“關(guān)聯(lián)面積占比為64.9%。”

據(jù)公司情報(bào)專家《財(cái)經(jīng)涂鴉》消息，新城悅服務(wù)（01755.HK）于8月12日晚間公布截至2020年6月30日止六個(gè)月的中期業(yè)績(jī)。

財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，上半年新城悅服務(wù)的收入為12.22億元，較2019年同期的8.56億元增加42.7%；毛利增長(zhǎng)45.7%至3.64億元，同期毛利率上升0.6個(gè)百分點(diǎn)至29.8%；期內(nèi)利潤(rùn)、權(quán)益股東應(yīng)占利潤(rùn)分別為2.06億元、1.89億元，雙雙同比增幅超過(guò)60%，凈利潤(rùn)率則增加2.3%至16.8%。

于2020年6月30日，新城悅服務(wù)的在管面積為7122萬(wàn)平米，較2019年末的約6015萬(wàn)平米增加約1107萬(wàn)平米或約18.3%。

取得上述不錯(cuò)的成績(jī)，表明新城悅服務(wù)的“一核兩增”戰(zhàn)略正在穩(wěn)步推進(jìn)。所謂一核兩增，即以物業(yè)服務(wù)為核心、增值服務(wù)和增量拓展為支撐，在強(qiáng)化客戶體驗(yàn)的同時(shí)提升經(jīng)營(yíng)價(jià)值和規(guī)模貢獻(xiàn)。

身為新城系的成員公司，新城悅服務(wù)擁有明顯的內(nèi)生增長(zhǎng)優(yōu)勢(shì)。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年1-7月新城控股全口徑銷售額為1195.6億元，是17家銷售額破千億的房企之一。跟隨兄弟公司的步伐，截至2020年6月末新城悅服務(wù)在全國(guó)62個(gè)地級(jí)市擁有在管項(xiàng)目346個(gè)，其中54.2%的在管面積位于江蘇省內(nèi)，而其逾2倍的合約在管比率居于行業(yè)前列。

依靠關(guān)聯(lián)公司輸血從來(lái)不是新城悅服務(wù)的秘密。于2020年6月末，新城悅服務(wù)來(lái)自新城系的在管面積為4621萬(wàn)平米，僅是上半年就新增341萬(wàn)平米，相應(yīng)的關(guān)聯(lián)面積占比為64.9%、關(guān)聯(lián)收入占比為75.4%。同2019年末的數(shù)據(jù)相比，關(guān)聯(lián)差由6.4%擴(kuò)大至10.5%。

新城悅服務(wù)關(guān)聯(lián)方依賴情況（來(lái)源：半年報(bào)）

為了夯實(shí)物業(yè)管理的核心，上半年新城悅服務(wù)還進(jìn)行不同領(lǐng)域的變革。如通過(guò)智慧平臺(tái)建設(shè)和管家網(wǎng)格化管理措施，以此提高服務(wù)的響應(yīng)及時(shí)性；再如通過(guò)“卓悅賽場(chǎng)”、“項(xiàng)目合伙人”機(jī)制，讓項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)的收入與項(xiàng)目績(jī)效直接掛鉤，以此調(diào)動(dòng)團(tuán)隊(duì)的積極性。

內(nèi)生增長(zhǎng)之外，外延增長(zhǎng)是物業(yè)公司規(guī)模擴(kuò)張的第二路徑，亦可以看出新城悅服務(wù)在第三方擴(kuò)展的決心。今年上半年新城悅服務(wù)新增第三方合約面積約1250萬(wàn)平米，這一數(shù)值已經(jīng)超過(guò)去年全年。其中，2020年5月新城悅服務(wù)斥資1.05億元完成誠(chéng)悅時(shí)代61.5%股權(quán)的并購(gòu)，這是其戰(zhàn)略性進(jìn)入辦公樓領(lǐng)域的重要舉措。

將時(shí)間軸拉長(zhǎng)，新城悅服務(wù)的外延增長(zhǎng)動(dòng)力卻略顯不足。據(jù)統(tǒng)計(jì)，自2018年上市以來(lái)，新城悅服務(wù)僅錄得2起大型并購(gòu)，除了誠(chéng)悅時(shí)代，另一筆是2019年5月2994萬(wàn)元完成對(duì)上海數(shù)淵的全資控股。

更有甚者，上市兩年半有余，新城悅服務(wù)的5.38億元IPO募資資金凈額尚有2.09億元未動(dòng)用，其中計(jì)劃用于獲取物業(yè)管理項(xiàng)目的未動(dòng)用金額為1.60億元。

相比同行，新城悅服務(wù)的增值服務(wù)可圈可點(diǎn)，畢竟這塊收入貢獻(xiàn)已經(jīng)超過(guò)基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)。2020年上半年新城悅服務(wù)的物業(yè)管理服務(wù)收入為5.30億元，而開(kāi)發(fā)商增值服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)及智慧園區(qū)服務(wù)三大類合計(jì)的增值服務(wù)收入為6.92億元，貢獻(xiàn)率達(dá)到56.6%。

新城悅服務(wù)收入結(jié)構(gòu)（來(lái)源：半年報(bào)）

而在增值服務(wù)之中，社區(qū)增值服務(wù)和智慧園區(qū)服務(wù)增長(zhǎng)迅猛，上半年分別同比增長(zhǎng)94.7%及133%，兩者合計(jì)占據(jù)同期總收入的32.3%。其中，2020年上半年新城悅服務(wù)承接一個(gè)上海核心區(qū)域高端購(gòu)物中心智慧商業(yè)項(xiàng)目在內(nèi)的4個(gè)新城系以外的智慧工程項(xiàng)目，并預(yù)期后續(xù)將有更多斬獲。

美中不足的是，新城悅服務(wù)的兩塊高增長(zhǎng)業(yè)務(wù)盈利能力值得考究。一是社區(qū)增值服務(wù)的毛利率有所下降，表現(xiàn)為由2019年上半年的60.9%降至42.7%，盡管仍維持在整體毛利率之上；二是智慧社區(qū)服務(wù)的毛利率居于四項(xiàng)業(yè)務(wù)之末，卻由此前的13.5%上行1.4個(gè)百分點(diǎn)至14.9%。

新城悅服務(wù)毛利率情況（來(lái)源：半年報(bào)）

與之而來(lái)的結(jié)果，物業(yè)管理服務(wù)反倒成為新城悅服務(wù)盈利增長(zhǎng)的拉動(dòng)器，2020年上半年毛利占比擴(kuò)大至46.6%。同期新城悅服務(wù)的物業(yè)管理服務(wù)毛利率達(dá)到32%，已經(jīng)處于行業(yè)中上游水準(zhǔn)。