你可能還提到一些因素，比如說公園，或者商業(yè)配套，或者寫字樓。這些都是會影響你做購買決定的重要因素，但是這些因素也沒辦法直接反映到對房價的判斷上。

比如寫字樓，你可能覺得如果附近有寫字樓，那么就會有很多人在這上班，那他們也一定會就近居住買房，這個邏輯好像沒有什么問題，寫字樓的確能給一個片區(qū)帶來購買力，但是寫字樓帶動房價也是要通過影響片區(qū)的購買力，進而才能影響到房價上。

深圳坂田地區(qū)的例子是最有說服力的。當(dāng)年華為搬到坂田之后，萬科馬上在那做了一個樓盤萬科城，開發(fā)商認(rèn)為，華為收入那么高，在公司旁邊這個樓盤一定會很好賣，最后發(fā)現(xiàn)根本不是那么回事，因為華為的員工都覺得我到深圳工作，買房就一定要買市中心的，他們要和這城市發(fā)生聯(lián)系，所以工作對于房價的影響也不是那么直接有效的，它是一個間接的、積累的過程。

剛才我們分析了你心里可能認(rèn)為影響房價的一些因素，比如交通，教育和周邊環(huán)境等，都不是最為直接的拉動因素，那么回到我們最開始提出的問題，到底什么因素對于房價的拉動是最直接的？

這個答案說出來可能有點超出你的預(yù)料，那就是小區(qū)的旁邊有新的樓盤出現(xiàn)，或者說有個明星樓盤的帶動，這是比其他所有的因素更直接、更重要的判斷點。

我們把這個稱之為房價的相關(guān)性原理，這個邏輯是因為同一個地區(qū)不同樓盤之間的價格不可能相差太遠(yuǎn)，所以這個因素比交通、教育或者商業(yè)和生活配套都更加直接的決定了房價的高低。

關(guān)于相關(guān)性原理，我也用幾個案例來講給你聽。比如說在前面講的萬柳家園，為什么比人大附中附近的學(xué)區(qū)房還貴，因為他有一系列新樓盤的帶動，比如一個新樓盤開價8萬，附近的舊小區(qū)給按照新樓盤的價格給自己打個七折，即使這樣這個價格可能也超過了此前的市場價，何況這個新樓盤的價格可能還會上漲。

那再看一些大的片區(qū)，比如說河北的北戴河，你可能比較熟悉，離北京非常近的一個度假區(qū)，平時也很多人選擇去那玩，但因為沒有好的樓盤，所以他的房子價格一直都上不去。那現(xiàn)在北戴河打造了阿那亞黃金海岸社區(qū)，這是一個全資源濱海旅游度假綜合體，配套設(shè)施完善，擁有2.5公里會員海岸、國際高爾夫會所等等，整個就把北戴河的檔次給拉起來了，連同著整體北戴河地區(qū)的房價也被帶動起來，這就是明星樓盤的作用。

更寬泛的說，相關(guān)性原理有些接近于心理學(xué)里面所說的“錨定效應(yīng)”，指的是當(dāng)人們需要對某個事件做定量估測時，會將某些特定數(shù)值作為起始值，起始值像錨一樣制約著估測值。所以新樓盤就給附近房子的價格提供了一個“錨”，所以整個片區(qū)的價格都會受這個“錨”的制約和影響。

當(dāng)然，相關(guān)性原理也并不總是完全適用于任何情況，整體大趨勢中也有偶然性。比如說北京東三環(huán)地區(qū)的融創(chuàng)一號院就是個例外。融創(chuàng)一號院的確是一個明星樓盤，但是它推出以后好像周邊的樓價也并沒有因此帶起來，沒有大漲，那是為什么呢？

因為融創(chuàng)一號院是一個超高級的豪宅，周邊的普通住宅跟它的相關(guān)性相對太小了，就好比一個村里邊考上清華大學(xué)的和打工的，他們之間沒有什么可比性，一般的也是打工的和打工的比，考上大學(xué)的和考上大學(xué)的比，所以在融創(chuàng)壹號院周圍，一些高端住宅是被融創(chuàng)壹號院帶動起來了，但大部分的普通住宅就沒有被帶動起來，其實本質(zhì)上這也還是符合相關(guān)性原理的。

所以，我們上面講了這么多案例和分析，我們看到很多因素都是可以導(dǎo)致房價的上漲的，但是最最重要一條還是新樓盤的帶動，因為它是可以直接來進行對比的，新樓盤的價格可以直接作為參照，不需要拐彎抹角來間接影響。

所以，以后你再投資買房時，就不要再把交通、教育、商業(yè)和生活配套什么的看做最重要的因素了，一定要去看它周圍有沒有新樓盤、明星樓盤能帶動，這個才是最直接、最相關(guān)的參考因素，也就是我們今天著重講的相關(guān)性原理。

那明白了原理后，我們來看看該如何使用。講一個比較切身的例子，大概兩三年前吧，有個朋友問我，蔡老師，你是房產(chǎn)專家啊，那你告訴我，我現(xiàn)在應(yīng)該買北京東壩的房子呢，還是要買望京的房子？

我簡單介紹一下，東壩和望京都位于北京朝陽區(qū)的東北部，望京開發(fā)得稍微早一些，當(dāng)時已經(jīng)有了比較完備的商業(yè)和寫字樓配套，尤其是有不少互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的總部設(shè)在了這里，而東壩位于東五環(huán)外，算是比較郊區(qū)的位置，也沒有直接經(jīng)過的地鐵線，當(dāng)時盡管有了一個遠(yuǎn)期的規(guī)劃，但是商業(yè)和生活配套等仍然非常落后。

我當(dāng)時直接告訴他，一定要買東壩。我當(dāng)時運用的主要判斷依據(jù)就是相關(guān)性原理。因為東壩當(dāng)時有三四個大地產(chǎn)商在開發(fā)新樓盤和新項目，規(guī)劃為高端國際商貿(mào)區(qū)和第四使館區(qū)。在接下來的幾年中，這些新樓盤一個接一個推出，因為有新盤的帶動，你賣5萬我就賣5萬五，接下來就賣6萬，6萬5，此起彼伏，這樣就會把房價最快的帶上去。而望京地區(qū)盡管更為成熟，看著很繁華熱鬧，但是由于這幾年沒有新盤的帶動，更可能最后只能實現(xiàn)全市平均漲幅。

最后的事實也驗證了我當(dāng)年的判斷，東壩地區(qū)在近幾年房價的漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于望京地區(qū)。當(dāng)然，在東壩地區(qū)的新盤都逐漸推出之后，望京地區(qū)的寫字樓也都起來了。

所以，你再買房的時候，就不要只看目前的繁華、便利程度，覺得大熱商圈的房子會升值的快，盡可能多了解房子所在位置區(qū)域的政策規(guī)劃和新樓盤開發(fā)計劃。

好了，在這一講的最后我給你出一道題，你可以猜想一下，按照我們今天所說的相關(guān)性原理，北京未來最貴的房子，可能會是哪個區(qū)域？

A、資源環(huán)境最好的中央政務(wù)區(qū)

B、出行交通最好的地區(qū)比如說順義別墅區(qū)

C、高樓林立的中央商務(wù)CBD

D、教育資源最好的海淀區(qū)？

或者是其他的答案。你可以在課后的評論中給我留言，寫下你的答案。我們在下一課講到關(guān)于房價的5大原理的第二個原理流動性原理時，再來揭曉答案。

今天的課程就到這里，希望你掌握了判斷房價的相關(guān)性原理，買到漲價漲得最快地區(qū)的房子。

謝謝收聽，我們下次課見。