【案例】

張某在張窩村購(gòu)置了一間平房，但該房屋建設(shè)較為久遠(yuǎn)，為此張某準(zhǔn)備對(duì)該平房進(jìn)行翻建，為此向我所律師咨詢，自己能否翻建該房屋。

【法律分析】

目前，農(nóng)村宅基地上有一些房屋存在居住安全，需要進(jìn)行翻建，也有一些人，像張某一樣，為了改善居住條件，欲將宅基地上的房屋進(jìn)行翻建。但農(nóng)村房屋翻建是隨意可以進(jìn)行的嗎？答案是否定的，在農(nóng)村宅基地上對(duì)房屋翻建需要滿足一定的條件，且必須也履行相關(guān)手續(xù)，否則房屋翻建后，也會(huì)被認(rèn)定為違法建筑。

其一【主體條件】申請(qǐng)人必須是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，即本村村民。根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，宅基地是農(nóng)民基于集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份而享有的用于修建住宅的集體建設(shè)用地，其是村集體分配給本村村民的，其他任何不具有本集體成員身份的人都無權(quán)在農(nóng)村建房，更無權(quán)翻建房屋。

本案中，張某本身非張窩村村民，故其不具備翻建房屋的主體條件。

其二【權(quán)屬明確】翻建房屋的產(chǎn)權(quán)必須是明確，無爭(zhēng)議的。根據(jù)我國(guó)《土地管理法》的規(guī)定，在土地權(quán)屬爭(zhēng)議解決前，任何一方不得改變土地利用現(xiàn)狀。而房屋是與土地的權(quán)屬是密切相連的，在農(nóng)村經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)宅基地使用權(quán)人與房屋修建人不是同一人的情況下，故需要首先解決權(quán)屬后，再行進(jìn)行房屋的翻建。

其三【不能改變土地用途】農(nóng)村宅屬地于集體所有，其用途就是為了保障農(nóng)村村民家庭住房，主要功能就是居住，在不改變?cè)撚猛镜那闆r下，是可以進(jìn)行翻建的。

其四【宅基地面積未超標(biāo)準(zhǔn)】《土地管理法》規(guī)定，國(guó)家對(duì)于農(nóng)村宅基地的面積是有一定標(biāo)準(zhǔn)的，如果宅基地的面積已經(jīng)超過了這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，那么也是不可以翻建房子的。

其五【符合規(guī)劃要求】根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，農(nóng)村村民建房，應(yīng)符合鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃，不得占用基本農(nóng)田，并盡量使用原有宅基地和村內(nèi)空閑地。因此只要房屋屬于在規(guī)劃范圍內(nèi)建設(shè)的，沒有濫用土地私自建設(shè)的房子，則是可以申請(qǐng)翻建房屋。

其六【審批手續(xù)】無論是翻建還是新建房子，都需要經(jīng)過相關(guān)部門的審批的，只有拿到相關(guān)的許可證才可以。如果沒有經(jīng)過審批就開建，這是屬于違法的。

【法律依據(jù)】《土地管理法》第十四條第四款：“在土地所有權(quán)和使用權(quán)爭(zhēng)議解決前，任何一方不得改變土地利用現(xiàn)狀”　

第六十二條：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。

　　人均土地少、不能保障一戶擁有一處宅基地的地區(qū)，縣級(jí)人民政府在充分尊重農(nóng)村村民意愿的基礎(chǔ)上，可以采取措施，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)保障農(nóng)村村民實(shí)現(xiàn)戶有所居。

　　農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃，不得占用永久基本農(nóng)田，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。編制鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌并合理安排宅基地用地，改善農(nóng)村村民居住環(huán)境和條件。

　　農(nóng)村村民住宅用地，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。

　　農(nóng)村村民出賣、出租、贈(zèng)與住宅后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。

　　國(guó)家允許進(jìn)城落戶的農(nóng)村村民依法自愿有償退出宅基地，鼓勵(lì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置住宅?！薄?/span>