據(jù)出讓條件顯示，一號宗地采取的是“限價(jià)競買+競自持租賃住房面積+抽簽競得”拍賣方式，二號宗地采取的“底價(jià)+限價(jià)競買+競無償移交租賃住房面積+抽簽競得”拍賣方式，兩宗地塊的共同點(diǎn)是均要求現(xiàn)房銷售！

宗地一：

宗地位置：青羊區(qū)瑞聯(lián)路89號

凈用地面積：29.37畝

用地性質(zhì)：住兼商

容積率：2

起始樓面價(jià)：13000元/平米

成交樓面價(jià)：14300元/平米

成交總價(jià)：5.6億元

溢價(jià)率：10%

競得者：龍湖

根據(jù)要求，該地塊內(nèi)成品住宅（精裝）比例為100%，現(xiàn)房銷售。并且需配建自行車租賃點(diǎn)/存放點(diǎn)、公廁、環(huán)衛(wèi)休息站、社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施、社區(qū)公交集中停靠站、社區(qū)文化活動(dòng)中心。

產(chǎn)品系估計(jì)和十陵項(xiàng)目一樣做洋房

周邊學(xué)校很多，但處于2.5環(huán)周圍，所以基本都是分校。教育資源還是可以滿足。

位置就不說了，2.5環(huán)的青羊區(qū)。

加上配建與現(xiàn)房銷售，實(shí)際樓面價(jià)大概在17000左右，最后賣出來應(yīng)該和金茂府差不多。

宗地二：

宗地位置：錦江區(qū)林家坡片區(qū)

凈用地面積：31.5畝

用地性質(zhì)：住宅

容積率：2.5

起始樓面價(jià)：14000元/平米

成交樓面價(jià)：19800元/平米（沒破2w）

成交總價(jià)：10.40億元

溢價(jià)率：41%

配建并無償移交移交租賃住房面積比例：2%

競得者：錦江區(qū)統(tǒng)一建設(shè)有限公司、廣州華發(fā)地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

這塊地關(guān)注度相當(dāng)高，位置處于主城區(qū)最熱門錦江區(qū)，還是在東大街沿線，隔壁還有新希望最高端產(chǎn)品D10，所以最開心的就是新希望，已經(jīng)土味營銷，今天還邀請了100位100w汽車的人共同見證地價(jià)破新高，還贈送100-1000的油卡。結(jié)果也確實(shí)見證了成都名義地價(jià)創(chuàng)新高。比這個(gè)地價(jià)貴的還有中和的金隅地塊，無償移交49%比例房屋，實(shí)際達(dá)到25000的成本。所以現(xiàn)在金隅已經(jīng)龜縮不敢立項(xiàng)。

這個(gè)地塊如何？其實(shí)離太古里還是有一段距離，周邊老房子非常多。而且位置也不算正兒八經(jīng)一環(huán)，所以學(xué)區(qū)價(jià)值不高，對口錦江區(qū)教師進(jìn)修學(xué)校附屬小學(xué)，應(yīng)該與九龍倉擎天半島差不多。學(xué)區(qū)屬于錦江區(qū)二流。

這里說哈競得地塊的開發(fā)商——華發(fā)。

珠海華發(fā)是珠海的上市國企，豪宅開發(fā)商，全國地產(chǎn)百強(qiáng)排39名，珠海地標(biāo)珠海中心也是他修的，“在珠海有兩種生活，一種是華發(fā)，一種是其它”。

所以開發(fā)商的實(shí)力是非常好的，要不然也不敢來現(xiàn)房銷售。

這塊地加上配建與移交真實(shí)樓面價(jià)早就破2萬。華發(fā)的激進(jìn)有兩種可能，一種反正地塊小，總價(jià)并不高，進(jìn)駐成都先把名氣打高，畢竟這場土拍后，這個(gè)開發(fā)商也受到認(rèn)識。相當(dāng)于宣傳。還有就是也看好成都購買力，附近也是豪宅項(xiàng)目扎堆的，茂業(yè)豪園，D10天府，九龍倉擎天半島。。。

關(guān)于九龍倉擎天半島，東大當(dāng)年發(fā)展金融一條街，09年九龍倉近7000樓面價(jià)（相當(dāng)于現(xiàn)在這些地王）拿了23畝牛市口的地，這個(gè)豪宅越賣越低，220和240套三精裝地暖都未裝，280清水戶型本也是套三（新希望D10的190也是套二，銷售解釋這是香港的超前式住宅）為迎合市場將客廳多隔了一間做成套四，但整整賣了5年，只賣了一小半，13年為了挽救銷量，改名香港同名豪宅擎天半島，境況很像現(xiàn)在的阿瑪尼。所以不要以為宣傳豪宅一定好賣，成都這里購買力并沒有很多人意淫那么強(qiáng)，街上很多豪車只是二狗子太多了。一買房就曉得真實(shí)購買力，也可以去查查鏈家二手交易。我并不覺得這些豪宅盤開盤的去化多好。當(dāng)然我這個(gè)是短期，你如果非要給我說它賣個(gè)3-6年賣完了來打我臉我也沒法?，F(xiàn)在金茂府與中糧也沒這么容易清盤。這兩個(gè)宣傳有多猛你們也是知道的。

如果要對標(biāo)價(jià)格，我覺得估計(jì)只有綠城可以與之抗衡。綠城會賣多少？聽消息是平層3.5w起。

這裝修也沒想象中那么豪。

這次土拍，根據(jù)容積率，也有限高要求，就看華發(fā)怎么修了。還是充滿期待。

接下來聊聊現(xiàn)房銷售

今天兩塊地試水現(xiàn)房銷售，過去是期房預(yù)售，對于小開發(fā)商基本沒法玩，錢與信用都不夠，資金流轉(zhuǎn)周期拉長，壓力加大，且小開發(fā)商融資成本遠(yuǎn)高于大開發(fā)商。

這種做法其實(shí)也是之前有個(gè)政策的試探。

這個(gè)政策最先是廣東那邊提出來的，取消預(yù)售其實(shí)就是要求現(xiàn)房銷售。所以成都此次土拍也是試點(diǎn)。我之前文章寫過，今后國有租賃啟動(dòng)，大城市租房為主流，既然租的房子就沒意義預(yù)售，開發(fā)商也必須加緊跟上節(jié)奏，所以也會不同城市試點(diǎn)。

取消預(yù)售后，小開發(fā)商還修個(gè)雞兒的盤啊，直接關(guān)門得了，但是對于已經(jīng)修好了還沒賣完的開發(fā)商，嘿嘿嘿嘿嘿，豈不是可以坐地起價(jià)了？當(dāng)然現(xiàn)在還有限價(jià)，只是它們原來成本低，不存在。

這里給大家說哈，現(xiàn)房銷售與預(yù)售對于開發(fā)商是咋樣的。

現(xiàn)房銷售——回款周期長（把房子修好了再拿出來賣），利潤高（因?yàn)殚L期看土地升值，貨幣超發(fā)，通脹好）

期房銷售——回款周期短（還沒修好，就拿預(yù)售了，先把錢揣起，慢慢修，2018年賣得，2021年交房），利潤低（馬上拿地馬上賣，賣了再拿地，再滾，物價(jià)與消費(fèi)習(xí)慣還是暫時(shí)的，運(yùn)營周期太長。）

你開公司你會選擇哪個(gè)？期房銷售類似于空手套白狼，銀行貸款拿地修建后，馬上回款，賣得好就是利潤瞬間到手。體會哈，所以為啥以前開發(fā)商會8000賣給你，你以為他們不知道房價(jià)后面會漲？房地產(chǎn)生意不是你賣快消品與餅子的思維。這是個(gè)滾動(dòng)資金的生意。

現(xiàn)房銷售會不會增加成本？——會，但這個(gè)增量會不會給購房者？理論上會，但不絕對，因?yàn)槌啥假u現(xiàn)房降價(jià)的情況也有，房子賣不好，逼不得已修成現(xiàn)房的比比皆是。最后成本價(jià)格漲沒有，不一定。這種成本屬于“沉沒成本”。沉沒成本往往不那么明顯。如果刻意解讀，有時(shí)覺得巨虧，有時(shí)反而覺得無所謂。就如同一個(gè)女生和一個(gè)屌絲男友因?yàn)榻?jīng)濟(jì)原因在一起5年最后分手，父母眼中自己女兒5年青春沒了，巨虧?？赡茉谂畠貉壑杏X得曾經(jīng)愛過，好值哦。所以現(xiàn)房銷售有無成本需要購房者付出，真不能確定，就看賣出來實(shí)際情況。

說到現(xiàn)房銷售，杭州是走在前列的

這個(gè)盤——2017年8月路勁競得項(xiàng)目地塊，彼時(shí)樓面價(jià)12999元/㎡，且須現(xiàn)房銷售。你們看最后的實(shí)際交付價(jià)格如何？所以我說不要過度覺得現(xiàn)房銷售成本會讓購房者承擔(dān)！沉沒成本不一定的。

現(xiàn)房銷售的好處是啥？——基本沒法維權(quán)了，因?yàn)槟阗I房是看得到實(shí)打?qū)嵉臇|西，就和你買衣服一樣，不會像最近幾年期房交付維權(quán)如此猛烈，期房存在夸大宣傳，往往給予購房者過高的期待，最后潑你一把冷水。啥中庭啊，裝修啊。。。但現(xiàn)房銷售后，你開發(fā)商必須拿出貨來說服，不是你做幾個(gè)PPT與找?guī)讉€(gè)沙盤，能說會道的置業(yè)顧問可以忽悠的。現(xiàn)在最兇的就是萬科玖西堂維權(quán)，業(yè)主直接拒絕收房。

所以本人對現(xiàn)房是非常支持與期待的，基本你就如同直接買新的“二手房”！馬上辦產(chǎn)權(quán)。

今后現(xiàn)房銷售的土拍一定會推廣，你們看杭州

幾乎快普及了，成都應(yīng)該會效仿！但基本沒小開發(fā)商啥事了，它們玩不起的，成都最近倒閉了一堆

新房隨著土地成本的提高，一定會不停漲價(jià)，低地價(jià)盤賣完后，都是高地價(jià)，你看郫筒那地方都這么貴了

最多明年，成都的新房項(xiàng)目基本和大部分家庭絕緣了，至少首付60w，還要跑到二繞附近去買。更不用說很多矯情的還非主城區(qū)不住，那起碼要有至少250w新房購買預(yù)算了。