要了解成本策劃，不是簡單的工程量乘以單價得出測算數(shù)據(jù)的思路，更不是拿一個測算表填填算算就OK了的概念。

成本策劃要求在測算階段，考慮到開發(fā)的方方面面，達到用好每一分錢，好鋼用在刀刃上的效果。

作為投資拓展人員，了解成本策劃也是必備的技能之一。

以建安成本為主要管理對象，以核算為重點，強調(diào)算得快、算得準，對預算人員的造價能力、圖紙解讀能力要求較高。預算員這個崗位大家也耳熟能詳吧。

這階段成本核算屬于科目與數(shù)據(jù)的事后整理，對項目定位和設計環(huán)節(jié)的成本影響弱，其成本過程控制缺失，不能為企業(yè)經(jīng)營管理決策提供全局性的成本信息，適合項目個數(shù)不多的企業(yè)。

成本控制階段的核心在于，強調(diào)實際成本執(zhí)行過程中的動態(tài)糾偏，屬于事中型管控。

適合已經(jīng)有幾個項目成本管理經(jīng)驗，并對項目進度控制有一定經(jīng)驗的企業(yè)。

這種管理模式要求成木人員對產(chǎn)品策劃、設計和工程開工有一定的認知和管理能力。

整個企業(yè)運營要能保證“目標成本一合約規(guī)劃一招標一工程開工"有效銜接，通過目標成本與動態(tài)成本的對比分析，找出差異，盡量防止成本超標，為企業(yè)經(jīng)營決策提供全局性、實時性的成本信息

成本策劃是房地產(chǎn)成本管理走向成熟的表現(xiàn)。

成本策劃屬于成本管理的高階段位，屬于事前管理，對產(chǎn)品標準化程度和成本數(shù)據(jù)庫成熟度要求很高。

該階段的成本管理已經(jīng)跳出單一成本思維，而是以項目收益目標為最高邏輯去進行產(chǎn)品策劃和設計。

產(chǎn)品策劃與成本策劃并駕齊驅(qū)，最終從設計、營銷、成本、工程、財務等的協(xié)同機制上整體解決項目收益問題。

 一些標桿企業(yè)正慢慢走出一條“先策后控”的新型成本耦合管理模式。

成本的兩大策劃：一個是項目策劃，一個是產(chǎn)品策劃。

1、項目策劃是基于收益最大化視角進行總圖規(guī)劃，強調(diào)的是總圖視角。

2、產(chǎn)品策劃是聚焦成本的有效投放。“好鋼用在刀刃上”、“強調(diào)花好每分錢”是成本策劃的關(guān)鍵所在。

很多標桿企業(yè)從多維度進行發(fā)力，比如按照“改變可以改變的、維持不可改變或很難改變的”這一邏輯進行成本劃分。

比如急需成本控制的科目、影響客戶體驗的科目、可通過決策優(yōu)化的科目、必須支出的科目、調(diào)整性不大的科目，其中前兩者作為管控的重點。

比如針對設計、樣板間特別是公共車庫進行成本決策優(yōu)化，而針對門窗、裝修、景觀、設備等客戶體驗最多、最顯著的成本進行追加。

景觀和精裝修部分作為客戶敏感性成本的直接體現(xiàn)，已經(jīng)成為客戶是否有購買沖動的源動力，在這方面要舍得多投入，把結(jié)構(gòu)上控制下來的成本投入到客戶愿意買單的地方，這些策略，都成為當前成本策劃的一些亮點。

總而言之，面上的東西要做足做亮。

對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，總圖規(guī)劃在項目運營管理中占據(jù)非常重要的位置.

因為總圖完成后就基本決定了項目整體產(chǎn)品、業(yè)態(tài)和景觀的分布與格局。

而從項目收益角度來看，總圖規(guī)劃階段直接決定了項目總貨值的80%，也同時決定了項目總成本的50%，甚至決定了物業(yè)管理成本的基礎(chǔ)。

因此，房地產(chǎn)要做好項目成本策劃，主要是針對總圖進行精細化研究，針對景觀進行精細化優(yōu)化，做得好，完全可以突破項目價值的天花板。

比如產(chǎn)品定位過程中，競品對標是在成本上擊敗競爭對手的很重要手段！

同面積的我功能多 ，同功能的我面積小 ，同產(chǎn)品的我面寬大，我還能比你挖掘出更多附加價值。

建筑造價構(gòu)成比

建筑造價構(gòu)成比反映的是不同工程部位的造價占總造價的比值。分析這個可以找出降低造價、提高經(jīng)濟效果的方向。

戶型

小戶型單方造價比大戶型高，因小戶型內(nèi)墻多，相應墻面抹灰、管線敷設安裝單方造價高。

層高

室內(nèi)凈高直接影響建筑造價。適度降低層高可以節(jié)約建筑材料，減輕建筑自重，提高抗震能力；降低采暖能耗、節(jié)約能源，減小建筑密度。

層樓

高層建筑可以節(jié)約用地、節(jié)約市政投資。

建筑的平面形狀

一般來說，建筑的平面形狀越簡單，其造價相應地越低施工也經(jīng)濟。

建筑的單元組合

合理建筑單元組合，能提高設計方案的經(jīng)濟效果，單元組合數(shù)影響山墻、基礎(chǔ)、屋面等部位的造價。

結(jié)構(gòu)配筋

結(jié)構(gòu)工程師的設計水平，直接決定了建筑鋼筋含量的高低，從而影響工程造價。

建筑結(jié)構(gòu)形式

框架剪力墻結(jié)構(gòu)體系造價最高，框架結(jié)構(gòu)體系次之，磚混結(jié)構(gòu)造價最低，建筑的結(jié)構(gòu)形式選擇，是影響設計方案經(jīng)濟性的重要因素。

舉個簡單例子，比如建筑物的平面形狀， 當體型系數(shù)由0.35變?yōu)?.38即增加0.03時，在結(jié)構(gòu)不超限的情況下，成本+100元/平（其中結(jié)構(gòu)成本約30元/平）。

這個階段強調(diào)的是：營銷、設計、成本的密切配合多方案價值分析。

從總圖規(guī)劃的案例，看得出來：選擇大于努力！決策掙大錢、技術(shù)掙小錢！總圖定位是核心，貨值、適銷、現(xiàn)金流多方案比選最優(yōu)是目標。

記?。撼杀緝r值是設計出來的，不是控制出來的！

對于這一點，大多房企都已意識到，也紛紛做出了成本投入的調(diào)整，但實際應用下來，多投了成本可效果沒有達到或提升得不明顯，或者較之以往幾倍的投入打造品質(zhì)，可是客戶不愿意額外買單。

因此，錢要用在刀刃上，在打造品質(zhì)的同時還要進行二次成本分配。