大家好，我是古城房哥，專注于西安樓市。

大家好，又到約定的時間，周末跟大家聊聊房子。

這幾天我去觀察了市場的一些成交的情況，發(fā)現(xiàn)一個很重要的特點，就是高品質(zhì)的一些樓盤，開發(fā)商品質(zhì)做的不錯的一些樓盤的房子的房價，我個人自己觀察價格沒有什么變化，而且賣得還非常不錯。譬如說大家看到的曲江二期金滹沱地鐵站周邊的，中海的房子，萬科的房子，其實它的二手的成交價價格還是不低，特別像中海的小高層，現(xiàn)在都是22000多的成交價。

其實這樣的房子價格已經(jīng)超過了曲江一期的很多樓盤了。像曲江一期金地的房子，它成交價很多也就21000-22000。所以從這個可以看出，樓盤的品質(zhì)和這個樓盤的所在的位置來說，可能在很大程度上，樓盤的品質(zhì)比它的位置可能更重要。像曲江二期中海這個樓盤，它所在的位置也還是不錯的，屬于在曲江二期里面，位置很好的，然后周邊有地鐵。但是更重要的是，它的品質(zhì)，還有它是小高層，所以它的現(xiàn)在二手成交房價，我看到了一個房子已經(jīng)達到22000多了。所以從這個側(cè)面來看的話，還有這個小區(qū)的品質(zhì)物業(yè)，其實對于房價來說起到了非常大的作用。

所以后面你如果去從投資的角度來看，其實曲江二期的很多品質(zhì)樓盤，它的增值空間還是非常大的。當然了，現(xiàn)在22000的價格，其實從投資角度已經(jīng)沒什么意義了，我覺得肯定是一個高點。

第二個，我們再說一說學位房的事?，F(xiàn)在這段時間其實找我聊學區(qū)房的人很多，想買學區(qū)房的人也突然變多了。從目前來看，新的像香榭蘭島這種學校的公寓的成交價和成交量來看，還是非常不錯的。就是說這種核心位置的學區(qū)房，目前我估計大概均價都在35000。因為成交價有38000，也有36000，有34000這樣子。越小的總價越小面積的話，它的成交的價格越高。

從這個方面去給個解釋，大西安有點特殊。因為現(xiàn)在學位用完了就沒有什么意義了。所以一般很多城市的這些所謂的好的學區(qū)房，未來的增值非常好，特別是那些小戶型的學區(qū)房。好的學區(qū)房，它在市場來的時候，短期上面通常增值幅度要更大，這是一個特點。

但是普通的大部分的一些房子，一般2室3室的戶型，它的增值會比較高。因為這些房子是大部分人居住的需要。一般公寓或者這種特別小的戶型，基本上是屬于過渡型的房子，也就是大部分人很快買了之后，兩三年之后或者三四年之后，他基本上就會買2室或者3室。從居住的角度來看，一是屬于這種偏過渡的房子，它如果不是帶有特別的屬性，比如學區(qū)或者學位的話，它的房價的增值空間會比較低，這是一個主要特點。第二，其實很多小戶型都是幾梯十幾戶的這種房子，而且也是以租住為主，短期的過渡性的居住，所以人員也非常的復雜，導致整個小區(qū)的物業(yè)還有品質(zhì)都會受到極大的影響。所以這個增值的空間就弱了不少。其實大部分人我建議如果買房的話，至少要買一個2室的房子。

另外一個情況就是學位房。西安這種公寓房子上也帶有特殊西安特色，因為正常這種公寓在其他城市，四十年產(chǎn)權(quán)的公寓根本就沒有什么太大的價值，公寓這種房子就是沒有學區(qū)的，就說你上不了學校，所以這種房子供應量有很大，所以整個未來的增值都比較差。但是在西安，它就是因為有一個學位的屬性，所以它還有一些特殊的情況，就是很多人買它是因為這個名額和買房資格。他買公寓不占這個買房名額，所以他有時候還正好。

就是買這種小房子總價就比較低，相對低一點，然后而且還不占用自己的買房名額，又能買，還又解決了上學的問題。所以說實話在西安這個地方這種學位房是特別奇葩的一件事，所以就導致很多人對這種房子買的還是比較多的。

當然了，這個個學位買完之后用完之后，基本上價格肯定要砍一半的，所以基本上就是要承擔這樣子的一個定價。我自己覺得就是你能夠承受這樣的價格，這個溢價的話，我覺得就買，如果承受不了的話那只能放棄。

第二個，這個學位房，我是覺得除了考慮學位，你要考慮買高新這塊兒，就要考慮學區(qū)，對吧？這個房子有雙屬性的，西安雖然高新這邊學區(qū)沒有私立那么強，但是未來的發(fā)展還是相對不錯的，畢竟這兒整體的人口的素質(zhì)還是比較高，然后生源都不差，所以這個在工業(yè)的發(fā)展上面還是有希望的。

第三個，你買學位房還是要買品質(zhì)比較好一點的，舉個例子就是楓林意樹，因為整個高新這塊兒的房子都比較老，楓林意樹房子相對還是比較新一點，然后小區(qū)里面維護也還相對不錯一些。所以就像去年的時候，大概買一些60多平70平的那種房子，我覺得200萬左右買還是可以的，因為即使這個學位沒用了的話，這樣的房子基本上也能值個將近18000到20000的價格，我覺得差不多。你的損失可能在6000-7000一平的這個溢價，同時它也有對應的高新的學區(qū)，所以我覺得未來相對來說，用完這個學位個人損失會非常低。它最重要的原因就是這個小區(qū)相對還不錯的品質(zhì)來保證房保值和增值。

2016年之后，大量的開發(fā)進度之后，西安未來房地產(chǎn)還有小區(qū)的品質(zhì)應該上一個新的臺階，房屋的品質(zhì)越來越高。其實現(xiàn)在看到上市的很多的二手房的品質(zhì)非常差。這些房子以后，我覺得投資價值會相對弱了很多。真正好的房子在西安肯定還是受到一些追捧，肯定還是有人買賬的，所以我覺得這些房子根本就不用太擔心。

未來只要是西安房價漲的話，這些品質(zhì)差的房子都會跟著漲。但是它的整個房產(chǎn)的價值這塊一定是越來越弱的，也就是說未來相對有錢的人根本就不會看上這些房子。它一旦價格稍微提上去之后，購買人群就又會迅速的減少，所以這種房子我覺得還是要非常謹慎的。

另外就是那種沒有電梯的老房子，雖然位置還好，但是這個房子增值是都非常差。今天就是這樣的，隨便聊一聊房子，也就是學位房，還有房子的品質(zhì)這一塊大家重點關(guān)注一下。

【欲知西安樓市，關(guān)注古城房哥】