這兩個月，佛山樓市的上漲預(yù)期，可說是肉眼可見，石灣、丹灶、羅村、張槎、陳村，歪管周邊二手房多少錢，土地一出，“高價地”誕生！
三道紅線真有？佛山新晉高價地為何不差錢？——這個無疑是最近各位看官對樓市的靈魂拷問。密集出臺的“高價地”真的又要像2015-2016年那樣帶著佛山樓市再度起飛嗎？“高價地”的誕生，又是否真的能簡單用“面粉漲價面包必漲價”的邏輯來考慮市場？或者，我們先看看部分曾經(jīng)的"高價地"現(xiàn)今的窘?jīng)r:華發(fā)四季，這個項目已經(jīng)基本被業(yè)界當(dāng)成投資不慎的代表了。樓面價為高達(dá)15665元/㎡，當(dāng)初各種宣傳發(fā)布，吹風(fēng)售價達(dá)到2.8-3.5萬/㎡，對外輸出預(yù)計2021年年初交樓。然后，購房者不愿意買單了！ 很多人以為，這僅是短暫的地價微跌，哪知道華發(fā)四季由期房建成了現(xiàn)房，還是封盤四季！ 金科博翠天下2017年10月拿的地，樓面價15714元/㎡，開盤前吹風(fēng)價25000-28000元/㎡。但今年年初疫情促銷，也就18000元/㎡左右，那批產(chǎn)品基本要虧本了。2017年3月國瑞9346元/㎡拍得的西樵高價地塊。 然后，就開始了無盡的煎熬！ 佛房網(wǎng)要提醒的是，看高價地房如果帶裝修，一定要拍攝錄影樣板間的每一個公示、每一個細(xì)節(jié)！ 錄下樓盤銷售的每一句說話(拉你去售樓部的中介不算)，以防收樓時你可能產(chǎn)生焦慮！ 相關(guān)鏈接:高明一盤問題多,下雨就水浸宅門,宣傳地下商場配套變停車場! 金融街金悅府是三水當(dāng)之無愧的“高價地”，樓面價高達(dá)8090元/㎡！去年1月首次開盤時，售價為1.4-1.59萬/㎡。當(dāng)時折后均價約1.2-1.35萬/㎡，底層單位低至1.18萬/㎡起。日前，各大媒體都在傳播監(jiān)管部門出臺新規(guī)控制房地產(chǎn)企業(yè)有息債務(wù)的增長，并設(shè)置“三道紅線”。? 紅線 1：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于 70%；? 紅線 3：現(xiàn)金短債比小于 1 倍。1）若上述三項指標(biāo)全部“踩線”，有息負(fù)債不得增加；2）若指標(biāo)中兩項“踩線”，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過5%；3）若只有一項“踩線”，有息負(fù)債規(guī)模年增速可放寬至10%；4）若全部指標(biāo)符合監(jiān)管層要求，則有息負(fù)債規(guī)模年增速可放寬至15%。雖然沒有看到正式的文件，但這個事兒應(yīng)該是八九不離十了！重點證據(jù)如下：央行發(fā)布的新聞，與各大媒體報道的消息是一致的——央行、住建部8月20日在北京約談12家房企。而據(jù)這12家房企正正是四檔房企的代表：紅檔有三家，橙檔兩家，中梁和陽光城，然后就是黃色三家，綠檔的好學(xué)生最多，且都是央企，它們是保利、中海、華潤和華僑城。根據(jù)2019年各大上市房企的年報，綠檔的企業(yè)數(shù)量是真心少——目前百強房企中的61家上市房企，踩了一條以上紅線的就有48家，接近80%。那么問題來了，如果資管真的這么嚴(yán)厲，被限制的房企這么多，為何土地市場還能這般火熱，動輒花出幾十個小目標(biāo)？網(wǎng)上分析有無數(shù)種可能，但核心原因其只有一個，時辰未到！據(jù)透露，目前真正被“按下去”的主要就是參會的房企了，接下來，被叫去開會的12家企業(yè)將開始試點。他們要在一個月內(nèi)上交降檔方案，包括一年內(nèi)如何降檔、三年內(nèi)如何全面完成符合“三條紅線”的調(diào)整。不達(dá)標(biāo)者，監(jiān)管層將對其有息負(fù)債規(guī)模進(jìn)行限制，其余房企，將在明年1月1號全部鋪開。在接下來不到3個月的時間里，這12家房企以外的大多數(shù)選手，都只能上演一局奪命狂奔！房地產(chǎn)從來都是資本密集型的產(chǎn)業(yè)。融資被限制，肯定大家都不爽了，無論是綠檔房企，還是紅檔房企。畢竟即便全部符合標(biāo)準(zhǔn)的綠色檔企業(yè)，未來每年最多也只能加15%的杠桿。因此我們能見到，哪怕是龍湖連續(xù)4年融資成本在4.5%左右，堪稱綠檔模范的房企，吳亞軍女士還是說：“仍應(yīng)'朝乾夕惕’”。因此，在2021年1月1日到來之前，怎樣充分運用好各種融資手段，為自己準(zhǔn)備好充足的彈藥，成為了大部分房企的必然選擇。現(xiàn)在回過頭來看看，佛山剛剛誕生的數(shù)宗“高價地”，它們都有著各自不同的意義。佛房網(wǎng)簡單歸納，這些“高價地”大致能分成幾種：要趕在融資新規(guī)前做大規(guī)模的，錢很多但規(guī)模不夠的，明年大致要被嚴(yán)控趕緊拿地的！9月2日，新希望以總價371159萬元，樓面價15522元/㎡，競得陳村地鐵站旁（在建）逾11.22萬㎡靚地。2016―2018年，新希望地產(chǎn)銷售額分別為145.60億元、171.12億元、316.63億元。在動輒千億的房地產(chǎn)行業(yè)，也就這樣了。2019年，新希望地產(chǎn)定下500億銷售目標(biāo)，并稱要“三年沖千億”，開始向規(guī)模發(fā)力。去年，新希望地產(chǎn)超額完成500億銷售目標(biāo)，全口徑合約銷售額達(dá)735.9億元。簡單來說，這個千億任務(wù)，今年和明年是關(guān)鍵！此外，不可忽略的是，新希望地產(chǎn)背后還有新希望集團(tuán)這樣一個全國農(nóng)業(yè)龍頭在支撐，要融資花錢，問題基本不大。在優(yōu)質(zhì)城市大量拿地，做大規(guī)模，完成千億目標(biāo)，也許就是新希望地產(chǎn)在趕緊做的事兒。8月24日，越秀以總價20億，折樓面價1.2萬元/㎡拍得羅村孝德湖近7萬㎡的商住地。關(guān)于越秀，可能屬于另一種代表了——“有錢”，但前期規(guī)模不夠的代表。2020年上半年，越秀地產(chǎn)累計合同銷售額375.6億元，，同比上升1.8%。數(shù)據(jù)不錯，但這樣的銷售規(guī)模，老實說，行業(yè)內(nèi)還是排不上號，只能說，前期的越秀真的很穩(wěn)健，大干快上做規(guī)模的時候沒趕上。2020年上半年，越秀地產(chǎn)現(xiàn)金短債比2.8，僅次于中海地產(chǎn)。表明企業(yè)現(xiàn)金流管理能力較強，資金較為充裕。看看上面億翰智庫的圖表，我們就知道，越秀，其實真的很有錢（流動資金）。但更關(guān)鍵是，越秀還有房托基金！在億翰智庫的分析里面是這樣表述越秀房托基金的優(yōu)勢的（這個分析被越秀地產(chǎn)轉(zhuǎn)發(fā)到自己微信公眾號上，等于有了官方認(rèn)同）：總的來說，后面如果越秀要做規(guī)模，有更多的辦法融資（明年融資嚴(yán)控后可能這種優(yōu)勢更明顯），要是再有什么大手筆，我們也不要驚詫。8月31日，建發(fā)以總價116769萬元+4800㎡配建商業(yè)物業(yè)競得佛山新城一宗超4.24萬㎡商住地，扣除配建計算成交樓面價為11521元/㎡。建發(fā)的情況很簡單了。作為“胡建人”的國企，有著一樣的傳統(tǒng)。如果單純看建發(fā)母公司（建發(fā)股份600153）的中報，問題還不大。但如果看看建發(fā)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)在港上市平臺的子公司建發(fā)國際集團(tuán)（HK1908）中報，問題就出來了。建發(fā)國際集團(tuán)中報顯示，2019年末其可售貨值為1620億元。2020年上半年，建發(fā)國際首進(jìn)北京、上海、貴陽，包括在南京、杭州、廈門等核心城市取得18個項目，總建面288萬平方米，同比增長22%。更關(guān)鍵的是，今年上半年企業(yè)負(fù)債權(quán)益比率由2019年底的約234.70%增至約303.25%，凈負(fù)債約442.49億元，凈負(fù)債權(quán)益比率約為247.68%。建發(fā)國際的凈負(fù)債率已經(jīng)觸達(dá)三條融資紅線中的一條。好了，現(xiàn)在要是不趕緊努力一下，明年更難拿地！你說，這是要，還是不要？目前的消息來看，融資新規(guī)要到明年推行，然而，很多房企的應(yīng)對策略并非以價換量，湊集資金清理債務(wù)，“趕緊發(fā)新債”，似乎還是很受歡迎。近期就有多家房企發(fā)布了融資計劃，比較重要的有：佳兆業(yè)擬發(fā)行額外的4億美元票據(jù) 利率11.25%朗詩地產(chǎn)擬分拆Landsea Homes于納斯達(dá)克上市陽光城35億元私募債券獲上交所反饋匯景控股發(fā)行2021年到期額外2500萬美元優(yōu)先票據(jù) 利息12.5%中國金茂完成增發(fā)3.49億股 募資擬改為30%用于土地收購碧桂園完成贖回2021年到期7.5億美元優(yōu)先票據(jù) 利率7.25%當(dāng)代置業(yè)發(fā)行額外綠色票據(jù) 用于現(xiàn)有債務(wù)再融資但這次，借新還舊的把戲，恐怕也很難繼續(xù)了！雖然傳說中的融資新規(guī)還有一段時間才能執(zhí)行，但并不代表管理部門沒有辦法控制房企的債務(wù)繼續(xù)膨脹。罰款理由里，違規(guī)給房企、土地交易相關(guān)單位上貢杠占據(jù)了非常重要的地位：“老鷹不好管我就管好小雞”，這是我們自小就懂得的道理。新規(guī)未到時間執(zhí)行，不能名正言順控制你融資，就趕緊將內(nèi)部違規(guī)的金融機(jī)構(gòu)揪出來重罰！
以后這樣的違規(guī)融資只會越抓越嚴(yán)、越罰越重，最終的結(jié)果，就是房企要繞過監(jiān)管融資，將越來越難。我們不妨套用中國人民銀行黨委書記、中國銀保監(jiān)會主席郭樹清在《求是》中發(fā)表的觀點：“房地產(chǎn)金融化泡沫化勢頭得到遏制。房地產(chǎn)泡沫是威脅金融安全的最大'灰犀牛’。近年來，各地區(qū)各部門根據(jù)“房住不炒”和“一城一策”精神，優(yōu)化金融資源配置，嚴(yán)防資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場……”
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