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前兩天參加論壇直播，提到對今年北京樓市的印象：貌似光鮮的成交數(shù)字背后，其實(shí)是越來越嚴(yán)重的分化。區(qū)域的分化、產(chǎn)品的分化、居住理念的分化，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目和熱銷樓盤向頭部集中，分化已成為樓市未來的主旋律。分化不是一件壞事，至少證明經(jīng)過多年周期的洗禮和市場熏陶，人們對樓市規(guī)律有了更深刻的認(rèn)識，對自己的買房需求有了更清晰的目的和理性規(guī)劃。對于新房而言，『地產(chǎn)營銷人』認(rèn)為選擇起來要簡單一些，頭部的特征一方面可由業(yè)績佐證，另一方面對市場走勢的研判，能推斷出稀缺性的價值含量。由此入手，大概率不會買錯。比如說，別墅產(chǎn)品我們都知道供應(yīng)在減少，存量在下滑，但從成交數(shù)據(jù)上看，最珍貴的還是位于城六區(qū)的別墅，如果再疊加總價維度，最值得入手的產(chǎn)品并不難發(fā)現(xiàn)。今年1-7月北京城六區(qū)別墅供應(yīng)僅為276套，占所有別墅僅有一成多，而成交卻達(dá)801套，占比近三成，充分體現(xiàn)了失衡的供求關(guān)系。在城六區(qū)中，需求量最大的是總價1000萬以內(nèi)的別墅，而今年至今新增供應(yīng)為0，再次證明什么產(chǎn)品屬于市場空白。 
越是稀缺的產(chǎn)品，就越容易創(chuàng)造熱銷業(yè)績。在京西城六區(qū)豐臺區(qū)域，有這樣一個低密大盤，連續(xù)幾年都扮演業(yè)績領(lǐng)頭羊的角色，擁有很高的市場關(guān)注度，去年單盤曾一舉突破50億，今年依然是前7個月的豐臺區(qū)別墅銷冠，恒定長年熱銷狀態(tài)。這個霸屏多年的大盤，就是西廬別墅區(qū)。由北京萬科打造，以翡翠西湖和云廬為底色的田園低密造城之作，經(jīng)過多年開發(fā)建設(shè)運(yùn)營，已成為京西一張極具特色的城市名片。在『地產(chǎn)營銷人』看來，西廬別墅區(qū)成功的秘籍主要源于三點(diǎn)：西廬別墅區(qū)是由萬科投資兩百億打造的，帶有鮮明造城理念的85萬方田園生活墅區(qū)，整體大盤包含：全業(yè)態(tài)低密住宅產(chǎn)品、約4.5萬方生態(tài)綠地、約8萬方自持商業(yè)配置、約3600平方米幼兒園教育設(shè)施，是北京主城區(qū)罕見的滿足都市人居理想的全能型大盤。
西廬別墅區(qū)位置非常獨(dú)特，左手鄰近繁華，右手咫尺生態(tài)。在主城區(qū)中享受便利，但又沉浸在周邊優(yōu)美的自然環(huán)境之中。
項(xiàng)目所在的青龍湖片區(qū)，具有多年來養(yǎng)成的低密居住氛圍。舉步可達(dá)的青龍湖公園，約6000畝的水域面積，差不多是頤和園、玉淵潭、北海、中海、南海的面積之和，為呼吸新鮮空氣，欣賞山水景色，平時健身和休閑，提供了完美環(huán)境。
除此之外，萬科還整合周邊土地資源，打造了約60萬方的西廬公園，與翡翠西湖、雲(yún)廬地塊相連，形成北京鮮有的超大內(nèi)部景觀，與青龍湖遙相呼應(yīng)，極致延伸了居住空間，讓都市田園生活實(shí)至名歸。該公園以營造田園情感共同體為方向，集合運(yùn)動休閑、自然觀賞、社區(qū)農(nóng)業(yè)等一體化功能，呈現(xiàn)出“一軸一帶三心五園”的大型休閑娛樂區(qū)，搭建墅區(qū)平臺，促進(jìn)鄰里交流，為墅區(qū)生活賦能。
值得一提的是，西廬別墅區(qū)的一期翡翠西湖，享1.08超低容積率，二期雲(yún)廬則是容積率1.1的純質(zhì)墅區(qū)，墅區(qū)內(nèi)部環(huán)境十分舒適，融合了北方山水和江南墅院的景觀意象，被很多業(yè)主形容為現(xiàn)代版桃花源。
在北京買別墅，想要山水資源，就要遠(yuǎn)離市區(qū)；想要近在市區(qū)，就要接受城市的嘈雜和高不可及的總價門檻。似乎，別墅、近城、享山水是三個不可能同時滿足的置業(yè)條件，被形容為“不可能”置業(yè)三角。但在西廬別墅區(qū)，如此堅(jiān)不可摧的“三角”被打破了。除了自然山水資源之外，項(xiàng)目主城區(qū)位帶來 “三橫四縱一輕軌”的立體交通體系，驅(qū)車15分鐘可抵達(dá)石景山，半小時可暢達(dá)金融街、麗澤商務(wù)區(qū)。同時，在建有軌電車T2線，將實(shí)現(xiàn)與地鐵14號線和房山線對接，未來便捷通抵全城，第一居所屬性確定無疑。其中最值得關(guān)注的是“14號線西延”，從豐臺園博園一直西延到青龍湖地區(qū)，2025年通車，這將從根本上改變西部市場格局。再疊加“樂高樂園”選址青龍湖，潛力更不可小覷，一個“國家級旅游度假區(qū)”正在浮現(xiàn)。 東有“環(huán)球影城”，西有“樂高樂園”，北京在成為全球最重要“主題樂園旅游城市”晉級過程中，西廬別墅區(qū)也在默默享受利好的外溢。 
從居住形態(tài)上，西廬別墅區(qū)又是豐富而多元的。整體大盤以生態(tài)宜居、功能完善、配套齊備為出發(fā)點(diǎn)，打造有合院、疊拼、花園疊院等多種住宅產(chǎn)品，既滿足產(chǎn)品形態(tài)的升級，也匹配生活環(huán)境的改善，達(dá)成別墅與城市生活的雙重向往。
精工合院產(chǎn)品，地上三層、地下兩層，建面約330㎡，總價900萬起，是北京六城區(qū)最具總價優(yōu)勢的純別墅。合院設(shè)計(jì)注重全齡化結(jié)構(gòu)，在江南建筑特色基礎(chǔ)之上，以半院落空間為特色，實(shí)現(xiàn)了中國傳統(tǒng)院落在當(dāng)代背景下的再創(chuàng)新。
建面約330㎡的精工疊拼產(chǎn)品，融入獨(dú)棟化設(shè)計(jì)理念，實(shí)現(xiàn)了戶內(nèi)戶外空間的居住體驗(yàn)的大幅升級，實(shí)現(xiàn)了戶戶獨(dú)門獨(dú)院，獨(dú)立入戶，戶戶帶院，每戶配備直通車庫的私屬電梯。
下疊配置7米挑空家庭會所，上疊附帶南北雙露臺，含270°轉(zhuǎn)角露臺及頂層觀星候月露臺，超強(qiáng)設(shè)計(jì)帶來資源的合理分配，是新一代疊拼別墅的代表作。建面90-135㎡的花園疊院，營造平墅體驗(yàn)，以萬科無限系為底色，營造自由變幻空間，尺度優(yōu)越，細(xì)節(jié)體貼，格局堪稱經(jīng)典。在主城區(qū)別墅板塊動輒3000萬+的總價參照下，西廬別墅區(qū)于精工匠筑和成本之間反復(fù)平衡，最終讓有田園居住夢想的人群總價不到千萬便可美夢成真。放眼京城，性價比絕無僅有，因此長年獲追捧，也是順理成章的。大盤由頭部房企持續(xù)深耕開發(fā)，其最大好處便是多類型配套同步生長，整體居住價值逐年提升，由生活氛圍向生活方式的演進(jìn)越來越清晰，如同一個磁場的形成，吸引力越來越強(qiáng)。萬科擅長造城，并精于大盤運(yùn)作。在深耕北京的33年中，開發(fā)布局了12個區(qū)域，而豐臺青龍湖板塊的西廬別墅區(qū)，投資達(dá)200億，經(jīng)過五年開發(fā)，不斷成長，逐漸成熟，日益成功，越來越接近萬科所描繪的、業(yè)主所期待的樣子。西廬別墅區(qū)生活形態(tài)之豐富，除低密住宅外，還設(shè)有商業(yè)、養(yǎng)老、教育、公園等多類型配套，其循序漸進(jìn)的造城理念，目標(biāo)是孵育出一個具有百萬方體量的綜合墅區(qū)。
西廬別墅區(qū)的配套是成體系的，包含有湖畔生活中心、湖畔藝術(shù)中心、湖畔娛樂中心、湖畔康養(yǎng)中心、湖畔成長中心、湖畔美學(xué)墅區(qū)六大模塊，生成近百種生活場景。其中，近8萬平米商業(yè)，引入社區(qū)食堂、超市、主題咖啡店、圖書館、銀行等業(yè)態(tài)，并開設(shè)有社區(qū)診所、老年大學(xué)。針對兒童還打造了國際營地、四點(diǎn)半學(xué)堂、雙語幼兒園；為中年人構(gòu)建了會所、健身館、茶社、美術(shù)館，極致豐富都市休閑配套，讓居者享受高品質(zhì)墅居生活。
現(xiàn)如今，西廬集商街已開放，晴耕食堂投入運(yùn)營；西廬公園完美呈現(xiàn)，十里桃源、四季花海成為網(wǎng)紅打卡地；一畝園、五谷農(nóng)場的開墾，將獨(dú)有田園生活場景一一兌現(xiàn)。有業(yè)主感慨，過去朝九晚五的枯燥節(jié)奏，如今也有了像李子柒一樣的唯美生活。
值得一提的是，江南主題風(fēng)情的“晴耕食堂”，延續(xù)了萬科從良褚文化村“村民食堂”，到隨園嘉樹的“養(yǎng)老食堂”，再到各個萬科社區(qū)“第五食堂”的傳統(tǒng)，從山湖中汲取美食基因，從社區(qū)中融匯人情故事，成為業(yè)主家門口的饕餮勝地。
據(jù)悉，今年湖畔藝術(shù)中心升級煥新，品茗、觀展、留影、悅讀四大功能區(qū)也陸續(xù)面世，成為滋養(yǎng)精神、豐盛內(nèi)心的空間場域，在山水大境之間，擁有一份獨(dú)有的閑適與自在。85萬方廣闊田園版圖落為現(xiàn)實(shí)，離不開萬科的匠心與深厚的城市運(yùn)營能力，同樣也受到區(qū)域優(yōu)質(zhì)生態(tài)資源和人文屬性的加持，因此西廬別墅區(qū)的成功并不是偶然，而是必然。今年，對于想入西廬別墅區(qū)的朋友，還有不錯的入手機(jī)會。據(jù)悉，項(xiàng)目最近剛加推新的組團(tuán)——文熙院，8月25日正式開盤，首開便斬獲7億銷售額，這在近期稍顯平淡的樓市中，表現(xiàn)十分驚艷。目前剩余房源在快速去化，不過認(rèn)購享30萬的優(yōu)惠活動截至到本月底，感興趣的朋友還有機(jī)會。文熙院是雲(yún)廬地塊的北側(cè)組團(tuán)，東側(cè)為一片綠化長廊，生態(tài)環(huán)境比之前更出眾。在產(chǎn)品上，也進(jìn)行了迭代升級。在上下疊構(gòu)成的別墅產(chǎn)品愈加少見的環(huán)境下，該組圖的推出顯的更加珍貴和稀缺。建面約330㎡的上疊和下疊，依然保持了寬奢的尺度和豐富的室外互動空間。驚喜之處在于：部分下疊較前期產(chǎn)品多了一個東側(cè)的下沉庭院，做到每戶有兩個院子，附加值再度提高。
口碑的分化，看業(yè)績；區(qū)域的分化，看主城；產(chǎn)品的分化，看形態(tài)；生活的分化，看理想。
所以說，分化是一種市場自然的篩選。把理性留給數(shù)據(jù)，把感性還給生活，在山水之間，自有屬于你的一片天地。做地產(chǎn)營銷家，點(diǎn)擊圖片進(jìn)入
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