10月20日，《成渝地區(qū)雙城經濟圈建設規(guī)劃綱要》正式發(fā)布。經濟圈范圍包括重慶市的中心城區(qū)及萬州、涪陵等27個區(qū)以及開州、云陽的部分地區(qū)，四川省的成都、自貢、綿陽等15個城市；總面積達18 .5萬平方公里，2019年常住人口達9600萬人，地區(qū)總產值近6.3萬億元。

圖1：成渝地區(qū)雙城經濟圈地圖

在百年未有之大變局下，《規(guī)劃》給成渝雙城經濟圈在“一帶一路”、“長江經濟帶發(fā)展“、”西部大開發(fā)“等重大戰(zhàn)略中的角色做了明確的定位，力爭將成渝打造為具有全國影響力的重要經濟中心、科技創(chuàng)新中心、高品質生活宜居地。

從2006年國家西部大開發(fā)“十一五“規(guī)劃中第一次明確提出建設成渝經濟區(qū)，到今天作為第四個城市群提到國家規(guī)劃層面，成渝城市群終于迎來了屬于它的時代大變革。

1“雙城“規(guī)劃發(fā)布，成渝地區(qū)將迎來巨大變革

從《規(guī)劃》中，我們可以看到中央對于推動成渝城市群發(fā)展的雄心：

1）提升重慶、成都中心城市綜合能級和國際競爭力。

重慶：打造國家重要先進制造業(yè)中心、西部金融中心、西部國際綜合交通樞紐和國際門戶樞紐；

成都：打造區(qū)域經濟中心、科技中心、世界文化名城和國際門戶樞紐，高水平建設開府新區(qū)、成都科學城等。2）強化重慶和成都中心城市帶動作用

處理好中心和區(qū)域的關系，強化協(xié)同輻射帶動作用，以大帶小、加快培育中小城市，以點帶面、推動區(qū)域均衡發(fā)展，以城帶鄉(xiāng)。歸納總結：成渝城市群內部，重慶和成都按其定位快速發(fā)展，帶動周邊城市形成經濟實力強大的城市群。

圖2：成渝地區(qū)雙城經濟圈格局示意圖

城市群外部，由于其位于“一帶一路”和長江經濟帶交匯處，是西部陸海新通道的起點，具有連接西南西北，溝通東亞與東南亞、南亞的獨特優(yōu)勢。

圖3：成渝城市群對外聯(lián)通示意圖

這意味著，“成渝地區(qū)雙城經濟圈”，正式成為長三角、粵港澳大灣區(qū)、京津冀之外，我國第四大城市群、中國經濟發(fā)展第四極。

2 城市群總體經濟實力弱

長期以來，我國經濟發(fā)展不均衡，南強北弱、東強西弱已經是共識。1）地區(qū)生產總值以成渝地區(qū)來說，總面積18.5萬平方公里，2020年地區(qū)總產值近6.3萬億元，大家可能對這些數(shù)字沒有太多的概念，我們以長三角和珠三角來做對比：

長三角總面積35.8萬平方公里，約為成渝地區(qū)的2倍；2020年地區(qū)總產值24.47萬億元，卻接近成渝地區(qū)的4倍；珠三角總面積5.54萬平方公里，不足成渝地區(qū)的1/3，2020年地區(qū)總產值8.95萬億元，卻是成渝地區(qū)1.4倍。相比之下，高下一目了然，差距之大，正是東部經濟水平遠超過西部的縮影。同時，成渝地區(qū)各城市間“貧富”差距也相當大。2019年，重慶GDP達2.3萬億元、成都GDP達1.7萬億元，兩地GDP約占成渝地區(qū)總值的60%。一方面說明成都和重慶是城市群經濟增長的核心，另一方面也說明城市群間經濟發(fā)展水平非常不均衡。

圖4：2019年成渝地區(qū)代表城市GDP對比

2）城鎮(zhèn)化率

《規(guī)劃》中指出，到2025年協(xié)調發(fā)展的城鎮(zhèn)格局要初步形成，常住人口城鎮(zhèn)化率達到66%左右。而2019年除重慶和成都外，《規(guī)劃》中所覆蓋的其他城市城鎮(zhèn)化率還比較低，普遍在50%左右。城鎮(zhèn)化的道路依然任重道遠。

圖5：2019年成渝地區(qū)代表城市的城鎮(zhèn)化率

3）人口趨勢

從人口流入情況來看，成都和重慶人口凈流入趨勢明顯，其他城市或保持相對平穩(wěn)，或人口凈流出嚴重，說明除成渝雙城外，其他城市對于人才就業(yè)的吸引力相對比較弱。

圖6：2009-2019 10年間成渝地區(qū)代表城市人口凈流入

3 城市群聯(lián)動發(fā)展對房地產市場的影響

房地產對于一個城市的意義十分重大。城市的經濟發(fā)展、城鎮(zhèn)化率的提升必然帶動房地產行業(yè)的繁榮；同時產業(yè)發(fā)展帶動人口集聚，又帶來了購房需求，驅動供給端加快開發(fā)建設步伐。

圖7：2019年成渝城市群代表城市商品住宅價格對比

周邊城市與核心城市商品住宅價格差距明顯，說明了核心城市的需求外溢不足。隨著《規(guī)劃》的推進，成渝城市群的聯(lián)動發(fā)展，更多政策利好將傾斜，城市發(fā)展將提速。

重慶、成都的房地產市場也將在這一波城市發(fā)展中吃到紅利；也給周邊城市的房地產市場帶來更大的生機。

4 成渝地區(qū)買房建議

1）長線看好成都和重慶的房價。

成都和重慶作為西南板塊的中心城市，是西南年輕人的就業(yè)首選，人口凈流入最多的兩個城市，成渝雙城經濟圈的規(guī)劃會繼續(xù)加強這兩座城市的優(yōu)勢，經濟首位度的優(yōu)勢更加明顯。2）利好成都的哪些板塊？綱要中指出：高水平建設天府新區(qū)、西部（成都）科學城等，形成“一山連兩翼”城市發(fā)展新格局。

成都要重點發(fā)展的，依然是這幾年炙手可熱的天府新區(qū)、西部（成都）科學城。3）利好重慶的哪些板塊？

綱要中指出：以長江、嘉陵江為主軸，沿三大平行槽谷組團式發(fā)展，高標準建設兩江新區(qū)、西部（重慶）科學城等，重塑“兩江四岸”國際化山水都市風貌。

重慶重點發(fā)展的，也是大家熟悉的兩江新區(qū)和西部（重慶）科學城。之前我們的游學團帶大家踩盤的兩江四岸、照母山、禮嘉都屬于兩江新區(qū)板塊。

重慶這一輪行情也是板塊分化、上半年北濱路和照母山領漲，下半年行情低迷，現(xiàn)在到年底是撿筍的好時機。