封城整整2個月，“復(fù)工復(fù)產(chǎn)”已成為當(dāng)下武漢一大關(guān)鍵詞。

3月23日，沉寂許久的武漢市房地產(chǎn)市場終于迎來政策面的好消息。武漢市住房保障和房屋管理局發(fā)布六項舉措，包括分批有序開工復(fù)工、加強安全管理、優(yōu)化審批服務(wù)、調(diào)整預(yù)售許可形象進度要求、提高預(yù)售監(jiān)管資金使用效率、完善社保個稅繳納的購房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，全力支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開工復(fù)產(chǎn)，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

過去幾年，武漢市房地產(chǎn)發(fā)展十分迅猛。尤其，以武漢市GDP破萬億元的2014年算起，到2019年，不管是商品房成交量，還是土地供應(yīng)、成交情況，都排在全國二線城市前列。這幾年，除了2016年武漢市GDP增速在8%以外，其他年份均保持在9%以上增速，2017年時一度達到13%，2019年，武漢市GDP達16223億元，全國排名第八。

作為國家中心城市，武漢對房企的吸引力逐年增加，截至2019年，全國50強房企入駐武漢達到42家，很大一部分將武漢作為重倉區(qū)域。

作為疫情重災(zāi)區(qū)的中心區(qū)域，武漢受到的負(fù)面效應(yīng)會比任何一個城市都要大，疫情后期城市需要恢復(fù)的時間成本也更高，重災(zāi)區(qū)內(nèi)總土儲較多、近一年新增土儲比例較大的房企也將面臨更大壓力。

令人振奮的是，今天（3月25日零時）武漢正式解封，恢復(fù)對外交通，重新迎來城市有序發(fā)展。

對于這座長江中下游經(jīng)濟帶核心城市來說，當(dāng)務(wù)之急在于市場信心的恢復(fù)和重塑。

從3月23日，武漢市住房保障和房屋管理局發(fā)布的六項政策內(nèi)容來看，基本上與全國其他城市的復(fù)工復(fù)產(chǎn)政策相一致，主要有以下幾方面內(nèi)容，一是開工復(fù)工，保證安全生產(chǎn)；二是優(yōu)化審批服務(wù)；三是降低預(yù)售許可要求；四是提高預(yù)售監(jiān)管資金使用效率；最后一點是社保可緩繳、補繳。

不同的是，武漢市在預(yù)售方面做出了適當(dāng)?shù)膶捤桑?020年10月1日以前取得施工許可證的房地產(chǎn)開發(fā)項目，其開發(fā)投資額達到25%以上，且高層建筑形象進度達到1/4以上、多層（含六躍七層）及低層建筑形象進度達到正負(fù)零，即可申請辦理預(yù)售許可。

在此之前，小高層及以上建筑主體結(jié)構(gòu)需達到層數(shù)的1/2且不得少于七層，才能申請辦理預(yù)售許可；低層（含四層）必須主體結(jié)構(gòu)封頂且砌筑工程完工才能申請申請預(yù)售許可。

這一政策的寬松對于房企來說，可以有效緩解項目開發(fā)帶來的資金壓力。

武漢在提高預(yù)售監(jiān)管資金使用效率方面也給予很大的寬松度：如2020年10月1日之前，在重點監(jiān)管資金增加“項目主體結(jié)構(gòu)達到三分之二進度”撥付節(jié)點，累計撥付額度不超過重點監(jiān)管資金標(biāo)準(zhǔn)的55%；

進一步降低開發(fā)企業(yè)財務(wù)成本，開發(fā)企業(yè)申請使用銀行保函等額替換重點監(jiān)管資金時，無需簽訂《新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議書補充協(xié)議》，銀行保函有效期原則上不低于6個月；

對受疫情影響經(jīng)營困難或疫情防控期間作出貢獻的企業(yè)，在工程進度未達到規(guī)定的用款節(jié)點，可申請預(yù)支重點監(jiān)管資金。

此前，達到預(yù)售要求的，開發(fā)企業(yè)可申請重點監(jiān)管資金標(biāo)準(zhǔn)的35%，結(jié)構(gòu)封頂也只能申請拿到40%，項目取得《建設(shè)工程竣工驗收備案》的，可申請20%，最后5%是在完成所有權(quán)初始登記后申請的。

預(yù)售監(jiān)管資金使用效率的變更對于減少沉淀資金、降低房企資金壓力等都有積極的作用。

如果不是這場疫情的影響，武漢市房地產(chǎn)市場大概率會延續(xù)前幾年的“高溫”跡象。

回溯武漢市房地產(chǎn)發(fā)展高速發(fā)展的歷程，2014年是值得作為開端講起，這一年新建商品住宅成交面積達到1601萬平方米，達到之前十年間成交面積最高點，同時，武漢市GDP突破萬億元大關(guān)，達到10069億元。

2015年的時候，武漢住宅成交量突破2000萬大關(guān)，排名全國第三，成交金額1896億元，二線城市中僅次于南京和杭州。此外，房價漲幅高居二線城市之首，成交均價達到8812元/平方米，較2014年上漲12.34%。

到2016年，武漢市GDP總量達到11913億元，增速為9.23%。與此同時，新建商品房成交面積達到2877萬平方米，位居全國第一，土地成交總價首次突破千億元，樓面價同比上漲45.5%達到4770元/平方米。這一年，武漢限購政策被重啟，本市戶籍家庭限購2套，非戶籍家庭限購1套，社保需連續(xù)繳滿2年及以上，即便如此，武漢樓市的高溫依然持續(xù)到2017年，一手房均價全面進入萬元時代。

2019年，借助軍運會帶來的影響力，武漢房地產(chǎn)市場出現(xiàn)“供銷兩旺”的整體行情。這一年，武漢市住宅商品房供應(yīng)量達到2629萬平方米，銷售面積達到2346萬平方米，成交均價達到12543元/平方米。同時，這一年，武漢市住房銷售套數(shù)和銷售面積位居全國第一。

隨著主城區(qū)重點地塊供給的持續(xù)增加，光谷、沌口、臨空港等板塊也不斷升溫，武漢市的土地全年成交金額1766億元，位居全國城市第五。值得注意的是，武漢出讓金連續(xù)4年超過千億，穩(wěn)居全國前五名。住宅樓面地價也漲至5845元/平方米，同比上漲24%，明顯快于20%的房價漲幅，全市宅地成交溢價率也由2018年3.74%提高至11.7%。

到了2020年，遭遇疫情黑天鵝，與武漢一同封禁的還有房地產(chǎn)市場，疫情期間樓市慘淡，兩個月來，商品房和土地成交數(shù)據(jù)為零。

據(jù)統(tǒng)計，整個湖北區(qū)域，有七成百強房企布局，其中銷售TOP20房企全部在重災(zāi)區(qū)內(nèi)有布局，TOP50企業(yè)的入駐率已經(jīng)超過八成。根據(jù)過去三年的重災(zāi)區(qū)內(nèi)企業(yè)銷售情況預(yù)計，若疫情導(dǎo)致市場停滯2個月，區(qū)域內(nèi)銷售前十房企銷售額將損失超過300億，而武漢作為省會及唯一核心，聚集了各大房企在湖北77%的土儲貨值。

疫情過后企業(yè)、城市都需要修復(fù)期。短期內(nèi)，疫情對武漢房地產(chǎn)市場發(fā)展造成了嚴(yán)重的沖擊，但中長期城市價值將逐步釋放，政策的作用是通過一系列利好提升市場信心，逐步重塑市場格局。

隨著長江中游城市群、長江經(jīng)濟帶、中部崛起等國家戰(zhàn)略助推，武漢的吸引力不斷增強。自提出“5年留下100萬大學(xué)生”的目標(biāo)以來，武漢市戶籍人口每年以30萬人的數(shù)量增加，2019年，戶籍人口增加24萬。

長期以來，武漢市固定資產(chǎn)投資、房地產(chǎn)開發(fā)投資和住宅投資與GDP之間存在著均衡關(guān)系。疫情爆發(fā)期間，武漢市2020年政府工作報告提出今年重點工作任務(wù)，經(jīng)濟社會發(fā)展的主要預(yù)期目標(biāo)是：地區(qū)生產(chǎn)總值增長7.5%—7.8%，加快提升武漢綜合承載能力，建設(shè)國家中心城市。

今年武漢統(tǒng)籌推進230個市級重大項目建設(shè)，圍繞產(chǎn)業(yè)升級，推動光谷生物創(chuàng)新園二期、漢江灣科創(chuàng)總部基地、阿里巴巴武漢產(chǎn)業(yè)社區(qū)等265個投資億元以上產(chǎn)業(yè)項目開工，加快建設(shè)光谷南大健康產(chǎn)業(yè)園、吉利路特斯、天馬G6等1020個投資億元以上續(xù)建項目。

2020年，武漢還有老舊小區(qū)改造的任務(wù)，完成260個以上老舊小區(qū)改造，新開工建設(shè)棚戶區(qū)改造住房2.5萬套等。

對于武漢的投資，我們認(rèn)為雖然武漢受到的影響程度是其他城市的很多倍，武漢疫情的嚴(yán)重程度不等于武漢地產(chǎn)行業(yè)受到的影響程度。首先武漢城市基本面沒有發(fā)生重大改變，長久后會恢復(fù)，其次，疫情后一定會加大政策支持，彌補損失。再次，疫情對于武漢地產(chǎn)的銷售造成了影響，但卻給投資拿地帶來了機遇。

從城市活躍度恢復(fù)的角度來看，恢復(fù)信心“趕進度”成為擺在面前的重要任務(wù)，因此地方經(jīng)濟、財政壓力巨大，也意味著需要一段觸底回升的期間。

對于企業(yè)而言，開工、復(fù)工的推遲，將直接影響企業(yè)銷售和資金鏈。疫情過后，城市市場恢復(fù)活力、房企運營步入正軌都需要一定的修復(fù)期。

從武漢樓市受疫情影響的程度看，今年全國房地產(chǎn)市場的整體特點就是“武漢強、全國強；武漢穩(wěn)、全國穩(wěn)”。武漢房地產(chǎn)后續(xù)的活躍恢復(fù)度，客觀上也會為全國市場注入信心，最終有助于促進房地產(chǎn)市場相關(guān)目標(biāo)的實現(xiàn)。