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良子因為本身專業(yè)背景，再加上有長租公寓在運營，所以對上海的房子有持續(xù)的興趣。 一直以來，上海到底有多少房子，有多少空置率？這些話題一直是“謎之存在”！ 今天良子找了些資料，來梳理下公開渠道下統(tǒng)計的房產(chǎn)數(shù)量。 01 解放初期 新中國成立時，上海市行政區(qū)域總面積636.18平方公里，市總人口773.14萬，其中市 02 改革開放初期 1978年，據(jù)當時的統(tǒng)計，市區(qū)內有483萬平方米的棚戶簡屋急需更新；市區(qū)人均公共綠地只有0.47平方米。 從1978年到1985年，市區(qū)人口激增至698.30萬人，上升25.3％。市人均居住面積僅為4.5平方米，住房成了“天字第一號“的社會問題，曾被外界浪漫地看作城市風景線的“外灘情人墻“，其實是許多無房的大齡青年無奈的選擇。 1979年，上海市建設委員會部署城市總體規(guī)劃，著眼現(xiàn)狀，放眼世界，積極探索適應新形勢的城市發(fā)展之路。1982年6月完成《上海市城市總體規(guī)劃綱要》。1986年10月13日，國務院批復原則同意《上海市城市總體規(guī)劃方案》。 03 市場經(jīng)濟初期 1992年鄧小平同志南巡講話以后，建設“社會主義市場經(jīng)濟體制”成為舉國上下的一致共識。 在住宅建設領域，1987年頒布的《上海市土地使用權有償轉讓辦法》和1991年出臺的《上海市住房制度改革實施方案》，標志著上海的土地使用制度改革和住房制度改革拉開了大幕。 從拆除房屋面積的數(shù)量上也可以看到，1992年后，住宅市場成井噴之勢。 在此期間，上海還實行過外來人口藍印戶口的政策。從1994年2月起試行，1998年進行了修訂，2002年4月1日起停止受理。 04 意識階段 按照意識階段，上海的住房建設大致分為以下三個階段： 01.物質意識階段（1949-1978） 主要是要解決一個“住”的問題。 期間一共竣工了 1792.48萬平方米 ，拆除了224.5平方，人均居住面積4.5平方 。 02.人文意識階段（1979-1990） 80年代國門大開，大量的西方思潮涌入國內，出現(xiàn)了諸如顧城、北島、鄧麗君和霹靂舞。 政府部門注重增加建筑面積、減緩社會困難，開始利用社會力量。由此產(chǎn)生了政府與企業(yè)合作建房、政府與企業(yè)、個人合作建房的局面，目的是使“居者有其屋’’，更新力度加大。 期間一共竣工了16721.32萬平方米，拆除了605.5平方，人均居住面積6.6平方 。 03.市場意識階段（1991-2017） 1991年《上海市住房制度改革實施方案》的出臺標志著上海住房商品化的全面展開。 住宅作為一種商品出現(xiàn)在“市場”上，級差地租的承認使舊區(qū)住房以其獨特的區(qū)位優(yōu)勢備受開發(fā)商的青睞，巨大的潛在價值使得開發(fā)力度加大。 期間一共竣工了49643.42萬平方米，拆除了9514.65平方，人均居住面積18.1平方 。 05 上海到底有多少套房？ 前面簡單回顧了上海住宅的發(fā)展史，很多數(shù)據(jù)援引了同濟大學張波同志的畢業(yè)論文《上海市舊區(qū)住房更新歷程(1949—2000)》，在此深表感激。因為數(shù)據(jù)是到2000年的，所以后面的17年是良子同學通過自己辛勤的勞動梳理的。 現(xiàn)在，良子把計算上海住宅數(shù)量的邏輯展示下—— （每年的增量-每年的減量）求和 得出上海目前擁有住宅建筑面積為：57612.96萬平方米。 詳見數(shù)據(jù)如下表
因為1981年以前住宅投資額和住宅竣工建筑面積數(shù)據(jù)不包括城鄉(xiāng)私人建房和農村投資，從1981年開始為全社會口徑。所以實際的數(shù)量應該大于57612.96萬平方米。但統(tǒng)計局都沒找到數(shù)據(jù)，恕良子盡力了。 為了檢驗數(shù)據(jù)的準確性，我還根據(jù)上海的“十一、十二五規(guī)劃”的目標進行了驗證。 01. （一）“十五”上海住房建設快速發(fā)展 “十五”期間，上海住房建設各指標達到了歷史新高，市民居住條件明顯改善。住房竣工面積近1.2億平方米，占“十五”期末住房保有量近三分之一。到2005年末，全市城鎮(zhèn)住房保有量為37997萬平方米（建筑面積），市區(qū)人均居住面積為15.5平方米，住房成套率達到93% 我對表格進行了分析：發(fā)現(xiàn)截至2005年，住宅總量在39901.11萬平方米，“十一五”期間，新增住宅為11994.97萬平方。 與十一五規(guī)劃比較，總量有出入，增量基本符合。 02. （四）城鄉(xiāng)建筑和住宅迅猛發(fā)展。 “十一五”末，上海市建筑業(yè)總產(chǎn)值達到3827億元，形成百萬建筑大軍和全國最為開放的建筑市場之一。住宅房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)較快發(fā)展，2010年年底，全市各類房屋建筑面積達到8.7億平方米，其中住宅面積約5億平方米?！笆?/strong>一五”期間，中心城區(qū)拆除二級舊里以下房屋343萬平方米，全市新增住宅約1.2億平方米，其中經(jīng)濟適用住房開工建設超過1000萬平方米，征收安置住房（動遷安置房）開工建設3250萬平方米。人均居住面積從15.5平方米增加到17.5平方米。 我對表格進行了分析：發(fā)現(xiàn)截至2010年，住宅總量在47033.84萬平方米，“十一五”期間，新增住宅為10427.33萬平方。 與十二五規(guī)劃還是存在著一些出入。 03. 至2016年末，全市常住人口總數(shù)為2419.70萬人。其中，戶籍常住人口1439.50萬人,外來常住人口980.20萬人。
另外還有一個檢查項：截至2016年末城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積為36.1。而我通過表格計算為：38.4。這個誤差是非常大的，但是數(shù)據(jù)又不會說謊，期待高人賜教。 那上海到底有多少套房呢？ 上海在很長一段時間內的住宅都是90平方以下，還有一段時間實行過70/90的政策（整個小區(qū)90平方以下占70%），目前施行的保障房制度，平均面積在80平方出頭。所以良子只能假設所有的房子平均面積在80-100平方之間，這樣上海的住宅數(shù)量在575-720萬套之間。 05 謎之存在
那上海到底有多少空置的住宅呢？ 這個良子還真算不出?。?！ 只能援引一些網(wǎng)上以訛傳訛的數(shù)據(jù)，僅供參考。 01.據(jù)中央黨校國際戰(zhàn)略研究所副所長周天勇的估計，2015年底我國城鎮(zhèn)已經(jīng)被購買和竣工住宅的空置率約為20%到25%之間。 02.騰訊與中國房地產(chǎn)報等機構聯(lián)合發(fā)布的《2015年5月全國城市住房市場調查報告》顯示，中國主要城市的住房空置率整體水平在22%至26%之間。目前一線城市空置率22%，二線城市24%。 03.方正證券的調研報告顯示，2015年上海在四大一線城市中空置率最高，達到12%；北京為5.6%，廣州是9%，深圳約為8%。 當然，如果有電力局和自來水公司的裝表和抄表數(shù)據(jù)的話。上海有多少套，要想知道，真就不是個事。
可是，這是個秘密！ 不好告訴你的。。。 數(shù)據(jù)援引： 1.上海統(tǒng)計 2.上海市地方志辦公室 3.上海市舊區(qū)住房更新歷程（1949-2000），張波 |
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