今年上半年的樓市可謂波瀾壯闊。同策研究院監(jiān)測顯示，全國樓市從疫情停擺到恢復(fù)后加速運轉(zhuǎn)，不同能級的各類城市之間分化明顯加劇。部分一二線城市及強三線城市熱度走高，上海、深圳高端盤火熱、價格走高；杭州、成都限價較嚴，但多個樓盤出現(xiàn)“萬人搖”、“日光盤”，7月以來多個熱點城市迎來新的調(diào)控政策抑制樓市過熱；另一方面部分中西部二線城市及三四線城市，市場供大于求，存在以價換量，熱度尚未完全復(fù)蘇。

▲50個監(jiān)測城市1-6月住宅市場情況

從6月來看，一線城市住宅成交面積同比環(huán)比均有小幅增長，價格環(huán)比小幅下滑；二線城市成交面積同比、環(huán)比基本持平，價格小幅增長；三四線城市成交亮眼，成交量價均有較明顯增長；上半年累計成交情況來看，各能級城市較去年同比均為量跌價漲。

▲50個監(jiān)測城市6月住宅市場情況

1、以政治局會議堅持房住不炒為核心，政策面對核心城市樓市過熱以及實體資金違規(guī)入市保持嚴厲態(tài)勢；

2、以成都東部新區(qū)為代表，重點經(jīng)濟圈仍以新區(qū)為改革發(fā)展突破口。同時，疫情后全國已有超50城出臺放松人才落戶政策；

3、LPR幾番降低，超預(yù)期下調(diào)再貼現(xiàn)、再貸款利率，結(jié)構(gòu)性寬松使得金融端中短期偏利好；

4、以荊州、海寧、無為、青島等為代表，政策寬松一日游，但實際執(zhí)行中有部分寬松。

1、以蘇錫常、嘉興等為代表，放松落戶是目前華東城市政策端最為頻繁的選擇，中期支撐二三線樓市；

2、加快推地。上海突出“加快供地”與“減輕成本”，嘉定、寶山、浦東、靜安以及臨港為重點；

3、調(diào)控分化。以深圳、東莞、南京、杭州、寧波為代表，熱點領(lǐng)域、熱點區(qū)域收緊；而上海等地預(yù)售價格明顯放松；

4、常州、南通、無錫、嘉興等城市上半年一二級市場熱度較突出，不排除后期結(jié)構(gòu)性收緊可能。

預(yù)計2020年底至2021年1季度可能會出現(xiàn)調(diào)控政策轉(zhuǎn)向?qū)捤傻臉酥拘允录?/strong>。

2、3月受疫情影響，全國整體市場成交低迷，一線城市自4月份開啟小陽春行情以來，前期壓抑的購房需求集中釋放導(dǎo)致商品住宅供求量持續(xù)高位運行，基本恢復(fù)往年同期水平；從價格來看，核心城市房價繼續(xù)延續(xù)上漲態(tài)勢，這主要是因為在上半年相對寬松的流動性之下，購買核心城市的住房實現(xiàn)資產(chǎn)保值增值的需求提升，高總價、大戶型的改善型房子交易明顯增加，而6月份則主要是剛需客入場，導(dǎo)致均價有所回落。

▲一線城市商品住宅月度供求走勢

受疫情影響，上海2、3月份供需縮量明顯，但二季度以來市場快速復(fù)蘇，強勢反彈，供應(yīng)帶動成交迅速上升。與此同時，成交放量疊加高端市場強勁復(fù)蘇，推動價格在二季度快速攀升，但6月份，上海商品住宅項目成交前十，剛需項目重回“10占9席”的優(yōu)勢，反映上海剛需購房市場開始復(fù)蘇。總體來看，近2個月上海樓市成交熱度如同夏季節(jié)節(jié)攀升的氣溫，持續(xù)升溫高熱，基本恢復(fù)疫情前水平。

▲上海商品住宅月度供求走勢

2020年上半年，受新冠疫情影響，房地產(chǎn)項目建設(shè)施工進度放緩，深圳樓市推盤節(jié)奏延，導(dǎo)致深圳市場處于嚴重供應(yīng)不足的局面；深圳樓市旺盛的購買力開始轉(zhuǎn)向二手房市場，導(dǎo)致二手房市場熱度創(chuàng)歷史新高，高度引起政府注意，樓市調(diào)控隨之不斷加碼；下半年成交量在房價趨穩(wěn)的主基調(diào)下，在供應(yīng)增加的基礎(chǔ)上，成交量有望有序放大。

▲深圳商品住宅月度供求走勢

2020年上半年，一線城市商品住宅存量走勢出現(xiàn)分化。其中，上海、深圳整體供不應(yīng)求，住宅庫存總量有所下滑，近三個月移動去化周期均處于合理范圍內(nèi)，分別為9.2、12.9個月；而北京、廣州整體供大于求，致使庫存總量再次攀升，其中北京去化周期最高，超28個月，市場存量較大。

▲一線城市商品住宅6月存量及去化周期

受到新冠肺炎疫情的影響，二線城市房地產(chǎn)市場在半年“收官”中走出“V”型曲線：短暫冰封后觸底反彈。但各城復(fù)蘇進程有淡有旺，分化加劇。部分熱點城市需求回升動力較強，出現(xiàn)樓市升溫過快的跡象，如寧波、杭州等地甚至出現(xiàn)“炒房”現(xiàn)象，隨后調(diào)控收緊政策出臺，在調(diào)控加碼后，分化狀況會有所改觀。

▲二線城市商品住宅月度供求走勢

2020年6月杭州市區(qū)住宅商品房成交量創(chuàng)下2018年以來單月成交量的最高值，杭州房地產(chǎn)市場受疫情影響正在逐漸降低，萬人搖號選房、中簽概率“百里挑一”的現(xiàn)象重現(xiàn)，6月份杭州房地產(chǎn)市場升溫勢頭明顯。另外，上半年杭州賣地金額全國第一，大量土地出讓帶動著杭州房產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的運行，在未來半年到一年的時間，又會轉(zhuǎn)換成巨量的新房庫存。而在房源供應(yīng)方面，城西的余杭未來科技城、良渚以及臨安等地依舊會是杭州樓市的供源主力。

▲杭州商品住宅月度供求走勢

▲寧波商品住宅月度供求走勢

今年一季度，受疫情影響，南京樓市從1月下旬開始，新房市場成交量斷崖式下跌，在1月26號-2月9號的期間，甚至出現(xiàn)了“零成交”現(xiàn)象。隨后疫情好轉(zhuǎn)，開發(fā)商逐步復(fù)工，3、4月份樓市可謂熱鬧紛呈，市場供求兩熱，“兩江”板塊依然是成交主力，熱盤明顯，局部區(qū)域“破限價”、“補漲”一度成為上半年樓市的熱門話題，但仍有部分樓盤去化困難。

▲南京商品住宅月度供求走勢

2020年上半年福州五區(qū)的新房供應(yīng)量十分充足，備案價有所提高，但同時多數(shù)樓盤開盤優(yōu)惠力度大，實際售出價格起伏并不明顯，仍是“穩(wěn)”字當頭。新房區(qū)域分布以倉山為排頭兵，尤其是新南城區(qū)，表現(xiàn)惹眼。產(chǎn)品方面中小戶型霸占市場，剛需購房者仍然是福州最重要的購房群體。

▲福州商品住宅月度供求走勢

2020年上半年，整體市場恢復(fù)速度快于預(yù)期，二手熱度攀升，但成交周期拉長。盡管主城區(qū)項目盤量相較環(huán)鄭新區(qū)、郊縣未有明顯優(yōu)勢，但大鄭州成交客戶回流主城趨勢明顯，主城區(qū)成交占比保持在60%。得益于主城較優(yōu)質(zhì)項目成交較好，郊縣以價換量。高端客戶房產(chǎn)配置意識增強，拉動改善市場成交。

▲鄭州商品住宅月度供求走勢

二線城市中，大部分城市由于二季度成交量回暖明顯，近三個月移動去化周期均位于合理區(qū)域。其中，杭州、重慶、寧波去化周期最短，低于5個月；而長春商品住宅存量最大，達1436.9萬㎡，且去化周期最長，超20個月。

▲典型二線城市商品住宅6月存量及去化周期

6月，同策研究院監(jiān)測的22座三四線城市銷量持續(xù)增長，成交面積1105.4萬平米，單月成交規(guī)模同比增加15.3%，環(huán)比增加25.5%，成交均價15754元/平米，價格持續(xù)上漲；各城市中常州、湖州、徐州、溫州、東莞、佛山等核心經(jīng)濟圈的強三線城市市場成交較火熱，洛陽 、煙臺、常熟等城市成交規(guī)模較去年同期下滑較明顯。

▲三、四線城市商品住宅成交走勢

▲徐州商品住宅成交走勢

鎮(zhèn)江市場熱度自3月以來平緩恢復(fù)，由于市場供過于求疊加整體觀望情緒強等因素，鎮(zhèn)江市場投資客大減，市場回歸剛需剛改，成交恢復(fù)平緩，多家房企通過促銷跑量來帶動市場恢復(fù)，6月市場成交量19.57萬平米，與上月基本持平，市場成交價格在1月后出現(xiàn)小幅震蕩。

▲鎮(zhèn)江城市商品住宅成交走勢

三四線城市中，大部分城市存量去化周期在15個月以下，處于合理范圍，其中九江、常州、紹興、徐州、溫州去化周期低于6個月，可能存在房價上漲壓力；煙臺、太倉庫存壓力較大，去化周期超過30個月。

▲典型三、四城市商品住宅庫存量走勢

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