【原】房子還沒驗收合格，開發(fā)商就通知交房，我是收還是不收？

萬益說法 2021-03-08

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一、基本案情

2017年3月5日，老張跟房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂《商品房買賣合同》，約定開發(fā)商應(yīng)當(dāng)于2017年12月1日交房。

2017年11月1日，老張收到開發(fā)商發(fā)來的交房通知，要求他在11月30日辦理收房手續(xù)。

2017年11月30日，老張明知房屋還沒驗收合格就接收了房屋。

2018年5月5日，老張認為房屋未經(jīng)驗收合格，開發(fā)商就不算交房，于是向法院起訴，要求開發(fā)商承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。

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二、爭議焦點

買受人明知商品房未經(jīng)驗收合格就接收房屋并占有使用，之后買受人能否以商品房尚未驗收合格為由要求開發(fā)商承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任？

三、律師觀點

不可以。對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為對房屋的交付使用。買受人明知商品房未經(jīng)驗收合格仍然接收房屋并占有使用，而沒有拒絕收房，應(yīng)當(dāng)視為雙方同意對合同的交付條件進行變更。即使不視為變更交付條件，也只能認定開發(fā)商的交付存在瑕疵，而不能認定其未交付，買受人要求開發(fā)商承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任沒有事實和法律依據(jù)。

四、律師建議

買受人正確的做法是，在商品房未經(jīng)驗收合格的情況下，拒絕接收房屋，要求開發(fā)商在商品房驗收合格后交付。另外建議各位買受人，在辦理收房手續(xù)之前聘請專業(yè)的驗房師先驗房，在驗房收房的過程中，如果房屋有一些小的質(zhì)量問題，可以讓發(fā)展商及時補修。如果出現(xiàn)以下幾種情況，則可以要求解除合同：

（一）開發(fā)商交付的房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格或房屋質(zhì)量嚴重影響房屋正常使用的。

（二）合同約定的面積與實際測量的面積誤差比超過3%。

（三）開發(fā)商變更規(guī)劃、設(shè)計影響房屋結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向而未書面通知買受人的。

（四）合同中約定的其它退房條件出現(xiàn)時。

附：相關(guān)法條

司法解釋

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》

第十一條 對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》

第十二條 因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。

第十三條 因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。

交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任;出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。

第十四條 出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理;合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：

(一)面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)，按照合同約定的價格據(jù)實結(jié)算，買受人請求解除合同的，不予支持;

(二)面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人;房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

部門規(guī)章

《商品房銷售管理辦法》

第二十四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準的規(guī)劃、設(shè)計建設(shè)商品房。商品房銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計。

經(jīng)規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更、設(shè)計單位同意的設(shè)計變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。

買受人有權(quán)在通知到達之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。買受人在通知到達之日起15日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計變更以及由此引起的房價款的變更。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房；買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。