今年以來，監(jiān)管部門多次喊話銀行的住房抵押貸款產(chǎn)品，提出審慎發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款，努力抑制居民杠桿率，嚴控個人消費貸款等違規(guī)流入股市和房市，繼續(xù)遏制房地產(chǎn)泡沫化。經(jīng)歷了半年的嚴冬之后，目前住房抵押經(jīng)營貸款業(yè)務(wù)有所回暖。

而住房個人抵押消費貸，雖然依舊被嚴控，但這并不能抑制銀行對個人貸的偏向。央行最新公布數(shù)據(jù)顯示，8月新增人民幣貸款共1.28萬億元，其中住戶部門短期貸款增加2598億元，占比達20%，銀行信貸更多的，還是投向了風險較小的個人貸款。

自改革開放以來，我國就一直在推進住房商品化，鼓勵居民通過貸款的方式來購買房屋。作為商業(yè)銀行貸款中的重要組成部分，其不僅為商業(yè)銀行利潤做出巨大貢獻，保障我國居民的住房情況，其所衍生的金融市場也有利于促進我國資本市場的完善和經(jīng)濟的快速發(fā)展。

但事實上，住房抵押貸款業(yè)務(wù)不僅是個人獲得消費貸的重要途經(jīng)，對于小微企業(yè)而言，更是獲得融資的重要的渠道。相較于大中型企業(yè)，中小企業(yè)通過授信的方式獲得貸款可以說是難上加難，雖然住房抵押貸款經(jīng)營類利率下行部分出于支持實體經(jīng)濟的考慮，但現(xiàn)實的情況是銀行依舊偏愛個人貸款。

之所以產(chǎn)生這樣的情況是因為，就目前的數(shù)據(jù)來看，多家銀行認為相對于公款來說，個人貸款的不良率相對較低。然而，現(xiàn)實的狀況是借貸資金大都流進房地產(chǎn)領(lǐng)域，消費貸成變相房貸。而翻看歷史數(shù)據(jù)就可以看出，個人住房貸存在著較大的風險。

值得注意的是，今年上半年以來，房地產(chǎn)行業(yè)的不良貸款率出現(xiàn)抬頭跡象。

以農(nóng)業(yè)銀行為例，半年報顯示，今年上半年農(nóng)業(yè)銀行房地產(chǎn)業(yè)不良貸款額由去年年末的57.89億元上升至今年上半年的85.39億元，不良率從1.13%上升至1.45%。

同時個人住房貸款作為居民杠桿消費的巨大推手，已經(jīng)使得居民消費杠桿率不斷的攀升。數(shù)據(jù)顯示，2017年，中國的居民杠桿率高達49%，2018年第一季度，這個數(shù)字超過了50%。這就導(dǎo)致居民消費提升空間事實上很小。

事實上，高杠桿的消費不僅會產(chǎn)生很多“隱形貧窮人口”，更給整個金融帶來風險。從現(xiàn)實經(jīng)驗來看，高杠桿容易導(dǎo)致經(jīng)濟的泡沫性增長。這樣通過加杠桿的方法來硬性推動經(jīng)濟增長，很可能導(dǎo)致杠桿失控引發(fā)系統(tǒng)性金融風險。

因此，不管從銀行角度來說，還是從宏觀經(jīng)濟的層面上看，都需警惕風險，需謹防個人貸款的信用風險、經(jīng)濟市場風險、流動風險和政策風險。同時銀行應(yīng)該增強風險意識，調(diào)整戰(zhàn)略選擇，有關(guān)部門也應(yīng)加強監(jiān)管，健全住房抵押貸款的相關(guān)法律，建立完善的信用機制。

值得注意的是，作為支持實體經(jīng)濟的重要舉措，雖說商業(yè)銀行有在降低利率，但是住房抵押經(jīng)營類貸款目前不良率不容樂觀，導(dǎo)致銀行承擔的風險過高，從而對經(jīng)營類貸款積極性不高。

這里不得不提的一個概念就是住房抵押貸款證券化，指的是金融機構(gòu)將住房抵押貸款匯集成組合，經(jīng)過擔保和增級后，以證券的形式出售給投資者的融資過程。

采取這樣的證券化組合方式，一方面可以拓寬銀行的融資渠道，減少銀行儲備資金對貸款業(yè)務(wù)的限制，同時還可以通過證券轉(zhuǎn)移風險，增強銀行對資本的管控能力，在降低風險的同時增加其盈利。這樣就可以部分消除銀行對住房經(jīng)營類抵押貸款的顧慮，為中小企業(yè)融資掃清障礙。

另一方面，其可以為資本市場提供新的金融產(chǎn)品，有利于資本市場的發(fā)展。最后也是最重要的是，住房抵押貸款證券化有利于中央銀行開展公開市場業(yè)務(wù)，便于中央對宏觀金融的把控，調(diào)節(jié)整個經(jīng)濟。

雖然目前我國部分銀行已經(jīng)有資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，但是資產(chǎn)證券化并沒有在全國范圍內(nèi)鋪開，人們對該種產(chǎn)品的認知程度比較小，已發(fā)行的產(chǎn)品也非常有限。所以，發(fā)揮住房抵押貸款對實體經(jīng)濟的支持作用，不僅需要法律制度和體系的完善，產(chǎn)品的創(chuàng)新和發(fā)展也尤為重要。

（作者盤和林系中國財政科學研究院應(yīng)用經(jīng)濟學博士后，為地產(chǎn)深度報道專欄作家，本文僅代表作者觀點，不代表本報觀點）

? 編輯 沈玉潔