問  題

在實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記之后，如何處理不動(dòng)產(chǎn)登記與權(quán)籍調(diào)查及測(cè)繪之間的關(guān)系？是不是開展所有的不動(dòng)產(chǎn)登記都需要進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查？權(quán)屬調(diào)查與權(quán)屬審核有哪些區(qū)別？權(quán)屬調(diào)查測(cè)量和權(quán)屬審核各自應(yīng)當(dāng)由誰完成？當(dāng)事人負(fù)責(zé)權(quán)籍調(diào)查，如何防止造假？農(nóng)村的不動(dòng)產(chǎn)登記由誰負(fù)責(zé)開展權(quán)籍調(diào)查？

    解  析

一、權(quán)籍調(diào)查是不動(dòng)產(chǎn)首次登記的基礎(chǔ)

權(quán)籍調(diào)查是不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記之后出現(xiàn)的新名詞。原來分散登記時(shí)的地籍調(diào)查、房產(chǎn)測(cè)量等都屬于目前不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的范疇。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查一般包括不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬調(diào)查和不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量。前者主要是獲取不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的主體、類型、內(nèi)容、來源、期限、權(quán)利變化等權(quán)屬狀況，后者主要是獲取不動(dòng)產(chǎn)的坐落、界址、空間界限、面積、用途等自然狀況。

為保證已完成不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)和機(jī)構(gòu)整合的地區(qū)能夠順利開展不動(dòng)產(chǎn)登記工作，確?，F(xiàn)有各類不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作的平穩(wěn)過渡，實(shí)現(xiàn)日常不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的有序運(yùn)行，國(guó)土資源部于2015年3月30日印發(fā)了《關(guān)于做好不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作的通知》（國(guó)土資發(fā)〔2015〕41號(hào)，本篇以下簡(jiǎn)稱41號(hào)文件），要求以地籍調(diào)查為基礎(chǔ)，多規(guī)程并行，保持調(diào)查工作的連續(xù)穩(wěn)定。該文件所附的《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查技術(shù)方案（試行）》（本篇以下簡(jiǎn)稱《技術(shù)方案》），對(duì)調(diào)查的內(nèi)容、技術(shù)路線與方法、調(diào)查程序等作出了細(xì)化規(guī)定。

按照41號(hào)文件的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的內(nèi)容是以宗地、宗海為單位，查清宗地、宗海及其房屋、林木等定著物組成的不動(dòng)產(chǎn)單元狀況，包括宗地信息、宗海信息、房屋（建、構(gòu)筑物）信息、森林和林木信息等。就土地信息而言，應(yīng)當(dāng)查清宗地的權(quán)利人、權(quán)利類型、權(quán)利性質(zhì)、土地用途、四至、面積等狀況。

就房屋等構(gòu)（建）筑物信息而言，查清房屋權(quán)利人、坐落、項(xiàng)目名稱、房屋性質(zhì)、構(gòu)（建）筑物類型、共有情況、用途、規(guī)劃用途、幢號(hào)、戶號(hào)、總套數(shù)、總層數(shù)、所在層數(shù)、建筑結(jié)構(gòu)、建成年份、建筑面積、專有建筑面積、分?jǐn)偨ㄖ娣e等內(nèi)容。針對(duì)宗地內(nèi)的建筑物區(qū)分所有權(quán)的共有部分，還應(yīng)查清其權(quán)利人、構(gòu)（建）筑物名稱、構(gòu)（建）筑物數(shù)量或者面積、分?jǐn)偼恋孛娣e等。就森林、林木信息而言，應(yīng)當(dāng)查清森林與林木的權(quán)利人、坐落、造林年度、小地名、林班、小班、面積、起源、主要樹種、株數(shù)、林種、共有情況等內(nèi)容。

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的內(nèi)容是當(dāng)事人申請(qǐng)登記時(shí)需要提交的材料內(nèi)容?！恫粍?dòng)產(chǎn)登記暫行條例》（本篇以下簡(jiǎn)稱《條例》）第十六條規(guī)定：“申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)提交下列材料，并對(duì)申請(qǐng)材料的真實(shí)性負(fù)責(zé)：（一）登記申請(qǐng)書；（二）申請(qǐng)人、代理人身份證明材料、授權(quán)委托書；（三）相關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬來源證明材料、登記原因證明文件、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書；（四）不動(dòng)產(chǎn)界址、空間界限、面積等材料；（五）與他人利害關(guān)系的說明材料；（六）法律、行政法規(guī)以及本條例實(shí)施細(xì)則規(guī)定的其他材料……”其中，第三項(xiàng)的內(nèi)容主要通過不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬調(diào)查獲取，第四項(xiàng)的內(nèi)容主要通過不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量獲取。

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的內(nèi)容大多是不動(dòng)產(chǎn)登記簿需要記載的內(nèi)容。不動(dòng)產(chǎn)登記是登記機(jī)構(gòu)依法將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利歸屬和其他法定事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的行為。按照《條例》第八條第三款的規(guī)定，“不動(dòng)產(chǎn)登記簿應(yīng)當(dāng)記載以下事項(xiàng)：（一）不動(dòng)產(chǎn)的坐落、界址、空間界限、面積、用途等自然狀況；（二）不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的主體、類型、內(nèi)容、來源、期限、權(quán)利變化等權(quán)屬狀況……”其中，第一項(xiàng)和第二項(xiàng)的內(nèi)容分別通過不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量和權(quán)屬調(diào)查獲取。

如果沒有不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬和自然狀況的材料，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)將無法登記，也無法將有關(guān)事項(xiàng)填寫在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上。因此，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查是不動(dòng)產(chǎn)首次登記的前提和基礎(chǔ)。

二、并非所有的不動(dòng)產(chǎn)登記都需要不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查

需要注意的是，不是所有的登記類型都需要調(diào)查。權(quán)籍調(diào)查的目的是獲取不動(dòng)產(chǎn)登記所需的不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利狀況和自然狀況的證明材料。筆者認(rèn)為，如果當(dāng)事人有其他的材料可以證明不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利狀況和自然狀況，則不需要對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)再進(jìn)行權(quán)籍調(diào)查。

（一）抵押權(quán)、地役權(quán)等權(quán)利的首次登記不需要不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查

對(duì)主權(quán)利進(jìn)行首次登記之前，由于登記機(jī)構(gòu)沒有需要登記的不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利狀況和自然狀況信息，需要當(dāng)事人通過權(quán)籍調(diào)查提供相關(guān)的證明材料。但是，抵押權(quán)、地役權(quán)等權(quán)利的首次登記不需要權(quán)籍調(diào)查。因?yàn)樵O(shè)定抵押權(quán)、地役權(quán)等權(quán)利必須以主權(quán)利權(quán)屬清楚為基礎(chǔ)，開展抵押權(quán)、地役權(quán)等權(quán)利的登記必須以主權(quán)利已登記為前提。由于主權(quán)利登記時(shí)，相關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)信息在登記簿上已經(jīng)有明確的記載，在辦理抵押權(quán)、地役權(quán)登記時(shí)，登記機(jī)構(gòu)只需要根據(jù)抵押合同、地役權(quán)合同，在登記簿上加記抵押和地役權(quán)的相關(guān)信息，對(duì)其他信息不需做任何改變，因此，不需要再開展權(quán)籍調(diào)查。

（二）首次登記之后一般不再需要不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查

不動(dòng)產(chǎn)首次登記之后，相關(guān)的信息在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上已有明確的記載，如果宗地的界址沒有發(fā)生變化，不應(yīng)當(dāng)再開展權(quán)籍調(diào)查。對(duì)于這一點(diǎn)，41號(hào)文件明確規(guī)定：“申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更登記時(shí)，如宗地界址等未發(fā)生變化的，原有調(diào)查結(jié)果繼續(xù)有效。”因此，開展不涉及界址變化的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記、變更登記、注銷登記、更正登記、異議登記、預(yù)告登記、查封登記等時(shí)，不需要再開展權(quán)籍調(diào)查。有的地方提出，不開展權(quán)籍調(diào)查，無法判斷界址是否發(fā)生變化；還有的地方提出，再調(diào)查可以發(fā)現(xiàn)之前登記中存在的不規(guī)范的地方并借機(jī)予以糾正。筆者認(rèn)為，已經(jīng)登記的登記結(jié)果，如果當(dāng)事人不提出相應(yīng)的主張或者異議，就應(yīng)當(dāng)視為界址沒有變化，無須調(diào)查，視為沒有問題，登記機(jī)構(gòu)不應(yīng)當(dāng)主動(dòng)去發(fā)現(xiàn)錯(cuò)誤并予以糾正。因此，對(duì)已經(jīng)登記的，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持以不再調(diào)查為原則，以再調(diào)查為例外，如當(dāng)事人提出界址發(fā)生變化，申請(qǐng)變更登記、更正登記、異議登記時(shí)，可以進(jìn)行地籍調(diào)查。

（三）如果已經(jīng)有其他證明材料不需要再進(jìn)行權(quán)籍調(diào)查

如果當(dāng)事人提供的證明材料能夠證明不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利和自然狀況，不應(yīng)當(dāng)再進(jìn)行權(quán)籍調(diào)查。例如，當(dāng)事人申請(qǐng)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的首次登記，如果其提供的出讓合同或者劃撥決定書中列明了不動(dòng)產(chǎn)的四至界限及坐標(biāo)等信息，無須再進(jìn)行權(quán)籍調(diào)查。另外，實(shí)踐中經(jīng)常出現(xiàn)權(quán)籍調(diào)查時(shí)指界難的問題，筆者認(rèn)為，并非所有的土地首次登記都必須提供相鄰宗地權(quán)利人的指界材料。如果相鄰宗地已經(jīng)登記發(fā)證的，則沒有必要強(qiáng)求相鄰宗地的權(quán)利人簽字指界。相鄰宗地已經(jīng)登記發(fā)證，表明雙方之間的土地權(quán)屬界址已經(jīng)確定，相鄰宗地的原指界材料就可以作為本宗地指界的證明。

三、應(yīng)當(dāng)區(qū)分權(quán)屬調(diào)查與權(quán)屬審核

權(quán)屬調(diào)查和測(cè)量工作由當(dāng)事人完成，權(quán)屬審核工作由登記機(jī)關(guān)承擔(dān)。

對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查究竟應(yīng)當(dāng)由誰完成這一問題，目前很多地方工作人員并不清楚，甚至有一些人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查應(yīng)當(dāng)由登記機(jī)構(gòu)完成。一直以來，對(duì)這一問題都沒有理順。就土地登記而言，按照《土地登記規(guī)則》（2008年廢止）的規(guī)定，地籍調(diào)查是土地登記程序之一。土地登記的程序?yàn)椋荷暾?qǐng)→地籍調(diào)查→權(quán)屬審核→注冊(cè)登記→頒發(fā)或更換證書。其中，地籍調(diào)查是土地登記機(jī)關(guān)的一項(xiàng)重要職責(zé)，一直由國(guó)土資源主管部門完成，一直到2007年《物權(quán)法》頒布之后，《土地登記辦法》包括現(xiàn)在的《條例》、《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》（本篇以下簡(jiǎn)稱《實(shí)施細(xì)則》）才改變了此做法；就房屋登記而言，以前房屋測(cè)量機(jī)構(gòu)大多隸屬房管部門，因此，社會(huì)公眾認(rèn)為房屋測(cè)量也是行政機(jī)關(guān)甚至是登記機(jī)構(gòu)的職責(zé)。

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查主要由不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬調(diào)查和不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量?jī)刹糠纸M成。由于不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量的技術(shù)性比較強(qiáng)，應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人委托專業(yè)技術(shù)人員完成，目前對(duì)此的爭(zhēng)議不大。例如，《北京市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作方案（試行）》規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)未開展過測(cè)量，或不動(dòng)產(chǎn)發(fā)生變化需要進(jìn)行重新測(cè)量的，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)委托有資質(zhì)的測(cè)繪單位開展相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量……測(cè)繪單位接受申請(qǐng)人委托開展不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量工作，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定與委托人簽訂不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪合同或協(xié)議……測(cè)繪工作完成后，測(cè)繪單位應(yīng)當(dāng)將有關(guān)測(cè)繪成果提交給委托人?！?/span>

目前產(chǎn)生爭(zhēng)議的內(nèi)容是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查中的權(quán)屬調(diào)查應(yīng)當(dāng)由誰開展，很多地方認(rèn)為權(quán)屬調(diào)查應(yīng)當(dāng)由行政機(jī)關(guān)甚至登記機(jī)構(gòu)完成，例如，2016年頒發(fā)的《北京市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作方案（試行）》規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查應(yīng)由土地所在地市國(guó)土局分局承擔(dān)，具體工作由分局地籍科指導(dǎo)不動(dòng)產(chǎn)登記中心組織實(shí)施等。

筆者認(rèn)為，地方之所以認(rèn)為權(quán)屬調(diào)查應(yīng)由登記機(jī)構(gòu)承擔(dān)，主要是沒有對(duì)權(quán)屬調(diào)查和權(quán)屬審核進(jìn)行區(qū)分。權(quán)屬調(diào)查應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人或者由其委托的專業(yè)機(jī)構(gòu)完成，登記機(jī)構(gòu)只對(duì)當(dāng)事人提供的調(diào)查成果進(jìn)行權(quán)屬審核，理由如下：

一是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查不屬于登記機(jī)構(gòu)的職責(zé)。按照《物權(quán)法》第十二條的規(guī)定，登記機(jī)構(gòu)的職責(zé)主要是“查驗(yàn)”“詢問”“如實(shí)及時(shí)登記”等，必要時(shí)“實(shí)地查看”。按照《物權(quán)法》第十一條的規(guī)定，“當(dāng)事人申請(qǐng)登記，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同登記事項(xiàng)提供權(quán)屬證明和不動(dòng)產(chǎn)界址、面積等必要材料”，也就是說，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的內(nèi)容屬于當(dāng)事人申請(qǐng)登記需要提交的證明材料。《條例》第十六條要求申請(qǐng)人申請(qǐng)登記除了應(yīng)當(dāng)提供“相關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬來源證明材料、登記原因證明文件、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書”之外，還需要提供“不動(dòng)產(chǎn)界址、空間界限、面積等材料”，對(duì)《物權(quán)法》的規(guī)定進(jìn)行了細(xì)化。

二是有關(guān)文件對(duì)調(diào)查機(jī)構(gòu)和登記機(jī)構(gòu)的工作職責(zé)進(jìn)行了區(qū)分。41號(hào)文件明確：“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作由現(xiàn)有土地、房屋等各類不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查機(jī)構(gòu)承擔(dān)。調(diào)查機(jī)構(gòu)應(yīng)按照《技術(shù)方案》的要求開展調(diào)查工作，提交調(diào)查成果?！薄安粍?dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)或授權(quán)機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查結(jié)果進(jìn)行審核把關(guān)，確認(rèn)的內(nèi)容包括調(diào)查機(jī)構(gòu)的資質(zhì)、質(zhì)量管理措施的落實(shí)、調(diào)查內(nèi)容的完備性等。”按照該文件規(guī)定，權(quán)籍調(diào)查工作由調(diào)查機(jī)構(gòu)承擔(dān)，登記機(jī)構(gòu)只是對(duì)調(diào)查結(jié)果審核把關(guān)。

三是按照目前的登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，登記機(jī)構(gòu)無法完成權(quán)籍調(diào)查工作。土地登記收費(fèi)原來執(zhí)行的是《國(guó)家土地管理局、國(guó)家測(cè)繪局、國(guó)家物價(jià)局、財(cái)政部關(guān)于土地登記收費(fèi)及其管理辦法》（〔1990〕國(guó)土〔籍〕字第93號(hào)）的標(biāo)準(zhǔn)，是根據(jù)面積進(jìn)行收費(fèi)，登記費(fèi)用包括權(quán)籍調(diào)查的費(fèi)用。但是，目前不動(dòng)產(chǎn)登記收費(fèi)實(shí)行的是按件定額收費(fèi)。按照《國(guó)家發(fā)展改革委、財(cái)政部關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)問題的通知》（發(fā)改價(jià)格規(guī)〔2016〕2559號(hào)）的規(guī)定，住宅類不動(dòng)產(chǎn)和非住宅類不動(dòng)產(chǎn)登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)每件分別為80元和550元，不再包括權(quán)籍調(diào)查的費(fèi)用?！都夹g(shù)方案》雖然明確規(guī)定“權(quán)屬調(diào)查應(yīng)由縣級(jí)以上人民政府不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)組織完成”，但筆者認(rèn)為，對(duì)其中的“組織完成”不應(yīng)當(dāng)理解為由登記機(jī)構(gòu)具體去開展權(quán)籍調(diào)查工作。因?yàn)?1號(hào)文件同時(shí)明確規(guī)定：“各地應(yīng)采用公開、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)方式，規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查行為，原則上，誰委托，誰出資，對(duì)于利用已有成果進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的，不得重復(fù)收費(fèi)?！卑凑漳壳靶碌氖召M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，登記機(jī)構(gòu)肯定是無法完成權(quán)籍調(diào)查工作的。如果登記機(jī)構(gòu)開展不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作，需要提高登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，又與目前改革的趨勢(shì)不相符。

四、需要說明的兩個(gè)問題

（一）當(dāng)事人負(fù)責(zé)權(quán)籍調(diào)查，如何防止造假

有的地方之所以不認(rèn)同權(quán)籍調(diào)查由當(dāng)事人或者其委托的專業(yè)機(jī)構(gòu)完成，主要是擔(dān)心當(dāng)事人在權(quán)屬調(diào)查時(shí)弄虛作假，如擔(dān)心《界址簽章表》中的相鄰宗地指界人的簽章并不是真正的權(quán)利人的簽章，因?yàn)閷?shí)踐中出現(xiàn)過代簽、冒簽的現(xiàn)象。為了防止造假，一是需要登記機(jī)構(gòu)工作人員認(rèn)真審核，比對(duì)相關(guān)的材料，必要的時(shí)候可以到實(shí)地查看。二是明確造假的責(zé)任。關(guān)于這一點(diǎn)，不動(dòng)產(chǎn)申請(qǐng)書中已經(jīng)要求當(dāng)事人對(duì)所提交材料的真實(shí)性作出承諾，否則當(dāng)事人將承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。雖然《物權(quán)法》第二十一條規(guī)定的“無過錯(cuò)責(zé)任”對(duì)登記機(jī)構(gòu)十分不利，但是司法實(shí)踐中，法院一般認(rèn)定的是“合理審慎責(zé)任”，即對(duì)因當(dāng)事人造假而出現(xiàn)登記錯(cuò)誤的，登記機(jī)構(gòu)只需要盡到合理審慎審查職責(zé)則不再承擔(dān)賠償責(zé)任。三是利用好公告制度?！秾?shí)施細(xì)則》規(guī)定了公告制度，其第十七條規(guī)定：“有下列情形之一的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在登記事項(xiàng)記載于登記簿前進(jìn)行公告，但涉及國(guó)家秘密的除外：（一）政府組織的集體土地所有權(quán)登記；（二）宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)，集體建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)等不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的首次登記；……公告應(yīng)當(dāng)在不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)門戶網(wǎng)站以及不動(dòng)產(chǎn)所在地等指定場(chǎng)所進(jìn)行，公告期不少于15個(gè)工作日……”第十八條還專門對(duì)公告的內(nèi)容作出了明確的規(guī)定。公告可以有效地防止不動(dòng)產(chǎn)，特別是農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)首次登記前的權(quán)籍調(diào)查過程中代簽、冒簽等現(xiàn)象的發(fā)生，減少登記錯(cuò)誤。

（二）農(nóng)村的不動(dòng)產(chǎn)登記不需要當(dāng)事人開展權(quán)籍調(diào)查

一般來說，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查需要當(dāng)事人自己或者由其委托的專業(yè)技術(shù)單位完成，但是需要注意的是，在農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)的登記中可以不由當(dāng)事人開展不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查，不由當(dāng)事人提交不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果?！秾?shí)施細(xì)則》第二十五條規(guī)定：“市、縣人民政府可以根據(jù)情況對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)未登記的不動(dòng)產(chǎn)，組織開展集體土地所有權(quán)、宅基地使用權(quán)、集體建設(shè)用地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的首次登記。依照前款規(guī)定辦理首次登記所需的權(quán)屬來源、調(diào)查等登記材料，由人民政府有關(guān)部門組織獲取。”根據(jù)該條的規(guī)定，農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)的首次登記，地方政府可以參照原來總登記的做法，在一定時(shí)間內(nèi)對(duì)轄區(qū)內(nèi)特定不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行全面登記。這種登記由政府組織，由財(cái)政出資開展權(quán)籍調(diào)查，有助于高效地完成農(nóng)村的不動(dòng)產(chǎn)首次登記。