01. 房屋是否設(shè)立了居住權(quán)？

鑒于“買賣不破租賃”原理，購房者在購買房屋之前，應(yīng)當(dāng)調(diào)查了解該房屋是否已經(jīng)出租給他人。如果已經(jīng)出租給他人的，購房者即便已經(jīng)購買了該房屋，也必須等到該租賃合同期限屆滿后才能入住。因此，建議購房者在購買二手房時(shí)必須要讓房東在房屋買賣合同中承諾該房屋未出租給他人；違反該承諾的，購房者有權(quán)要求解除合同或者要求房東承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

注意：對(duì)于低于市場價(jià)格的二手房，購房者需要格外注意，售房者可能深陷債務(wù)糾紛而要急于出售該房產(chǎn)，故其開價(jià)非常低。對(duì)于該情況，建議購房者與售房者詳細(xì)交流了解情況后，再確定是否要購買該房屋。即便要購買的，建議大部分資金全部進(jìn)入資金托管賬戶，以保證資金安全。

很多購房者購買二手房的原因系在于購買二手房之后，可以立即使用該房屋的學(xué)區(qū)功能，較一手商品房具有一定的優(yōu)勢。為此，購房者在簽訂房屋買賣合同之前應(yīng)當(dāng)仔細(xì)詢問房東是否已經(jīng)使用了該房屋的學(xué)區(qū)功能。同時(shí)，本律師建議購房者在簽訂合同時(shí)要求房東在合同中承諾其未使用該房屋的學(xué)區(qū)；違反該約定的，購房者將有權(quán)立即解除合同，并且要求房東承擔(dān)因其違約而產(chǎn)生的違約責(zé)任。

對(duì)于已經(jīng)利用該房屋辦理了戶口地址登記的，新購得該房屋的購房者恐將無法順利將其戶口遷移至該房屋地址中。因此，除了在簽訂購房合同時(shí)詳細(xì)了解該戶口問題，還需要在合同中明確該問題。如果已經(jīng)有其他人將戶口遷移至該房屋內(nèi)的，需要承諾戶口遷移的具體時(shí)間；如果違約的，需要對(duì)購房者承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

鑒于張家港地區(qū)二手房交易如涉及按揭貸款的，購房的首付款以及銀行貸款都應(yīng)當(dāng)進(jìn)入資金托管賬戶。因此，購房者即便要支付首付款的，應(yīng)當(dāng)將該款項(xiàng)支付到資金托管賬戶，而不是房東的個(gè)人賬戶。如果前期支付的價(jià)款屬于定金的，為保障將來房東能夠嚴(yán)格履行定金合同義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)將該價(jià)款備注注明為定金，使之受到定金罰則的約束。

對(duì)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房的，區(qū)分該住房自辦理產(chǎn)權(quán)登記之日起是否滿2年。如果已經(jīng)滿2年的，轉(zhuǎn)讓方僅需繳納個(gè)人所得稅；如果不滿2年的，轉(zhuǎn)讓方需要繳納個(gè)人所得稅及增值稅；如果已經(jīng)滿5年的，且是轉(zhuǎn)讓方家庭唯一生活用房的，免征個(gè)人所得稅。