五一長(zhǎng)假，樓市風(fēng)向標(biāo)又出現(xiàn)了新變化。

我發(fā)現(xiàn)，北京、上海突然爆發(fā)，出現(xiàn)了“報(bào)復(fù)性”搶房，而廣州卻明顯遇冷。

陽(yáng)光家緣的數(shù)據(jù)，今年五一期間，廣州的新房成交套數(shù)同比跌了11.53%。

這個(gè)跌幅，談不上“狠”，但相當(dāng)罕見(jiàn)。

尤其是跟全國(guó)重點(diǎn)城市橫向?qū)Ρ戎?，你?huì)發(fā)現(xiàn)，沒(méi)有幾個(gè)城市像廣州這樣的！

大部分都在“報(bào)復(fù)性”反彈。

深圳和東莞同比都是正增長(zhǎng)，北京、南京、濟(jì)南上海的購(gòu)房者更是在搶房，同比增幅超過(guò)100%。

只有大連比廣州冷靜一些。

    數(shù)據(jù)來(lái)源：諸葛找房

這是個(gè)很少見(jiàn)的現(xiàn)象。要知道，以往廣州人在買(mǎi)房這件事上，還是很積極的。

廣州人，難道突然變佛系了？

第一個(gè)不同尋常的信號(hào)，分化很明顯，中心六區(qū)冷，郊區(qū)火熱。

我梳理了數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，五一期間，中心六區(qū)只成交了91套，而郊區(qū)高達(dá)423套。

再極端一點(diǎn)：

越秀成交為0，增城成交251套。

可見(jiàn)，廣州一手樓市呈現(xiàn)出“外熱內(nèi)冷”的局面，郊區(qū)盤(pán)成了五一的成交主力軍。

這也是跟當(dāng)前廣州市場(chǎng)供貨有關(guān)，中心六區(qū)的出讓土地非常有限，新房也很少，價(jià)格高企。

成交最火的，要數(shù)增城，這里的交易套數(shù)占了全廣州的半壁江山。

而且價(jià)格還不低。

就拿五一銷(xiāo)冠碧桂園鳳凰城云頂來(lái)說(shuō)，均價(jià)三萬(wàn)三，甩開(kāi)增城均價(jià)幾條街。這個(gè)預(yù)算，已經(jīng)可以考慮在中心六區(qū)置業(yè)了。

但依然賣(mài)得不錯(cuò)。

板塊之間的分化，差異也非常明顯。簡(jiǎn)直是冰火兩重天。

熱門(mén)的板塊很搶手，冷的就真的只能“拍烏蠅”。

據(jù)中原研究發(fā)展部統(tǒng)計(jì)，五一全廣州總共有19個(gè)板塊開(kāi)盤(pán)或加推，整體去化率接近4成。

不過(guò)，像南沙的金洲和黃閣、黃埔的中新知識(shí)城、荔灣的白鵝潭、白云的三元里這五大熱門(mén)板塊，假期首日的去化率就已經(jīng)全部高于市場(chǎng)平均水平。

這當(dāng)中，有不少老牌的猛盤(pán)。

像黃埔中新知識(shí)城板塊的萬(wàn)科幸福譽(yù)，主打剛需，均價(jià)兩萬(wàn)四，即便非新盤(pán)，但依舊妥妥地摘得了4月銷(xiāo)冠。

反觀中心城區(qū)，天河、越秀和海珠這三巨頭都沒(méi)有新盤(pán)推出。

全市的一手住宅貨量也同比下降了10.8%，這跟成交量的跌幅基本一致。

購(gòu)房者就是想買(mǎi)中心城區(qū)，也沒(méi)有多少選擇。

現(xiàn)在，廣州的購(gòu)買(mǎi)力，越來(lái)越被“逼”到郊區(qū)了。

隨著地鐵網(wǎng)線的加快鋪設(shè)，剛需和投資客，都去了郊區(qū)。這帶來(lái)非常深遠(yuǎn)的影響。

疫情之下，面對(duì)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)基本面，市場(chǎng)避險(xiǎn)情緒普遍急升，購(gòu)房者有兩種心態(tài)：

第一種是：

房產(chǎn)才是資產(chǎn)避風(fēng)港啊，現(xiàn)在房貸利率下調(diào)，開(kāi)發(fā)商又急著回籠資金，以價(jià)換量，入手才是王道。

第二種是：

經(jīng)濟(jì)下行，前景不明，還是謹(jǐn)慎觀望再說(shuō)。

經(jīng)此一“疫”，每個(gè)人的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和投資心態(tài)或多或少發(fā)生了變化。

反映在市場(chǎng)上就是，廣州的二手房掛牌數(shù)量劇增。

鏈家顯示，今年4月底，廣州二手房的掛牌量突破7萬(wàn)套。

這是什么概念呢？

自去年3月以來(lái)，廣州鏈家二手房的掛牌數(shù)量基本是按每三個(gè)月1萬(wàn)套的速度增長(zhǎng)。

今年的三四月，又出現(xiàn)一個(gè)小高峰，僅僅2個(gè)月，直接攀升到了7萬(wàn)套。

有人在急于買(mǎi)房，有人則在急著賣(mài)房。

甚至，他們可能是同一批人，也就是買(mǎi)一賣(mài)一的改善型人群。

他們急著賣(mài)，是發(fā)現(xiàn)有心水的新盤(pán)，就想盡快出掉手中的房產(chǎn)，入手下一套房。

還有一部分，是現(xiàn)金流告急，迫切需要回籠資金。

比如我關(guān)注到一套越秀區(qū)的名校學(xué)位房，賣(mài)家今年4月放盤(pán)，僅一個(gè)月，報(bào)價(jià)就下調(diào)了6.5%。

作為“抗跌房”，這個(gè)跌幅是在行情中逆行啊。

市場(chǎng)的機(jī)會(huì)，就在起起伏伏之中出現(xiàn)。

隨著二手房掛牌量充足，市場(chǎng)均價(jià)開(kāi)始往下爬。

安居客的數(shù)據(jù)顯示，今年4月，廣州11區(qū)中，有7個(gè)區(qū)的二手均價(jià)都在跌。

但是！越秀區(qū)同比卻出現(xiàn)了猛烈的漲幅。

作為教育強(qiáng)區(qū)，這里的學(xué)位房仍然相當(dāng)堅(jiān)挺。

所以，如果不是急需回流資金，估計(jì)沒(méi)有多少人愿意降價(jià)出售。

關(guān)于學(xué)位房，我會(huì)再寫(xiě)專(zhuān)門(mén)的文章來(lái)討論。

最后，值得提醒的一點(diǎn)是，雖然從今年五一的交易數(shù)據(jù)來(lái)看，廣州郊區(qū)一手盤(pán)很搶手，但那主要是指交易量。

綜合對(duì)比二手房均價(jià)，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，這些區(qū)域跌得比較慘。

尤其是增城、從化、荔灣，跌幅都超過(guò)了5%。

換言之，郊區(qū)盤(pán)一手很吃香，變成二手以后，抗跌性還是要打個(gè)問(wèn)號(hào)的。

在郊區(qū)選房，風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于中心城區(qū)，必須小心謹(jǐn)慎。

以上為正文，來(lái)自堂本

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