1945年8月15日，日本天皇裕仁發(fā)布詔書，宣布日本向盟軍無條件投降。這段戰(zhàn)爭(zhēng)刻骨銘心，帶給所有人無盡的傷痛。但沒想到的是，耗盡國庫的日本隨后出現(xiàn)了一次前所未有的地產(chǎn)大爆發(fā)。

在美占領(lǐng)軍進(jìn)駐日本后，被解散的日本本土軍隊(duì)有215萬人成功復(fù)員，在海外的軍隊(duì)第二年六月復(fù)員191萬人，大約660萬海外軍屬和平民也依賴各國的人道主義政策被遣返日本。大量適齡青年回到日本本土掀起嬰兒潮， 1946-1949年出生人口共計(jì)806萬人，人口年增長(zhǎng)率達(dá)到驚人的2.2%[1] ！這就是著名的“團(tuán)塊世代”。電影大師北野武、作家村上春樹、政治家鳩山由紀(jì)夫等都是典型的日本“團(tuán)塊世代”的一員，正是這些嬰兒的人口紅利撐起了日本隨后的經(jīng)濟(jì)騰飛與地產(chǎn)崛起。

1950年朝鮮戰(zhàn)爭(zhēng)爆發(fā)，美國在日本的軍事基地變成了軍隊(duì)補(bǔ)給的后援站，日本的重工業(yè)復(fù)興的同時(shí)大量軍需物資訂單給日本戰(zhàn)后重建裝上了助推器。吃盡戰(zhàn)爭(zhēng)紅利的日本政府迅速制定產(chǎn)業(yè)合理化計(jì)劃，希望在基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)上追趕發(fā)達(dá)國家的步伐。1955年起，日本的鋼鐵產(chǎn)量每年以18.7%的增速飛漲[2] ，在1960年就成為了僅次于美國和蘇聯(lián)的第三大鋼鐵生產(chǎn)國。

日本工業(yè)化的高速進(jìn)步創(chuàng)造了大量的財(cái)富，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展讓想要立足工業(yè)中心的企業(yè)迫切需要?jiǎng)趧?dòng)力。但城市人口升學(xué)率在提升，越來越多的城市青年選擇繼續(xù)讀書，迫使企業(yè)前往農(nóng)村招工，大量的農(nóng)村人口流向太平洋沿岸城市，形成了東京、大阪、名古屋這三大都市圈。

在東京灣、伊勢(shì)灣等地區(qū)填海造地形成了新的工業(yè)帶，聚集了當(dāng)時(shí)日本最大的一批工礦企業(yè)，其中比較著名的有豐田、日產(chǎn)、富士精密、富士重工等。企業(yè)與人才們互相吸引。從50年代中期到70年代三大都市圈的人口總數(shù)合計(jì)增加66.4 % [3]，而與此同時(shí)九州、四國、山陰等21個(gè)縣在同時(shí)間人口大幅下降[4] 。

人口聚集也暴露出了一部分問題。在東京圈，市中心的高地價(jià)勸退了很多居民，只好在周邊郊區(qū)置業(yè)。例如距離東京市中心30公里的町田市，僅60年代里住戶數(shù)量增加了3倍?？山紖^(qū)的交通、上下水道、醫(yī)療設(shè)施、學(xué)校等不僅配套落后，就連最基本的住房數(shù)量都無法滿足飛涌來的大量人口。

于是日本政府在1965年啟動(dòng)了第一個(gè)住宅建設(shè)五年計(jì)劃，1966-1970年需要建設(shè)670萬戶質(zhì)量合格的住宅 [5]，但依舊供不應(yīng)求。飛漲的地價(jià)持續(xù)點(diǎn)燃開發(fā)商的拿地?zé)崆椋偪竦牡禺a(chǎn)泡沫引發(fā)政府擔(dān)憂，想要通過稅改來抑制土地市場(chǎng)過熱，鼓勵(lì)長(zhǎng)期持有土地，并推出了第二個(gè)五年計(jì)劃，提出了切實(shí)的居住標(biāo)準(zhǔn)，分別提出了最低居住水平與平均居住水平的概念，以此拉長(zhǎng)開發(fā)周期。

即便有了政策抑制，在1960-1974這十五年間日本住宅建筑的投資額仍瘋狂增長(zhǎng)15倍。1955年到1974年這二十年間，日本住宅用地價(jià)格指數(shù)上漲了47倍[6] 。1978年的日本住宅調(diào)查顯示，在短短的十年間，日本的房地產(chǎn)市場(chǎng)完成了從量變到質(zhì)變的突破。不但房屋數(shù)量可以逐步匹配人口，而且還能同時(shí)兼顧住宅面積、抗震能力、日照通風(fēng)等需求，全體日本國民的居住水準(zhǔn)有了質(zhì)的飛躍。

在這一時(shí)期，日本的股價(jià)也出現(xiàn)了膨脹式的高漲，日本企業(yè)的市值總額在最高點(diǎn)時(shí)曾達(dá)到美國企業(yè)市值總額的1.5倍（占據(jù)了全世界的45%）[7] ，在世界市場(chǎng)上瘋狂采購，甚至買下了紐約市中心的洛克菲勒大樓。所有人都懷揣著無比堅(jiān)定的信念：東京會(huì)成為亞洲、乃至世界的經(jīng)濟(jì)中心。越來越多的跨國公司想要在東京有一席之地，于是東京市中心的土地價(jià)格伴隨著人民的信心從平穩(wěn)上升變?yōu)橥伙w猛進(jìn)。1986年前后，拆遷與轉(zhuǎn)讓在東京隨處可見，曾經(jīng)的低密建筑都被夷為平地，留待日后建起高樓大廈，而轉(zhuǎn)讓在當(dāng)時(shí)也成為了一種獲利手段，僅僅是拍下土地并轉(zhuǎn)賣出手便可以賺得盆滿缽滿。很多公司用將要競(jìng)拍的土地從銀行貸款，銀行基于對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的信心所以從不拒絕，這樣幾乎可以分文不出的進(jìn)行土地倒賣。東京土地市場(chǎng)的熱度也就隨之不斷上漲、翻倍。

熱火朝天的地產(chǎn)市場(chǎng)不僅僅出現(xiàn)在東京，地方城市的開發(fā)商們也不甘落后，紛紛采用預(yù)付金以及向銀行貸款的形式募集資金，開發(fā)高爾夫球場(chǎng)與滑雪場(chǎng)等度假休閑項(xiàng)目。在1985年日本僅有1400家高爾夫球場(chǎng)，而后的短短十年便增加到2400家，開發(fā)商們還將目光逐漸匯聚到了海外市場(chǎng)的度假項(xiàng)目開發(fā)上。1989年底，日本的土地資產(chǎn)總額達(dá)到了2000萬億日元，是美國土地資產(chǎn)總額的整整四倍 [8]。

呼嘯著的日本房地產(chǎn)業(yè)拔地而起，經(jīng)濟(jì)也騰飛到了巔峰。短短的四十年里日本取代了德國從一片廢墟中建立起世界第二大經(jīng)濟(jì)體，除了人口紅利的因素以外，政策的引導(dǎo)在日本的地產(chǎn)發(fā)展中發(fā)揮了重要的作用。在地產(chǎn)崛起的第一時(shí)間，政策導(dǎo)向是“讓人民有家可回，安居方能樂業(yè)”。在日本地產(chǎn)市場(chǎng)最高漲的幾年，人們對(duì)于日本騰飛的信念讓大量的資本通過銀行流入地產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)地產(chǎn)的發(fā)展也產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響。

從今天來看，地產(chǎn)的繁盛在日本的經(jīng)濟(jì)崛起中扮演了重要的一環(huán)，但房地產(chǎn)這顆枝繁葉茂的參天大樹是否已經(jīng)被蛀蟲啃噬得搖搖欲墜？又或者，日本的經(jīng)濟(jì)是否真的像表面上看起來一樣祥和昌盛？在當(dāng)時(shí)的日本沒有人知道。日本房?jī)r(jià)究竟如何暴跌70%？歡迎收看下篇《日本房地產(chǎn)的衰落》。

[1].《戰(zhàn)后日本史》王新生

[2].《戰(zhàn)后日本史》王新生

[3]. WIND數(shù)據(jù)庫

[4].《戰(zhàn)后日本史》王新生

[5].馬慶林. 日本住宅建設(shè)計(jì)劃及其借鑒意義[EB/OL]. 國際城市規(guī)劃. https://www./document/2824c82399116b763aea163923bf08a0318947a18e7f9386.html

[6]. WIND數(shù)據(jù)庫

[7].《戰(zhàn)后日本經(jīng)濟(jì)史》野口悠紀(jì)雄

[8].《戰(zhàn)后日本經(jīng)濟(jì)史》野口悠紀(jì)雄

本篇作者 焦?jié)?/p>

邁阿密大學(xué)金融學(xué)碩士

科學(xué)審核 張吉輝

布魯奈爾大學(xué)經(jīng)濟(jì)與金融方向博士

編輯策劃 陳攬?jiān)?/p>

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