見(jiàn)證過(guò)佛山樓市“大躍進(jìn)”時(shí)代的買房人，一定對(duì)2016-2018年上半年開(kāi)發(fā)商的瘋狂拿地記憶深刻。彼時(shí)，外來(lái)房企大鱷紛紛搶駐這個(gè)大灣區(qū)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市，扎根佛山多年的萬(wàn)保招金等大型房企也是急需回補(bǔ)土地庫(kù)存，加上新房銷售面積和價(jià)格屢創(chuàng)記錄，使得各家房企不計(jì)成本瘋狂砸錢，囤地求發(fā)展。

而如今，在“房住不炒”的新常態(tài)下，除了極少數(shù)搶閘出貨的“幸運(yùn)兒”，大部分高價(jià)地不得不想盡各種辦法賣房解套，為當(dāng)初的“沖動(dòng)”埋單。

而更讓人不寒而栗的是，此前樓市最為瘋狂的廈門(mén)，繼萬(wàn)科“五折”賣房之后，更有樓盤(pán)出現(xiàn)了“貼錢賣房”的景象，面包比面粉便宜，高價(jià)地的“割肉”魔咒正式來(lái)襲。

拿地?zé)崆楦邼q，佛山過(guò)去兩年地王頻出

自從2016年底，五礦、綠城在禪城奇槎創(chuàng)下了高地價(jià)紀(jì)錄，震驚全佛山后，2017年以來(lái)，佛山高地價(jià)項(xiàng)目頻出。

禪城區(qū)

這兩年，禪城地價(jià)破萬(wàn)的項(xiàng)目有十多個(gè)，其中，數(shù)祖廟板塊最矚目，集合了珠海華發(fā)、中國(guó)金茂、龍湖、保利置業(yè)四項(xiàng)高價(jià)地，樓面價(jià)最低13213元/㎡，最高達(dá)15665元/㎡。

奇槎板塊自2016年綠城和五礦的瘋狂后有所收斂，但還是誕生了三宗高價(jià)地項(xiàng)目，世茂望德、中糧瓏灣祥云、卓越淺水灣花苑的地價(jià)均在12500-15675元/㎡之間。

南海區(qū)

南海高價(jià)地項(xiàng)目遍布各鎮(zhèn)街。

2017年，萬(wàn)科70年自持逸家花園、越秀星匯瀚府、深業(yè)里水搖號(hào)搶回來(lái)的旗山雅苑均在當(dāng)期引起不少轟動(dòng)。

進(jìn)入2018年，南海區(qū)土地成交價(jià)成績(jī)依舊亮眼，先后出讓了保利千燈湖項(xiàng)目、保利桂城水廠項(xiàng)目、時(shí)代奇槎項(xiàng)目、萬(wàn)科石石肯項(xiàng)目等高價(jià)地項(xiàng)目。

順德區(qū)

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2017年佛山最多高價(jià)地誕生的當(dāng)屬順德區(qū)，達(dá)20宗。金輝優(yōu)步大道、萬(wàn)科翡翠江望 、中海萬(wàn)錦公館、雅居樂(lè)萬(wàn)象郡、中海雍景熙岸都是這一時(shí)期瘋狂的見(jiàn)證。

大良片區(qū)高價(jià)地最為集中，片區(qū)最低樓面價(jià)約11922元/㎡，最高去到15915元/㎡，而目前板塊售價(jià)約1.8-2.1萬(wàn)/㎡間。

進(jìn)入2018年后，順德土拍市場(chǎng)降溫明顯，成交樓面價(jià)中僅有龍光大良地塊樓面價(jià)超1.2萬(wàn)/㎡，折合樓面價(jià)約12518元/㎡。

三水、高明兩區(qū)

相比之下，三水、高明兩區(qū)樓市沒(méi)有其余三區(qū)火爆，但這兩年來(lái)地價(jià)也是不斷上漲。

三水區(qū)的高價(jià)地紀(jì)錄由金融街金悅府在2017年創(chuàng)下，達(dá)8090元/㎡。

高明區(qū)頤安天璟名庭6578元/㎡的樓面積則是目前該區(qū)最高地價(jià)紀(jì)錄。

廈門(mén)樓市再發(fā)慘劇，這次有發(fā)展商“貼錢賣房”

國(guó)慶假期一回來(lái)，佛房君就發(fā)文告訴網(wǎng)友，房?jī)r(jià)此前一路瘋漲的廈門(mén)撐不住了。

當(dāng)時(shí)，萬(wàn)科某項(xiàng)目甚至打出了“五折賣房”的宣傳。但當(dāng)時(shí)佛房君給大家算了一下賬，這個(gè)所謂的特價(jià)項(xiàng)目，只是前期定價(jià)太高，所謂的“五折”也是刨除裝修、車位的情況下給的優(yōu)惠，實(shí)際大概就是7.5折促銷，按這樣的價(jià)格出售，實(shí)際還是能賺到錢的。

但麻煩的是，兩個(gè)月時(shí)間過(guò)去了，廈門(mén)的情況并未好轉(zhuǎn)。到今天，居然有開(kāi)放商要開(kāi)始“貼錢賣房”了！

澎湃新聞消息，近日，廈門(mén)翔安某項(xiàng)目對(duì)外開(kāi)售，特價(jià)房源單價(jià)僅為2.8萬(wàn)元/平方米。就在去年7月，這塊地正式出讓時(shí)，樓面價(jià)就高達(dá)2.94萬(wàn)元/平方米。

房?jī)r(jià)比地價(jià)，每平方米低了1400元，這不只是虧損那么簡(jiǎn)單，簡(jiǎn)直比大割肉還要夸張。

要知道，開(kāi)發(fā)商拍地時(shí)，樓面價(jià)只是土地成本，如果加上建筑安裝成本、人力成本、銷售成本以及債務(wù)成本，房?jī)r(jià)高過(guò)地價(jià)50%方能回本。

換句話說(shuō)，2.94萬(wàn)的樓面價(jià)，起碼要賣到4萬(wàn)左右，方能回本。

這一樓盤(pán)最大的問(wèn)題在于，在其拍地的2017年，恰好是樓市一路向上的行情；而在樓盤(pán)入市的2018年，市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)生翻天覆地的變化。

作為全國(guó)房?jī)r(jià)最高城市之一，廈門(mén)房?jī)r(jià)在今年上半年就率先進(jìn)行調(diào)整。根據(jù)鏈家數(shù)據(jù)，廈門(mén)二手房掛牌均價(jià)從最高4.99萬(wàn)元下跌到4.2萬(wàn)元，跌幅超過(guò)15%。在部分外圍區(qū)域，跌幅甚至超過(guò)20%。

開(kāi)發(fā)商寧可割肉也要賣房，可見(jiàn)現(xiàn)金流壓力是多么大。

佛山有樓盤(pán)貼著拿地成本搞促銷！

如果說(shuō)，廈門(mén)離我們很遠(yuǎn)，影響不到咱家。那么，更讓人驚心的是，佛山也有樓盤(pán)在貼著拿地價(jià)格在搞促銷則必定要震撼到所有購(gòu)房者！

這個(gè)項(xiàng)目，位處經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)勁的順德容桂區(qū)域，發(fā)展商2017年4月拿的地，樓面地價(jià)高達(dá)13517元/平，是轟動(dòng)一時(shí)的容桂地王。

其時(shí)，佛山樓市走勢(shì)強(qiáng)勁，該項(xiàng)目周邊在售樓盤(pán)均價(jià)雖然僅在11000-15000元/方之間，但可售新房房源十分走俏，而且，與一河之隔的大良相比，仍屬于價(jià)格洼地，加之容桂屬于不限購(gòu)區(qū)域，交通的逐步完善將吸引更多廣州外溢購(gòu)房客戶。

哪知道進(jìn)入2018年后，全國(guó)樓市急轉(zhuǎn)直下，“房住不炒”逐漸深入人心。該項(xiàng)目此前的售價(jià)在20000-21000元/平左右，但銷售去化卻不理想。

近期，該項(xiàng)目以“秋季特惠”之名，推出了均價(jià)16000-17000元/平的促銷單位。而在百度的廣告推廣中，更是打出了150000元/平起的價(jià)目，幾乎就是貼著拿地價(jià)格出售了！如果考慮到開(kāi)發(fā)商的融資成本和建筑成本，這個(gè)價(jià)格就是血虧了！

然而，這個(gè)降價(jià)幅度能幫助這個(gè)地王項(xiàng)目迅速地出貨回款嗎？

佛房君認(rèn)為銷售應(yīng)該有起色，但想要爆賣卻還是有難度的！

一方面，隨著樓市調(diào)控的深入，目前順德區(qū)域15000元/平左右的房源有不少選擇。經(jīng)緯統(tǒng)計(jì)的12月順德即將開(kāi)售的項(xiàng)目就有好多單價(jià)在這個(gè)價(jià)格區(qū)間的，購(gòu)房者可選的競(jìng)品并不少！

另一方面，受限于高昂的拿地成本，開(kāi)發(fā)商拿出來(lái)做如此“低價(jià)”促銷的單位戶型、朝向等必然都是項(xiàng)目?jī)?nèi)不太好的，最起碼，特價(jià)單位的房源應(yīng)該會(huì)比較有限，對(duì)購(gòu)房者的吸引力度不會(huì)太大。

全國(guó)土地降溫，高價(jià)地項(xiàng)目或?qū)⒓娂娚涎荨案钊狻睉虼a

翻看近期全國(guó)土地市場(chǎng)行情，我們可以得出這樣一個(gè)結(jié)論：廈門(mén)和佛山容桂的地王項(xiàng)目遇冷，并非個(gè)例。

根據(jù)易居研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)，今年10月，40個(gè)城市土地成交均價(jià)為4323元/平方米，環(huán)比下跌0.2%，同比下跌23.7%。

從溢價(jià)率來(lái)看，與兩年前動(dòng)輒100%以上的溢價(jià)率，如今的土地溢價(jià)幾乎可以忽略不計(jì)。

10月，40城市土地成交溢價(jià)率13.1%，與9月相比下降2個(gè)百分點(diǎn)，與去年同期相比下降19.5個(gè)百分點(diǎn)。

土地出讓金，更是首度由漲轉(zhuǎn)跌。

1-10月，40個(gè)城市土地出讓金累計(jì)收入18019億元，同比減少0.5%，2016年初以來(lái)同比首次轉(zhuǎn)負(fù)。

換句話說(shuō)，如今地價(jià)已經(jīng)明顯低于去年同期，甚至部分城市已經(jīng)回到2016年的水平?，F(xiàn)在一些房企拍下的地，樓面價(jià)未必有兩年前的地王們高。

由此不難明白，為何萬(wàn)科一邊高喊“活下去”，一邊大肆抄底、拍地。

這個(gè)關(guān)頭，地價(jià)便宜了，但大多數(shù)房企受困于高杠桿和高債務(wù)，不僅沒(méi)法進(jìn)場(chǎng)拍地，而且面臨被萬(wàn)科們收割的命運(yùn)。

在樓市里，高價(jià)地具有風(fēng)向標(biāo)的意義。

樓市上行期，高價(jià)地是房?jī)r(jià)上漲的催化劑。高價(jià)地一響，黃金萬(wàn)兩。周邊房?jī)r(jià)一夜飆升，市場(chǎng)無(wú)不歡欣鼓舞，似乎地價(jià)真能決定房?jī)r(jià)一樣。

樓市下行期，在最高點(diǎn)位挺身而入的地王們，則面臨作繭自縛的命運(yùn)。在2008年，高價(jià)地退地，一度成為熱門(mén)新聞。這一次，高價(jià)地們已經(jīng)陷入“上市不上市都難堪”的局面。

到底是地價(jià)決定房?jī)r(jià)，還是房?jī)r(jià)決定地價(jià)，其實(shí)一清二楚。

當(dāng)初那些“高價(jià)地”們，誰(shuí)能熬過(guò)寒冬，誰(shuí)有資格“拖下去”，誰(shuí)才會(huì)有春天可言。

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