（一）土地供應量大

改革開放四十年，我國的商業(yè)地產(chǎn)總量巨大，其中既有原有項目，更有不斷新增的項目。根據(jù)中國購物中心產(chǎn)業(yè)咨詢中心預測，到2025年中國的購物中心將超過10000家。2019年全國開業(yè)購物中心項目約982個，商業(yè)總體量約8622萬平方米，2020年全國擬開業(yè)購物中心874個，合計商業(yè)體量約7923萬平方米，而2021年全國擬開業(yè)購物中心突破一千大關，達到1113個，總體量為9725萬平方米，接近1億平方米。同時，自90年代開始，由于各種原因所騰退出的大量廠房和老舊商業(yè)街更新也涌入了商業(yè)地產(chǎn)市場，從廣州的北京路、上海的田子坊、北京的798、成都的大慈寺片區(qū)，這些由政府主導、企業(yè)主辦的項目也造成了商業(yè)地產(chǎn)市場的臨近飽和。今后包含城市綜合體在內的商業(yè)地產(chǎn)將整體進入存量改造為主的狀態(tài)，新舊項目之間將會出現(xiàn)更多的直面競爭，壓力超大。

（二）商業(yè)地產(chǎn)結構性失衡問題

一方面是不斷新增的項目，一方面是原有的一些老項目，市場狀態(tài)臨近飽和。加之我國以往的經(jīng)濟模式是以出口為主，大量的優(yōu)質消費品是對外出口，國內并非主要消費對象。所以出現(xiàn)了，大量的中國制造的產(chǎn)品在國外包裝后在國內銷售的情形。這不光導致了國內奧特萊斯商業(yè)形態(tài)的崛起，更是在商業(yè)地產(chǎn)中存在著招商是第一驅動力的情形。但隨著2019年中期中美兩國貿易紛爭以及疫情的影響，今后國內會有大量的優(yōu)質消費品轉變?yōu)闈M足國內內需為主。

商業(yè)地產(chǎn)由于充分競爭，將進入由招商轉變?yōu)檫\營為主的時代，招商部門的地位會下降。而商業(yè)地產(chǎn)將由“招進來”變?yōu)椤盎钕氯ァ?/span>，誰能夠讓商戶掙到錢，誰就成為商業(yè)地產(chǎn)的強者。

（三）定位及產(chǎn)品的同質化

如果說十年前是商業(yè)地產(chǎn)靠新品牌、好品牌就能樹立自身項目地位，那么五年前到2020年時商業(yè)地產(chǎn)各個項目就是靠硬件進行招徠品牌，靠更大的LED天幕、靠海洋館、靠餐飲條件。而目前如今部分二、三線城市商業(yè)地產(chǎn)供過于求的局面正在加劇。空置率高、租金走低、同質化嚴重等都成為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)量與商業(yè)運營消化能力不對稱的主要表現(xiàn)。為了生存，大量的項目引進了并不適合自身項目的各種業(yè)態(tài)，不斷的調整、不斷的試錯，但是效果有限，大量的成本和精力用于項目探索之中，真正起到效果的業(yè)態(tài)有限。一方面是規(guī)劃設計缺乏創(chuàng)新突破，沒有對產(chǎn)品進行定位區(qū)分，一方面是品牌合作資源匱乏，業(yè)態(tài)業(yè)種組合傳統(tǒng)單一。還有一方面就是缺少對消費者提供更多的升值服務和交流互動。

部分購物中心場子開的非常大，里面卻基本看不到工作人員。很多促銷工作和增值服務基本靠店鋪商家來自行解決，自然效果頻頻，業(yè)績下滑。還有些購物中心在規(guī)劃上只顧眼前利益，不愿增加過多商業(yè)配套，比如：停車位數(shù)量、會員接待中心、中庭廣場以及供顧客休閑放松的座椅和景觀小品等等。導致最終不能善始善終，影響長久經(jīng)營。

（四）銷售與招商運營的矛盾

大量的開發(fā)商前期為了盡快獲得回報，而是以銷售模式將商業(yè)項目分割出售，這導致了業(yè)主產(chǎn)權多元化，極難實行統(tǒng)一經(jīng)營活動和宣傳推廣。同時由于分散產(chǎn)權使得出租效率非常低，難以實現(xiàn)符合規(guī)律的的商業(yè)規(guī)劃從而確保商業(yè)吸引力，最終形成了劣幣驅逐良幣的惡性循環(huán)。這使得銷售與招商之間極難平衡，造成了大量的企業(yè)內耗與指令混亂，嚴重降低了工作效率。

隨著商業(yè)地產(chǎn)結構性失衡、商業(yè)存量不斷加大、國家政策管控等問題，多維度上促使了城市中對于商業(yè)地產(chǎn)的導向必然轉為對于既有老舊商業(yè)的改造和升級，這是必然趨勢。利用成熟區(qū)域內的老舊商業(yè)，進行物理改造而提升其內在經(jīng)營活力，是一種非常經(jīng)濟有效的方式，不但能能夠顯著提升效益，更符合國家政策，這實質是一種效率的提升，以成熟區(qū)域的人口流量、信息流量和情感堆積將項目的價值進一步提高，有效減少資源浪費和無效投資，值得政府和所有投資人進行關注。需要注意的是，隨著我國城市郊區(qū)化的發(fā)展，城市面積越來越大，大城市的商業(yè)發(fā)展勢必產(chǎn)生多中心化的特征，同時按照老齡化社會的進一步彰顯，以老舊城區(qū)商業(yè)改造、老舊商業(yè)、商業(yè)街區(qū)做為各個城市副中心大型商業(yè)的網(wǎng)狀結合點，必定是會成為引領未來商業(yè)地產(chǎn)市場的重點項目。

（一）老舊商業(yè)與城市網(wǎng)點的聯(lián)系

商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃從屬于城市商業(yè)總體規(guī)劃，是城市規(guī)劃體系中的輔助規(guī)劃。生活服務和生產(chǎn)服務的關聯(lián)，以及二者之間的日益滲透決定了商業(yè)網(wǎng)點功能的互補性。原有的老舊商業(yè)與大型商業(yè)網(wǎng)點在功能上是互相補充促進，商業(yè)中心、老舊商業(yè)、專業(yè)市場等業(yè)態(tài)之間更存在著空間上的聯(lián)系，為了滿足人們生活消費需求差異性和選擇性，不同類型商業(yè)之間形成了聚集效應，依靠道路和交通工具縮短空間的距離是更直接的需求。

但如沒有對幾者之間的聯(lián)系進行合理規(guī)劃與承接，就會造成項目的不平衡，直白的說，就是會造成大量的空鋪，形成了區(qū)域商業(yè)陷落的態(tài)勢。所以在介入此類項目之前，一定要對周邊項目的現(xiàn)有狀況進行摸底和測算，以避免無法承接轉化的問題。

（二）舊改更新商業(yè)項目更合理化

多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商追求快速回籠資金、利潤最大化，以住宅團隊的思路去思考商業(yè)項目，更沒有合理的調研和策劃，盲目開發(fā)商業(yè)項目，導致他們所開發(fā)的商業(yè)項目利用率極低，出現(xiàn)大量的空置。但如是舊改更新商業(yè)項目改造，則這種利用率不高的問題將會發(fā)生變化，商業(yè)在經(jīng)營特點上激烈的競爭會形成自然的優(yōu)勝略汰，發(fā)展更為人性化和合理化，并且周邊存在大量舊有居民區(qū)，生活配套十分成熟，對于老舊項目的依賴度極其高，然而此類項目的固有問題也比較明顯：

1、改造難度大。由于很多項目屬于早年設計，所以在更新改造的過程中，存在著一些無法克服或需要支付高成本來進行改造的情形，這就需要在前期進行相應測算，比評估是否符合經(jīng)濟利益。

2、容積率無法調整是無法避免的問題，需要設計單位充分發(fā)揮其專業(yè)才智。

3、租金提升有限，限于舊有商戶以及周邊的居民消費習慣，想要快速提升租金的難度較大。

（三）舊改更新商業(yè)成本較新建更低

1、體量規(guī)模優(yōu)勢

舊改更新商業(yè)的體量大小結合自身特點，遵從商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)律，在幾十年的存活期內早已將當?shù)厣虡I(yè)充分消化。而新建商業(yè)地產(chǎn)項目則存在規(guī)模偏大，導致商業(yè)招商難甚至長期空置的問題。所以直接上手老舊項目的改造項目等于事半功倍，減少了大量的投資成本。

2、整體規(guī)劃

目前大量老舊商業(yè)地產(chǎn)項目前期無整體規(guī)劃，導致后期經(jīng)營較差，品質較低。其業(yè)態(tài)規(guī)劃主要是購物、休閑、餐飲以及綜合服務，它的作用主要是提供當?shù)睾椭苓吶巳喝粘Ｉ钚枰纳唐泛头?，只要根?jù)社會經(jīng)濟的發(fā)展和人們生活水平的提高，增加現(xiàn)代服務業(yè)的門類就能以最小資本進行完善，經(jīng)濟上十分合算。

老舊商業(yè)建筑形態(tài)規(guī)劃，一般有三種模式：大型集中商業(yè)+商業(yè)街、多個小集中商業(yè)+商業(yè)街、商業(yè)街等共三種形態(tài)。

3、建筑結構和商業(yè)形態(tài)

老舊商業(yè)建筑分為框架式、框架剪力墻、磚混、鋼機構四種類型。

框架式：柱距比較大，易于分割。

框架剪力墻式：剪力墻影響商鋪的分割。

磚混：造價比較低，適用于中低檔街區(qū)式商業(yè)。

鋼機構：工期短，分割比較靈活。商業(yè)形態(tài)上來分類有集中式和沿街式商業(yè)。

集中式：其內部空間一般寬敞通透，不設或少設柱。

沿街式：其功能組成受到建筑空間的限制。

4、工程配套

舊改更新商業(yè)在規(guī)劃時，需考慮到后期的使用及經(jīng)營的業(yè)態(tài)等因素，工程配套條件也要隨之匹配，避免交房后再次進行工程改造，浪費成本?？勺霾惋嫷纳啼佇枰M天燃氣，最好到戶，或者把天燃氣主管道引到商業(yè)樓體外側，商戶根據(jù)需要自行申請開通。

（1）強弱電要配置到位。

（2）保證每間商鋪上下水暢通。

（3）盡可能保證商鋪有獨立衛(wèi)生間，若不能滿足，可考慮設置公共衛(wèi)生間。

（四）舊改更新商業(yè)規(guī)劃要考慮的數(shù)個因素

1、建筑結構設計需滿足功能變更性

隨著舊改更新商業(yè)地產(chǎn)項目業(yè)態(tài)變更可能性比較大，需要在建筑結構設計時從長遠角度考慮，最好滿足多元化業(yè)態(tài)的需求：分割靈活、有上下水、天然氣、排油煙管道等，避免在后期更換業(yè)態(tài)時候需要大范圍進行的工程改造。

2、增加客戶黏性是關鍵

舊改更新商業(yè)主要提供社區(qū)居民需要的日常生活服務，具有經(jīng)常性、便利性的特點，因此具備持續(xù)性消費的先天優(yōu)勢，市場基礎穩(wěn)定，容易形成消費黏性。為了實現(xiàn)差異化競爭、提升客戶滿意度，開發(fā)商開始由單純關注商鋪銷售轉向重視商業(yè)經(jīng)營。

3、合理規(guī)劃商業(yè)比例

舊改更新商業(yè)主要功能是購物、休閑、餐飲以及綜合服務，它的作用主要是提供當?shù)睾椭苓吶巳喝粘Ｉ钚枰纳唐泛头?，按潛在業(yè)主對不同配套設施的需求強度差異，強度需求商業(yè)設施。當周邊需求的比重超過50%時，則主要考慮包括綜合超市、菜市場等項目的招商以及運營情形。當周邊需求比重在10-50%之間，則要考慮包括藥房、診所、餐館、幼兒園等。如果周邊具有較大的商業(yè)項目且臨近飽和時，則屬于弱需求商業(yè)情形，考慮的主要招商和運營目標為茶館、花店、寵物店等。

4、差異化滿足個性需求

舊改更新商業(yè)特征就是以差異化來滿足消費者的日常需求，而在消費者個性化需求中，非商品性需求，諸如快遞、各種繳費項目、買火車票甚至代看小孩等也非常多，屬于在招商、運營中應當考慮填補的一些需求因素。

（一）常見誤區(qū)

舊改更新商業(yè)作為城市商業(yè)的重要組成部分，發(fā)揮著滿足居民日常消費，提高城市生活水平的重要功能。有些開發(fā)商在舊改更新商業(yè)項目過程中，對周邊市場沒有研究就做出規(guī)劃，有的則是先把商業(yè)裙樓做出來，再進行規(guī)劃，這些都是常見誤區(qū)，屬于先射箭再畫靶子，常見的情況有以下：

1、商業(yè)體量設置不合理

體量不合理主要是分為兩種，首先是規(guī)模過小，會導致配套嚴重不足，基本生活不便捷。其次是項目規(guī)模過大，也會致使招商困難，銷售受阻，空置率高，影響總體回款和商業(yè)價值。所以一定要綜合考慮地段、開發(fā)目標、企業(yè)現(xiàn)金流需求、項目定位等因素，尤其是將項目的地段、區(qū)域成熟度、周邊小區(qū)入住率、商業(yè)配套做重點考量。

2、規(guī)劃不合理

不同的業(yè)態(tài)對商業(yè)樓體形態(tài)有不同的要求，專業(yè)市場和大型購物中心對建筑形態(tài)的要求不一樣，娛樂中心和餐飲中心對經(jīng)營的場所要求也有區(qū)別，只有在對目標業(yè)態(tài)經(jīng)營特征及需求規(guī)模進行仔細研究后，才能制定出科學的舊改更新商業(yè)規(guī)模及建筑規(guī)劃指導意見，切莫一概而論。

3、項目不匹配

一般情況下，商業(yè)價值越大的業(yè)態(tài)，都是租金承受能力最高的業(yè)態(tài)，但在高端居住小區(qū)對舊改更新商業(yè)則比較困難，因為這些區(qū)域內高端住宅區(qū)要求的是比較大的私密性，如若想打造更具有市井屬性的商業(yè)需求，則可能會造成整體住宅小區(qū)的貶值，所以一定要充分考慮。

4、產(chǎn)品單一或改造不合理

如在舊改更新商業(yè)時，由于前期沒有考慮整體規(guī)劃及后期的使用，所有商鋪都是單層形式或一拖二形式，更有甚者二層以上規(guī)劃上千平米的大面積商鋪，且都是塔樓下壓部分，剪力墻較多，不易自由分割，產(chǎn)品類型比較單一，阻礙了部分強勢業(yè)態(tài)的進駐。

5、交通動線不合理

很多舊改更新商業(yè)項目中，關于交通動線的設置，出現(xiàn)問題的比較多，由于很多開發(fā)機構并沒有商業(yè)項目設計能力，對后期商業(yè)運營考慮不周，導致出現(xiàn)電梯位置不合理、動線混亂、消防疏散不合規(guī)等問題，實質上造成了項目內運營等等商業(yè)面積浪費。

（一）舊改更新商業(yè)地產(chǎn)能夠提升價值

舊改更新商業(yè)地產(chǎn)可以使得舊有地塊價值提升，還能對舊有片區(qū)居民幸福度提升。

（二）舊改更新商業(yè)地產(chǎn)會彰顯城市文化

文化再現(xiàn)模式是“全息度”最高的文化復興模式，其根本目的在于完整重現(xiàn)某個文化片段。對于舊有商業(yè)地產(chǎn)的改造，屬于“原址、原肌理、原風貌、原內容”的變相恢復，但此種模式有非?？量痰倪m用條件：必須是量級高、認知程度廣、文化意義明確而深刻，即只有意義深遠的文化，我們才應該讓它再現(xiàn)，讓更多的人認知和了解，整體上會對原有的商業(yè)項目形成價值壁壘。

（三）舊改更新商業(yè)地產(chǎn)保障周邊項目價值

舊改更新商業(yè)項目的改造，不但可以使之獲得自身的經(jīng)濟效益，更能夠使得周邊的住宅項目價值有著充足的價值保證。

但是，想要獲得保障，先期條件是投資方必須明確對于該地塊有著充分的認知和分析，否則就是自欺欺人。

（四）舊改更新商業(yè)地產(chǎn)是趨勢

舊城的文化復興是涉及空間、文化、商業(yè)三種屬性的城市命題，不是簡單的蓋幾座仿古建筑就可以輕松解決的。這種舊改更新商業(yè)的核心目的就是實現(xiàn)人氣的再聚集，即可用旅游的邏輯進行全新思考。商業(yè)地產(chǎn)項目只有擁有了足夠的知名度并且讓人們對它產(chǎn)生積極的共識，才會有人愿意來。對于任何一座商業(yè)項目而言，歷史文化都能成為其復興的一根稻草，只要仔細發(fā)掘并好好利用，將文化做成磁極，做成吸引人的有利武器，就一定可以實現(xiàn)文化促進下的整體項目復興。