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“實(shí)施”卡了“原則”的“脖子”

并非景德鎮(zhèn)一個(gè)城市的問題

毋庸置疑，“不改變文物原狀”“最小干預(yù)”以及“小規(guī)模、漸進(jìn)式、微循環(huán)”，是遺產(chǎn)地保護(hù)利用發(fā)展必須遵守的原則。但在實(shí)際操作中，由于多種原因，功能和業(yè)態(tài)往往與保護(hù)利用的規(guī)劃設(shè)計(jì)脫節(jié)，技術(shù)原則與政策性建議難以在實(shí)施中解決資金、內(nèi)容、運(yùn)營等問題；而前期的策劃與后期的運(yùn)營處于“兩層皮”的狀態(tài)，又加劇了規(guī)劃實(shí)際落地后的矛盾。由此產(chǎn)生的建設(shè)浪費(fèi)、投資虧損等問題十分突出，嚴(yán)重阻礙了遺產(chǎn)保護(hù)和可持續(xù)利用事業(yè)的發(fā)展。

隨著我國社會(huì)主義建設(shè)進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展的新階段，城市發(fā)展的驅(qū)動(dòng)力正在從傳統(tǒng)的投資驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)向創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)。創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)的城市空間載體從CBD（ 中央商務(wù)區(qū)） 式的“ 效率至上”方式，轉(zhuǎn)向豐富性和多樣性的空間環(huán)境要求。

在這一背景下，工業(yè)遺產(chǎn)等遺產(chǎn)地有機(jī)會(huì)跳出文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)和旅游“當(dāng)家”的現(xiàn)狀，為更廣闊的創(chuàng)新經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供豐富多樣的空間產(chǎn)品，也為城市空間提供更好的發(fā)展契機(jī)。

從長遠(yuǎn)來看，過去四十年，城市經(jīng)營的房地產(chǎn)邏輯向“稅收預(yù)期+ 資產(chǎn)包”邏輯轉(zhuǎn)變的趨勢不可逆轉(zhuǎn)。巨大的慣性以及分專業(yè)、分部門的條塊思維，已不能適應(yīng)這種發(fā)展的要求。例如在規(guī)劃方面，對“用地性質(zhì)”的政策安排，雖有“兼容性”一類，但仍然無法鼓勵(lì)規(guī)劃做到用地豎向、立體的全方位混合。這些做法的根源還是采用了簡單的土地開發(fā)的思維，因?yàn)椤坝玫仄胶獗怼薄叭莘e率”等要求，是最有利于實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流獲利的方式。

同樣，用策劃替代運(yùn)營，用商管替代地推運(yùn)營等方式，都是“快進(jìn)快出”的開發(fā)思維。景德鎮(zhèn)河?xùn)|老城工業(yè)遺產(chǎn)保護(hù)利用系列項(xiàng)目實(shí)踐，正是在這種背景下開展的一次時(shí)間跨度近十年的探索。

在景德鎮(zhèn)各界力量的大力支持下，清華團(tuán)隊(duì)與景德鎮(zhèn)市委、市政府?dāng)y手，以“DIBO 理論”為指導(dǎo)，探索景德鎮(zhèn)當(dāng)代陶瓷工業(yè)遺產(chǎn)保護(hù)與城市復(fù)興的新途徑（圖1）。

圖1 景德鎮(zhèn)“DIBO 方案”工作模式圖

全流程實(shí)施的“DIBO 方案”

理論背景與技術(shù)要點(diǎn)

2.1 “DIBO 方案”形成的理論背景

1973 年，面對社會(huì)經(jīng)濟(jì)的巨大衰退，丹尼爾·貝爾（Daniel Bell）敏銳地注意到了西方工業(yè)國家正在由傳統(tǒng)工業(yè)社會(huì)轉(zhuǎn)向后工業(yè)社會(huì)。他指出，在后工業(yè)社會(huì)，經(jīng)濟(jì)將從產(chǎn)品生產(chǎn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變?yōu)榉?wù)性經(jīng)濟(jì)，知識(shí)將是社會(huì)變革的源泉。高附加值的服務(wù)業(yè)、高科技企業(yè)以及后來被稱為“創(chuàng)新經(jīng)濟(jì)”的模式，將逐漸成為帶動(dòng)發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體發(fā)展的重要推力。

美國學(xué)者理查德?佛羅里達(dá)（Richard Florida）曾把創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展較好的城市的主要特征歸納為“3T”，即人才、技術(shù)、寬容度，提出了“新地理”的概念。這一概念指出，創(chuàng)意人才“選擇的都是具有多樣性、包容性以及容易接受新思想的地方”。

受佛羅里達(dá)研究的啟發(fā)，“場景城市”理論對具有引領(lǐng)性的后工業(yè)城市社區(qū)進(jìn)行了高度概括。所謂場景，就是由一系列令人愉悅的設(shè)施（自然的或人工的）或事物（包括功能或活動(dòng)）組成的環(huán)境的總和。鼓勵(lì)自我表達(dá)、富有特色和人文氣息的場所，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的沃土。

由于創(chuàng)意階層的流動(dòng)性大，一個(gè)城市能否積極主動(dòng)地營造有支撐力的“人文環(huán)境”，成為“知識(shí)時(shí)代”城市競爭力的重要方面。而可塑性和功能混合，是場景城市重要的表達(dá)方式。

不論是貝爾的后工業(yè)時(shí)代認(rèn)知，還是佛羅里達(dá)的多樣性與包容性認(rèn)識(shí)，乃至西爾（Daniel Searle）等人的場景城市理論，都強(qiáng)調(diào)了后工業(yè)時(shí)代城市的發(fā)展與工業(yè)時(shí)代的不同。這一趨勢在我國也表現(xiàn)得十分明顯：從深圳的存量規(guī)劃探索，到全球金融危機(jī)后城市擴(kuò)張的減緩，再到“新常態(tài)”和“創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)”，都意味著我國城市發(fā)展的方式正在進(jìn)行著深刻的變化。

場景包括人與環(huán)境，以創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)為驅(qū)動(dòng)的場景，是以創(chuàng)新業(yè)人才為核心的綜合社區(qū)與作為創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)支撐的綜合設(shè)施環(huán)境的互動(dòng)的整體呈現(xiàn)。

這一場景的營造，必然要圍繞新的社區(qū)構(gòu)建、綜合設(shè)施環(huán)境建設(shè)，以及這兩大要素的互動(dòng)來展開。這兩大要素與規(guī)劃、設(shè)計(jì)領(lǐng)域相關(guān)，也離不開投資、運(yùn)營等領(lǐng)域的緊密合作。為此，我們針對遺產(chǎn)保護(hù)利用提出集咨詢設(shè)計(jì)（Design）、投資（Investment）、建造（Building）、運(yùn)營管理（Operation）于一體的“DIBO 方案”。

2.2 “DIBO 方案”的技術(shù)要點(diǎn)

“DIBO 方案”經(jīng)過在景德鎮(zhèn)、北京、杭州、南京、梧州、嘉善、龍泉、銅川等地若干項(xiàng)目中的反復(fù)實(shí)踐，建立了由四個(gè)階段構(gòu)成的基本流程和十個(gè)技術(shù)要點(diǎn)。

第一階段，以規(guī)劃設(shè)計(jì)為引領(lǐng)，在宏觀、中觀層面引導(dǎo)項(xiàng)目方向并作項(xiàng)目管控，避免投資主體越位。該階段的技術(shù)要點(diǎn)：遺產(chǎn)資源的性狀辨識(shí)技術(shù)、遺產(chǎn)資源與城市發(fā)展的空間整合技術(shù)、建筑與用地更新校核技術(shù)、資源的可持續(xù)管控技術(shù)。

第二階段，在大的規(guī)劃確定的戰(zhàn)略與方向的指導(dǎo)下，操盤思維取代規(guī)劃思維成為“龍頭”，場景營造和內(nèi)容引領(lǐng)“雙管”齊下，根據(jù)運(yùn)營要求，規(guī)劃設(shè)計(jì)和投資應(yīng)找到兩者耦合的觸媒點(diǎn)，并深化、完善相關(guān)的技術(shù)內(nèi)容。該階段的技術(shù)要點(diǎn)：觸媒點(diǎn)決策技術(shù)、觸媒點(diǎn)“三定”技術(shù)、觸媒點(diǎn)空間結(jié)構(gòu)化技術(shù)。

第三階段，運(yùn)營、設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)聯(lián)合管控工程，控制細(xì)節(jié)，減少反復(fù)。該階段的技術(shù)要點(diǎn)：遺產(chǎn)地設(shè)計(jì)管理要點(diǎn)、設(shè)計(jì)與運(yùn)營結(jié)合的多線程管理流程。

第四階段：用地推運(yùn)營替代傳統(tǒng)商管，長期陪伴。該階段的技術(shù)要點(diǎn)：觸媒點(diǎn)帶動(dòng)的可持續(xù)運(yùn)營與擴(kuò)展。

景德鎮(zhèn)工業(yè)遺產(chǎn)保護(hù)利用的“DIBO 方案”解析

3.1 規(guī)劃引領(lǐng)，整合利用空間資源

對景德鎮(zhèn)而言，陶瓷產(chǎn)業(yè)已經(jīng)滲入景德鎮(zhèn)城市發(fā)展的方方面面，這些廢棄的陶瓷工廠，既是景德鎮(zhèn)千年陶瓷生產(chǎn)脈絡(luò)的有機(jī)組成部分，也是這個(gè)城市社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境系統(tǒng)的關(guān)鍵要素。所以，項(xiàng)目組把視角放大到景德鎮(zhèn)整個(gè)舊城區(qū)共25 km2 的范圍內(nèi)，并最終形成了不同尺度的DIBO 工作內(nèi)容（圖2）。

圖 2 景德鎮(zhèn)“DIBO 方案”在不同階段的具體內(nèi)容

3.1.1 全面評(píng)估，甄別遺產(chǎn)的價(jià)值與可利用性狀

借鑒考古學(xué)和歷史文化名城保護(hù)的相關(guān)做法，從歷史地理、瓷業(yè)遺址分布、城址格局、建筑特色、文化傳承等角度，對景德鎮(zhèn)的整體城市特色進(jìn)行分析與歸納，對保護(hù)傳承價(jià)值的各類要素加以提煉和匯總（圖3）。

圖3 景德鎮(zhèn)舊城風(fēng)貌評(píng)估

在此基礎(chǔ)上，對景德鎮(zhèn)河?xùn)|舊城25 km2范圍內(nèi)建筑的風(fēng)貌、質(zhì)量、年代進(jìn)行了全面評(píng)估，并據(jù)此推薦了154 處優(yōu)秀近、現(xiàn)代工業(yè)遺產(chǎn)，形成了景德鎮(zhèn)工業(yè)遺產(chǎn)普查的第一手資料，同時(shí)提出了系統(tǒng)地保護(hù)現(xiàn)代陶瓷業(yè)工業(yè)遺產(chǎn)的原則。

從價(jià)值和現(xiàn)狀評(píng)估看，景德鎮(zhèn)這座城市與我國大多數(shù)歷史城市一樣，其中蘊(yùn)藏的各類遺產(chǎn)要素呈現(xiàn)出多樣、分散的特征。要把這些特色要素整合并呈現(xiàn)出來，實(shí)現(xiàn)保護(hù)與活化的融合，首先就要對遺產(chǎn)資源的展示與利用性狀加以辨別。這一技術(shù)包括兩個(gè)方面的要點(diǎn)：

第一， 雙因子評(píng)價(jià)， 即稀缺性和吸引力、人群活動(dòng)習(xí)慣的結(jié)合度。

我國的遺產(chǎn)保護(hù)是基于遺產(chǎn)資源的價(jià)值評(píng)估，一般是從保護(hù)等級(jí)、遺產(chǎn)類型兩個(gè)角度對遺產(chǎn)資源進(jìn)行劃分。而當(dāng)我們把目光聚焦在這些遺產(chǎn)資源的可展示、可利用性狀方面時(shí)，能夠引導(dǎo)我們對這一性狀進(jìn)行分類的外部因素有兩個(gè)方面：一是遺 產(chǎn)資源自身的吸引力和稀缺性；二是遺產(chǎn)資源與人群活動(dòng)習(xí)慣的結(jié)合度。這兩個(gè)特性與遺產(chǎn)的保護(hù)等級(jí)、類型并沒有直接的關(guān)系。

第二，根據(jù)遺產(chǎn)資源保護(hù)分類和外部因子影響結(jié)果，可以把遺產(chǎn)的展示利用性狀分成三種類型：關(guān)鍵性資源、潛力型資源、可變資源。

關(guān)鍵性資源：從旅游角度看，具備稀缺性，或遺產(chǎn)資源與人群的活動(dòng)習(xí)慣結(jié)合緊密的資源。其稀缺性和吸引力較高。

潛力型資源：指那些不能被歸入關(guān)鍵性資源，但具備一定吸引力，或在一定區(qū)域內(nèi)具有稀缺性，同時(shí)能夠與人群的活動(dòng)習(xí)慣良好結(jié)合的遺產(chǎn)資源。

可變資源：指那些雖然被作為重要的文化遺產(chǎn)，但稀缺性和吸引力不足，與人群的活動(dòng)習(xí)慣結(jié)合度較弱，除非有較強(qiáng)的外力介入，一般難以成為展示利用標(biāo)地的遺產(chǎn)資源。

3.1.2 通過特色空間規(guī)劃，促使空間資源與城市發(fā)展相適配

在全面評(píng)估、甄別的基礎(chǔ)上，項(xiàng)目組利用規(guī)劃的技術(shù)手段，對景德鎮(zhèn)的各類可利用資源進(jìn)行空間整合，形成了串聯(lián)遺產(chǎn)、融入城市的特色空間結(jié)構(gòu)。為了校核特色空間實(shí)現(xiàn)的可能性與時(shí)序，項(xiàng)目組對景德鎮(zhèn)河?xùn)|舊城25 km2 范圍內(nèi)的各類建筑質(zhì)量、土地性質(zhì)進(jìn)行了逐一篩選和甄別。

空間校核技術(shù)的具體方法是：首先，依據(jù)保護(hù)要求、建筑質(zhì)量、用地性質(zhì)、征收難度，將土地和地上地下建筑根據(jù)利用的可能性分為若干種類型。

其次，根據(jù)不同類型的不同處置方式，歸并形成更新、改造利用、長期保留三種類型。值得注意的是，這三種評(píng)估結(jié)果并非絕對意義的“非此即彼”，往往存在著交叉狀況，這使得評(píng)估結(jié)果更加復(fù)雜，也更加貼近實(shí)施的真實(shí)情況。

再次，基于上述工作內(nèi)容，形成城市更新用地的評(píng)估測算圖表，并計(jì)算各類型更新改造用地的總量。最后，將特色空間規(guī)劃與城市更新評(píng)估的“總賬”進(jìn)行疊加校核，最終形成可操作的空間結(jié)構(gòu)和分期判斷結(jié)論（圖4）。

圖4 綜合了理想結(jié)構(gòu)與現(xiàn)實(shí)校核的特色空間規(guī)劃

3.1.3 管控指標(biāo)體系的創(chuàng)新

在特色空間結(jié)構(gòu)確定后，對空間的管控成為規(guī)劃的重點(diǎn)。項(xiàng)目組結(jié)合多年來在各個(gè)歷史文化名城實(shí)踐的經(jīng)驗(yàn)，為景德鎮(zhèn)河?xùn)|舊城制定了新的指標(biāo)體系。

這一指標(biāo)體系由兩部分構(gòu)成：一是維護(hù)歷史城區(qū)格局完整、風(fēng)貌延續(xù)的保護(hù)性指標(biāo)；二是改善歷史城區(qū)居住生活環(huán)境、提升生活服務(wù)水平的建設(shè)引導(dǎo)性指標(biāo)。

同時(shí)，在景德鎮(zhèn)河?xùn)|舊城的部分地區(qū)，項(xiàng)目組提出了用“保護(hù)更新單元”來約束開發(fā)邊界與開發(fā)時(shí)序的做法。這種依據(jù)街巷肌理和院落邊界來劃分的保護(hù)單元，在遺產(chǎn)保護(hù)和城市更新兩個(gè)方面都起到了積極的作用。

3.2 確定觸媒點(diǎn)，促進(jìn)內(nèi)容與場景的共同作用

3.2.1 兩次篩選，找到觸媒點(diǎn)

觸媒點(diǎn)選取之初，須先從區(qū)域特色空間結(jié)構(gòu)中選取各類要素的結(jié)合點(diǎn)，作為觸媒點(diǎn)選取的備選。在初次篩選的基礎(chǔ)上，根據(jù)觸媒點(diǎn)與城市發(fā)展條件的成熟程度，建立評(píng)估指標(biāo)體系。

這一體系包括的主要指標(biāo)有：遺產(chǎn)資源的富集程度、片區(qū)管控條件和用地及區(qū)位條件、地段征收和空間改造難度，在此基礎(chǔ)上還要進(jìn)行資產(chǎn)收益匡算（表1）。

表1 景德鎮(zhèn)潛力街區(qū)發(fā)展類型的初次與二次篩選

遺產(chǎn)資源的富集程度主要是指關(guān)鍵性資源和潛力型資源的絕對數(shù)量和密度，這是觸媒點(diǎn)形成的先決條件；遺產(chǎn)地管控條件適度、用地性質(zhì)具備資產(chǎn)包屬性、區(qū)位良好，是觸媒點(diǎn)形成的基礎(chǔ)條件；征收與空間改造難度則是從專業(yè)角度進(jìn)行判斷的重要附加條件。

在這些要素齊備的基礎(chǔ)上，還要進(jìn)行初步的投資收益分析：資產(chǎn)增幅達(dá)到城市相似區(qū)位地段開發(fā)的資產(chǎn)回報(bào)水平時(shí)，從經(jīng)濟(jì)意義上講已經(jīng)具備成為觸媒點(diǎn)的可能（圖5）。

圖5 景德鎮(zhèn)老城北、“宇宙—為民”兩個(gè)高分片區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案

3.2.2 內(nèi)容場景共同作用下的設(shè)計(jì)路徑調(diào)整

在景德鎮(zhèn)的觸媒點(diǎn)項(xiàng)目篩選的推進(jìn)過程中，項(xiàng)目組嘗試將內(nèi)容和場景交叉合并推進(jìn)。經(jīng)過三年多的磨合，將過去單一的設(shè)計(jì)路徑變更為全流程實(shí)施的“操盤”路徑（圖6）。

圖6 從分離邏輯到“場景+ 內(nèi)容”，“兩條腿”走路，重構(gòu)設(shè)計(jì)路徑

在新路徑中，由內(nèi)容和場景兩部分內(nèi)容相互交叉，在不同階段起到不同的作用。特別要指出的是，縱向統(tǒng)籌是促使橫向合作融合的關(guān)鍵。在這個(gè)路徑中，在大的規(guī)劃引導(dǎo)下的操盤思維是實(shí)施項(xiàng)目的“龍頭”，規(guī)劃、設(shè)計(jì)等各個(gè)專業(yè)圍繞這個(gè)“龍頭”各司其職，發(fā)揮作用。

3.2.3“三定”：定調(diào)性、定功能、定規(guī)模

（1）“調(diào)性”的確定方法

“調(diào)性”一詞來源于傳統(tǒng)樂理，常見于資產(chǎn)管理和商業(yè)管理領(lǐng)域，用來表達(dá)項(xiàng)目傳達(dá)的正面、積極的信息，以及在市場中區(qū)別于其他類似標(biāo)的物，能夠深入人心的東西。觸媒點(diǎn)的調(diào)性，應(yīng)當(dāng)從兩個(gè)角度來確定：

第一，通過區(qū)位比較法和市場調(diào)查法，判斷觸媒點(diǎn)的潛在客戶群，然后對潛在客戶群進(jìn)行數(shù)量判斷和人群畫像。利用江西省課題的實(shí)踐機(jī)會(huì)，運(yùn)營團(tuán)隊(duì)對景德鎮(zhèn)的客戶群需求進(jìn)行了大量調(diào)研，認(rèn)為在一個(gè)消費(fèi)力不足的城市中，“生產(chǎn)者”才是自我造血的動(dòng)力之源。

這個(gè)判斷與規(guī)劃設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)提出的“功能延續(xù)”的愿景高度契合。在后續(xù)工作中，項(xiàng)目組圍繞“景漂”這個(gè)群體，形成了老城集中、工業(yè)遺產(chǎn)集中、維持散布的“三個(gè)三分之一”判斷。按照這個(gè)方式執(zhí)行的陶溪川項(xiàng)目的成功，也從實(shí)踐的角度印證了運(yùn)營團(tuán)隊(duì)對觸媒點(diǎn)調(diào)性判斷的準(zhǔn)確性。

第二，調(diào)性的判斷還應(yīng)當(dāng)植根于觸媒點(diǎn)自身的資源稟賦。違背資源自身特征的調(diào)性和定位，往往需要強(qiáng)運(yùn)營、大投入來支撐，“自我造血”的可能性往往比較差。

對于長期處于“工廠辦社會(huì)”狀態(tài)的景德鎮(zhèn)而言，工業(yè)遺產(chǎn)是一個(gè)“有血有肉”的生活場景。這個(gè)生活場景不僅能夠喚起中年人的記憶共鳴，也應(yīng)該能夠嘗試著被Y 世代和Z 世代所傳承。運(yùn)營團(tuán)隊(duì)的這個(gè)判斷，與規(guī)劃師的工業(yè)遺產(chǎn)保護(hù)愿景再度統(tǒng)一了起來?！盀樯钤臁薄皠?chuàng)業(yè)家園”的基本調(diào)性，成為了觸媒項(xiàng)目陶溪川的核心目標(biāo)。

（2）功能的確定方法

運(yùn)營團(tuán)隊(duì)圍繞生產(chǎn)者和消費(fèi)者的功能需求，提出了“二生三交”的功能配套思路。在以生產(chǎn)者為核心的功能布局中，“生產(chǎn)、生活、交流、交往、交易”都是從人的需求出發(fā)的功能認(rèn)識(shí)，取代了用“商業(yè)、零售、酒店”等單一功能表述的方式。這種更加貼近使用者需求的功能布局方式，在實(shí)踐中更容易被跨行業(yè)和領(lǐng)域的社群所接受（圖7）。

圖7 生產(chǎn)者社群的“二生三交”模式

（3）規(guī)模的確定

從運(yùn)營的角度考慮，觸媒點(diǎn)的規(guī)模在很大程度上決定著觸媒點(diǎn)能否真正帶動(dòng)城市中遺產(chǎn)資源的活化利用。觸媒項(xiàng)目的總量不宜過小，否則會(huì)導(dǎo)致運(yùn)營坪效變低、單位成本增高，影響社會(huì)、經(jīng)濟(jì)效益的發(fā)揮；但如果觸媒項(xiàng)目總量過大，則會(huì)導(dǎo)致活力的集聚效應(yīng)難以發(fā)揮。

在景德鎮(zhèn)項(xiàng)目實(shí)施的過程中，規(guī)模的測算采取了兩種做法。一是采用單位面積類比法和不同功能空間計(jì)算法，測算客戶群數(shù)量對應(yīng)的面積；二是仿照資產(chǎn)證券化的方式對資產(chǎn)包和現(xiàn)金流進(jìn)行測算，預(yù)估生產(chǎn)與金融兩個(gè)維度的空間需求。

3.2.4“四步法”：觸媒項(xiàng)目的空間結(jié)構(gòu)化組織

針對陶溪川的建設(shè)和運(yùn)營，運(yùn)營團(tuán)隊(duì)對成熟的商業(yè)綜合體落位分析方法進(jìn)行了針對性的改進(jìn)：將傳統(tǒng)記憶和公共生活作為主要?jiǎng)泳€，文物保護(hù)單位和歷史建筑作為動(dòng)線上的核心節(jié)點(diǎn)。以這些核心節(jié)點(diǎn)為主，綜合考慮遺產(chǎn)、居民生活、商業(yè)邏輯、游賞關(guān)系、產(chǎn)業(yè)和社群對接的可能性。

在具體工作中，提出“四步走”的空間結(jié)構(gòu)化技術(shù)方案。第一步，借助重要遺產(chǎn)資源點(diǎn)的突出價(jià)值，形成觸媒空間的文化IP 矩陣；第二步，從商業(yè)和游賞的角度，確定單一的基礎(chǔ)動(dòng)線和潛力動(dòng)線；第三步，圍繞基礎(chǔ)動(dòng)線布局核心業(yè)態(tài)，使遺產(chǎn)與文化、商業(yè)、生活產(chǎn)生積極的互動(dòng)；第四步，在基礎(chǔ)動(dòng)線的外圍布局產(chǎn)業(yè)、生活、服務(wù)等不同類型的空間，并選取外向型功能，穿插形成有主有次、類型多樣、空間豐富的觸媒空間結(jié)構(gòu)（圖8）。

圖8 觸媒點(diǎn)的空間結(jié)構(gòu)四步構(gòu)成法圖示

3.3 運(yùn)營主導(dǎo)的設(shè)計(jì)管理和工程管理

在建造過程中，由運(yùn)營、設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)聯(lián)合主導(dǎo)設(shè)計(jì)和工程。在設(shè)計(jì)管理端，管理團(tuán)隊(duì)需要將建筑設(shè)計(jì)師的要求和運(yùn)營團(tuán)隊(duì)的招商要求統(tǒng)一起來。

經(jīng)過三年多的磨合，項(xiàng)目組形成了一套設(shè)計(jì)與運(yùn)營相結(jié)合的多線程管理流程，并在陶溪川和御窯廠這兩個(gè)已建成運(yùn)營項(xiàng)目的實(shí)踐過程中取得了相對理想的結(jié)果（圖9、圖10）。

圖9 陶溪川設(shè)計(jì)管理模塊的工作內(nèi)容

圖10 陶溪川建成后實(shí)景照片

3.4 觸媒項(xiàng)目的運(yùn)營流程

運(yùn)營工作應(yīng)當(dāng)從項(xiàng)目立項(xiàng)和策劃階段開始。主要流程包括三個(gè)階段：

前期（立項(xiàng)到規(guī)劃設(shè)計(jì)完成）、籌開期（工程設(shè)計(jì)開展到建成）、開業(yè)期（建成開業(yè)后），最終形成設(shè)計(jì)管理、遺產(chǎn)工程管理、招商、企劃（含文創(chuàng)）、宣推與活動(dòng)、線上運(yùn)營、商戶管理、物業(yè)管理、產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)、社區(qū)生活引導(dǎo)共十個(gè)方面的運(yùn)營體系。

按照三個(gè)階段的基本流程，每個(gè)階段的核心運(yùn)營工作如下。

3.4.1 前期運(yùn)營的主要內(nèi)容

前期運(yùn)營介入的時(shí)間不應(yīng)晚于修建性詳細(xì)規(guī)劃開始編制的時(shí)間，具體內(nèi)容包括六項(xiàng)：一是發(fā)掘觸媒項(xiàng)目的核心文化IP，并進(jìn)行研發(fā)和二次創(chuàng)作，形成觸媒點(diǎn)的獨(dú)特品牌；二是進(jìn)行市場調(diào)查和核心資源預(yù)招商，同時(shí)針對遺產(chǎn)地的特征，區(qū)分重資產(chǎn)和輕資產(chǎn)“兩本賬”；三是按照不同業(yè)態(tài)的市場規(guī)律對設(shè)計(jì)進(jìn)行指導(dǎo)；四是以產(chǎn)品線為核心進(jìn)行招商；五是嘗試不同的活動(dòng)類型，找到適合觸媒點(diǎn)特征的活動(dòng)類型，逐漸培育其成為自有品牌活動(dòng)。

3.4.2 籌開期運(yùn)營的主要內(nèi)容

籌開期運(yùn)營與建筑工程設(shè)計(jì)同步開展。具體內(nèi)容包括四項(xiàng)：一是對與觸媒點(diǎn)結(jié)合的情況進(jìn)行判定，把控方向和進(jìn)度；二是展示和核心業(yè)態(tài)招商；三是通過對核心業(yè)態(tài)的空間理解，使修繕、改建或新建建筑與使用結(jié)合；四是針對空間分割、租金條件、能耗考核、裝補(bǔ)標(biāo)準(zhǔn)、智能化等方面制定一系列相關(guān)政策和制度。

3.4.3 開業(yè)期運(yùn)營的主要內(nèi)容

開業(yè)期運(yùn)營自基礎(chǔ)土建完成后開始。包括五項(xiàng)內(nèi)容：一是運(yùn)營團(tuán)隊(duì)部門化；二是全面招商；三是日常商戶管理、維護(hù)，形成穩(wěn)定的現(xiàn)金流；四是物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)加入；五是從環(huán)境改善與維護(hù)、遺產(chǎn)保護(hù)與維護(hù)、居民生活改善程度及各項(xiàng)商業(yè)指標(biāo)等層面制定運(yùn)營KPI（Key PerformanceIndicator，關(guān)鍵績效指標(biāo)）的考核機(jī)制（表2）。

表2 陶溪川運(yùn)營板塊和內(nèi)容

結(jié)語

從景德鎮(zhèn)的實(shí)踐看，“存量”作為一個(gè)“時(shí)代”將是長期的。我們要有充分的思想準(zhǔn)備，主動(dòng)地探索相應(yīng)的規(guī)劃、建筑理論與方法，以應(yīng)對新的挑戰(zhàn)。其中，創(chuàng)造性地解決新內(nèi)容或需求是最基本的，它們是空間生產(chǎn)的原動(dòng)力。在未來，新的混合功能區(qū)、復(fù)合社區(qū)以及綜合整治與“織補(bǔ)”，將是中國城市提質(zhì)發(fā)展的重要領(lǐng)域。

需要提醒的是，城市更新到了實(shí)施階段，很大程度上是具有創(chuàng)造性的，它與城市規(guī)劃的思維邏輯有很大區(qū)別，而秉持理性、依賴數(shù)據(jù)的規(guī)劃方法，在實(shí)施層面并不比常識(shí)更加有效。

從這種意義上講，流程、方法加上“操盤”經(jīng)驗(yàn)，比體系和數(shù)據(jù)更加有效和可信。而“DIBO 方案”作為實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)的重要嘗試，希望能夠?qū)ξ覈z產(chǎn)保護(hù)利用和城市更新領(lǐng)域有所裨益。