本文導(dǎo)讀：在二手房（存量房）買賣和交易時(shí)，買賣雙方往往通過約定高違約金保證交易的順利進(jìn)行，比如在合同條款里約定“一方違約導(dǎo)致另一方行使合同解除權(quán)的，違約方應(yīng)向守約方支付房屋總價(jià)款20%的違約金”。

但是這種高違約金在司法實(shí)踐中，如果真的出現(xiàn)違約，導(dǎo)致一方單方面行使合同解除權(quán)的，真的能夠拿到合同約定的房屋總價(jià)款20%的巨額違約金嗎？

本文將結(jié)合具體案例從以下兩個(gè)方面進(jìn)行分析——

一、法院是否會支持房屋買賣中的高比例違約金賠付？

二、影響法院考量違約金比例的因素有哪些？

一、法院是否會支持房屋買賣中的高比例違約金賠付？

答案是：房屋買賣糾紛案件中，法院大多都不支持高比例違約金賠付。

《民法典》基本延續(xù)了合同法的相關(guān)規(guī)定：

第五百八十五條：當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。

約定的違約金低于造成的損失的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請求予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請求予以適當(dāng)減少。

首先法律支持當(dāng)事人雙方就違約情形約定違約金事項(xiàng)，但是對于違約金的數(shù)額問題上，并非完全基于雙方的意思自治，從“可約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法”可以看出，違約金的數(shù)額高低應(yīng)以“損失多少”作為計(jì)算依據(jù)。

其次，對于違約金數(shù)額的調(diào)整問題上，則明確授予了人民法院的自由裁量權(quán)。

——簡言之，違約金的賠付比例，并非完全依照當(dāng)事雙方的約定，而是可由當(dāng)?shù)厝嗣穹ㄔ焊鶕?jù)違約導(dǎo)致的實(shí)際損失情況來進(jìn)行（上下）調(diào)整。

相關(guān)案例：（2020）滬02民終10204號

徐某某為上海市嘉定區(qū)外錢公路XXX弄XXX號1_3層房屋所有人。2019年3月10日，徐某某與仲某某簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》一份，其中約定了房屋總價(jià)款520萬元，同時(shí)違約事項(xiàng)中明確，如果因買方仲某某未能在約定日期前完成過戶手續(xù)，則需支付總房價(jià)款20％的違約金。

后因買方原因房屋未能如約過戶，徐某某向法院主張仲某某按照房屋總價(jià)款的20%支付違約金，仲某某則以違約金比例過高請求法院予以調(diào)整。法院審理后認(rèn)為：

法院認(rèn)為，合同對違約金的約定除符合締約人的真實(shí)意思表示外，另應(yīng)遵循違約金懲罰性和補(bǔ)償性的基本原則，法院結(jié)合合同履行情況、違約程度、賣方損失等因素，酌情確定仲雅斐、朗權(quán)利支付徐子楓違約金45萬元。

在本案中，房屋買賣總價(jià)款520萬元，約定的違約金比例20%（104萬），而法院判決45萬違約金，實(shí)際違約金占比為8.65%。

相關(guān)案例2：（2020）滬02民終8380號

本案中，董某與戴某因房屋買賣合同產(chǎn)生違約糾紛，房屋總價(jià)款2120萬元，約定違約金比例20%。法院審理后認(rèn)為，本案中，董某存在違約情形，但是按照合同約定以房價(jià)總款的20%作為違約金，賠付比例過高。最終法院支持的違約金數(shù)額為40萬元（實(shí)際違約金比例為總房價(jià)款的1.886%）。

綜合上述兩起因買賣房屋而產(chǎn)生的違約糾紛，法院對于違約金比例的調(diào)整可以看出，在司法實(shí)踐中，法院并不會支持比例高達(dá)20%的違約金，而是結(jié)合實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整。

二、影響法院考量違約金的因素有哪些

1、買賣雙方的實(shí)際損失

前面提到，從《民法典》第五百八十五條來看，“實(shí)際損失”是違約金調(diào)整的基礎(chǔ)。

所以作為買方，當(dāng)賣方出現(xiàn)違約，不能按照規(guī)定時(shí)間交付房屋時(shí)，可以向法院提交租房合同等各項(xiàng)可證明自己實(shí)際損失的證據(jù)，促使法院酌情提高違約金的賠付金額。

作為賣方，當(dāng)買房出現(xiàn)違約時(shí)，最難的是證明自己的實(shí)際損失。在此情況下，可盡量說服法官將舉證的責(zé)任分配給對方，使買方舉證其違約行為并未給賣方造成實(shí)際損失，以期獲得較好的審判結(jié)果。

2、買賣合同的實(shí)際履行情況和過錯(cuò)程度

• 一種情況是：因買方的輕微過錯(cuò)行為，賣方行使合同的解除權(quán)，此時(shí)法院在裁量時(shí)，將從人道主義的角度，不會支持過高的違約金賠付數(shù)額；
• 另一種情況是：因買方存在根本違約（比如根本無力支付房款卻仍與賣方簽訂購房合同使合同無法繼續(xù)履行）賣方行使合同的解除權(quán)，此時(shí)法院對于約定違約金比例的調(diào)整幅度可能就不會太大。

3、其他因素

在這里，法院還會考慮標(biāo)的金額大小、當(dāng)事人情況、當(dāng)事人的經(jīng)濟(jì)能力情況等等來綜合考慮。

總的來說，關(guān)于違約金的爭議一直都在。有人認(rèn)為既已約定，就應(yīng)尊重意思自治，如果約定了法院再調(diào)整必然會縱容諸多不誠信之人；也有認(rèn)為如果法院不考慮任何情況就支持過高違約金，也很難真正兼顧公平。

不知大家對此怎么看呢？