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“M0”、“M創(chuàng)”、“MX”......新型產(chǎn)業(yè)用地“新”在哪兒?

 方圓儒人 2021-03-16

自2014年國土部提出“500萬人口以上特大城市除生活用地外原則上不再安排新增建設(shè)用地”的要求后,各大城市相繼在工業(yè)用地轉(zhuǎn)型政策上思考與整合,誕生了“M0”、“M創(chuàng)”、“MX”、“M4”、“M+”等一系列新型產(chǎn)業(yè)用地,為各地工業(yè)用地轉(zhuǎn)型作出了有力的依據(jù)。

東莞:“M0”

2018年9月11日,東莞出臺《東莞市新型產(chǎn)業(yè)用地(M0)管理暫行辦法(下稱辦法)》,這也是全國第一個第一份明確針對M0的市級政策。

“M0”借鑒了香港兼容“無污染工業(yè)+商務(wù)辦公+商貿(mào)”等功能的商貿(mào)混合地帶以及新加坡兼容“研發(fā)+無污染制造+商務(wù)辦公”三種功能的BP(Business Park)類用地。其準確概念是:為適應(yīng)傳統(tǒng)工業(yè)向高新技術(shù)、協(xié)同生產(chǎn)空間、組合生產(chǎn)空間及總部經(jīng)濟、2.5產(chǎn)業(yè)等轉(zhuǎn)型升級需要而提出的城市用地分類,在工業(yè)用地(M類)中增加新型產(chǎn)業(yè)用地(M0),其范圍定義為融合研發(fā)、創(chuàng)意、設(shè)計、中試、無污染生產(chǎn)等創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)功能以及相關(guān)配套服務(wù)的用地

與傳統(tǒng)工業(yè)用地相比,“M0”有三個重要突破。

1、單位土地開發(fā)強度更大

“M0”容積率最高能做到3.0-5.0,而一般的工業(yè)用地容積率基本在1.0-2.0間,只有少部分能做到3.0,這樣的改變讓各大城市稀缺的土地資源得到更為集約化的利用。

2、用地形式更多樣化

“M0”上可以配置一定比例商業(yè)辦公(C2)、配套型住宅(R0)和公共服務(wù)設(shè)施用地(產(chǎn)業(yè)用途的計容建筑面積不低于項目總計容建筑面積的50%;配套用房的計容建筑面積不高于項目總計容建筑面積的30%;配套型住宅(R0)的計容建筑面積不高于項目總計容建筑面積的20%,限定出售給入駐企業(yè))。相比于傳統(tǒng)工業(yè)項目行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地面積不得超過總用地面積7%的要求,更符合當前城市發(fā)展的規(guī)律和企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展的訴求。

3、土地使用更為靈活

“M0”配套用房不得轉(zhuǎn)讓,但部分產(chǎn)業(yè)用房在達到土地出讓合同中約定條件后,允許分拆進行不動產(chǎn)登記、銷售、轉(zhuǎn)讓,分割轉(zhuǎn)讓比例不超過49%(分割轉(zhuǎn)讓比例越大,土地出讓價格越高)。一方面提升了土地使用的靈活性,同時也杜絕了企業(yè)肆意分割改造,產(chǎn)業(yè)用地“房地產(chǎn)化”的趨勢。

杭州:“M創(chuàng)”

2014年1月16日,為了策應(yīng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的需要,杭州市出臺了《關(guān)于規(guī)范創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用地管理的實施意見(試行)》(下稱“意見”),首次提出創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用地(M創(chuàng))的概念,2015年6月,首批創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用地掛牌成交。

創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用地(M創(chuàng)),顧名思義是為創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)服務(wù)的,其中包括文化創(chuàng)意、信息軟件、物聯(lián)網(wǎng)、節(jié)能環(huán)保、現(xiàn)代物流等十個具有顯著創(chuàng)新、創(chuàng)意特征,從第二產(chǎn)業(yè)中分離出來的以產(chǎn)品研發(fā)、核心技術(shù)產(chǎn)品生產(chǎn)試驗為主的產(chǎn)業(yè)

“M創(chuàng)”的容積率要求是不低于2.0(各區(qū)標準略有差別,比如西湖區(qū)要求是不低于2.5),沒有上限。換句話說,只要規(guī)劃部門論證許可,容積率“能高則高”;用于產(chǎn)業(yè)配套的面積占項目總建筑面積比例不超過15%。

出讓方式是“M創(chuàng)”的一大亮點?!兑庖姟芬?guī)定,除特殊項目外,“M創(chuàng)”采用“先租后讓”的彈性供地制度。首期租賃期限最長不超過6年,年租金為出讓價格和土地還原率的乘積,同時對最高出讓年限(含租賃期限,一般是30或50年)和出讓價格(按工業(yè)用地評估價的1.5倍修正后評估確定)予以明確。待租期滿后,達產(chǎn)驗收的企業(yè)可辦理剩余年限土地出讓手續(xù);未達驗收的給予一年延長期,一年之后仍未通過則解除合同。

在之前的文章中,園區(qū)在線曾對浙江的“先租后讓”模式做過一定解讀:“先租后讓”即降低了政府的風(fēng)險,讓政府能夠掌握主動權(quán);同時如果企業(yè)經(jīng)營的情況不好,也可以提前終止租期,降低了企業(yè)可能的損失。

與東莞的新型產(chǎn)業(yè)用地(M0)不同,“M創(chuàng)”原則上不得分割轉(zhuǎn)讓,特殊項目經(jīng)市政府批準之后可以整體或部分轉(zhuǎn)讓(可轉(zhuǎn)讓建筑面積合計不超過項目地上總建筑面積的50%),但政府要保留優(yōu)先回購權(quán),最大限度支持和保護了創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間。

南京:“MX”

2011年以來,南京綜合工業(yè)和商辦用地,推出了三類創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用地,一是在B類(商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地)B29項(其他商務(wù)設(shè)施用地)下細分B29a用地(科研設(shè)計用地),將經(jīng)營性科研設(shè)計用地與科研事業(yè)單位用地相區(qū)分;二是在二是在M類(工業(yè)用地)下增加Ma用地,即生產(chǎn)研發(fā)用地,主要適用于生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)(即2.5產(chǎn)業(yè)),二者的土地登記用途統(tǒng)一為科教用地(科技研發(fā))。目前南京市新增的科技園區(qū)類項目的主要用地類型基本都為“MX”。

“MX”主要面向生產(chǎn)研發(fā)類的企業(yè),容積率要求是在1.5~4.0之間,可統(tǒng)籌配建不超過項目15%的配套服務(wù)設(shè)施。

“MX”的亮點在于地價管理。南京將“MX”劃分為六個土地級別,每個土地級別設(shè)定相應(yīng)的基準地價標準,基準地價水平從20萬元/畝至157萬元/畝不等,根據(jù)容積率進行修正時,一級地最高標準達到263萬元/畝;在級別基準地價的基礎(chǔ)上,再根據(jù)科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)的區(qū)位條件、產(chǎn)業(yè)集聚程度、開發(fā)程度等,確定土地掛牌出讓起始價標準;為鼓勵科技研發(fā)用地集約利用,基準地價以容積率1.5為基準,其他容積率條件按樓面地價進行修正。同時,規(guī)定容積率小于1.5的按容積率1.5的地價標準執(zhí)行,容積率高于4.0的按4.0執(zhí)行。

另外,為防止以科技研發(fā)為名變相搞房地產(chǎn)開發(fā),南京將“MX”基準地價分為自用型和可銷售型兩種,明確規(guī)定所建房產(chǎn)為科技研發(fā)企業(yè)自用,土地不得分割轉(zhuǎn)讓及分割抵押,地上所建房屋不得分割轉(zhuǎn)讓銷售及分割抵押;可銷售型地價標準主要針對土地受讓方為園區(qū)或政府投資平臺的情況;其他主體取得的科技研發(fā)用地需分割轉(zhuǎn)讓或銷售的,掛牌出讓起始價在可銷售型地價標準基礎(chǔ)上再上浮80%。

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