2020堪稱國內(nèi)文旅產(chǎn)業(yè)的變天之年，聚焦文旅地產(chǎn)，以泰禾、新華聯(lián)、山水文園等玩家為代表，債務(wù)失控引發(fā)的爆雷潮此起彼伏。為進一步降低負債率，借資產(chǎn)轉(zhuǎn)賣“瘦身”成了部分玩家的通用策略。

在這之中，萬達走在了最前列。

月前，一則SKP將進駐武漢漢街的消息引發(fā)了文旅地產(chǎn)業(yè)者的關(guān)注。相比于2020年底的“空穴來風(fēng)”，此次消息似乎有了更為確定的“實錘”——雙方已為商辦大宗交易做了公司層面的準備。

信息顯示，2021年2月26日，北京華聯(lián)漢街商業(yè)管理有限公司成立，其全資母公司為北京華聯(lián)（SKP）百貨有限公司；作為交易的另一方，萬達的動作則提前一步準備到位。

來源：企查查

《武漢東沙萬達商業(yè)管理有限公司分立公告》顯示，根據(jù)公司2021年2月4日股東決定，武漢東沙萬達商業(yè)管理有限公司（下稱公司）擬以存續(xù)分立的方式分立為武漢東沙萬達商業(yè)管理有限公司（下稱新公司）和武漢聯(lián)頤達商業(yè)管理有限公司。分立后存續(xù)公司注冊資本為700萬元人民幣，新設(shè)公司注冊資本為300萬元人民幣。

分立后，公司現(xiàn)有的漢街J3地塊及漢街萬達廣場資產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)以及與漢街J3地塊及漢街萬達廣場資產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)相關(guān)的資產(chǎn)、債權(quán)債務(wù)和人員皆由新設(shè)公司承繼；公司名下漢街J3地塊及漢街萬達廣場資產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)之外的其他業(yè)務(wù)，以及與該等業(yè)務(wù)相關(guān)的資產(chǎn)、債權(quán)債務(wù)和人員由存續(xù)公司承繼。公司分立完成之前的債務(wù)，由新設(shè)公司及存續(xù)公司向相關(guān)債權(quán)人承擔(dān)連帶責(zé)任。

按微信公眾號“華中商業(yè)地產(chǎn)觀察”的說法，對于商辦物業(yè)大宗交易而言，公司股權(quán)交易因其稅費和契稅的成本較少，成為比較常見的大宗商辦物業(yè)交易形式，富力收購萬達漢街嘉華酒店的時候，萬達就單獨成立武漢東沙萬達商業(yè)管理有限公司萬達嘉華分公司與富力公司進行股權(quán)交易。所以沿襲過往的操作路徑，此次萬達與華聯(lián)預(yù)計或以股權(quán)交易形式進行。

相關(guān)資料顯示，漢街內(nèi)部劃分有3個街區(qū)，其中J2為漢街一街區(qū)，J3為漢街2街區(qū)，J4為漢街三街區(qū)。而作為此次新成立的武漢聯(lián)頤達商業(yè)管理有限公司，管理范圍為漢街J3地塊及漢街萬達廣場。也將成為此次標(biāo)的物的重要交易部分。

漢街三個街區(qū)示意圖（圖片源自華中商業(yè)地產(chǎn)觀察）

在觀察者看來，一旦此次交易落定，這將會成為華中區(qū)域近10年以來最大銷售金額的一宗商辦物業(yè)售賣。作為此次交易緋聞中的主角，置身雜亂紛繁的猜疑，萬達內(nèi)部究竟歷經(jīng)了怎樣的糾結(jié)抉擇？追憶項目當(dāng)年的高光時刻，或許業(yè)界能從中感知一二。

談到國內(nèi)文旅地產(chǎn)，萬達屬于行業(yè)先行者，從最初的萬達廣場進化到后來的萬達文旅城，萬達在文旅地產(chǎn)的系列開拓性壯舉，給予了整個業(yè)界以啟示和思考。這其中，作為萬達文旅地產(chǎn)“扛鼎之作”的楚河漢街，無疑最引人關(guān)注。

楚河漢街正名為武漢中央文化區(qū)項目，2010年8月，大連萬達商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司以76億元的總價，以招標(biāo)方式獲得沙湖與東湖之間的P(2010)089號地塊和P(2010)090號地塊(K1-K9、J1-J4地塊)使用權(quán)。按規(guī)劃，項目總投資高達500億，總建筑面積340萬平方米，包括商業(yè)街、奢侈品購物中心、影城、劇場、電影科技樂園、酒店、寫字樓和155萬平方米的住宅群。

對于這個高點定位、天量投資的文旅地產(chǎn)巨無霸，萬達集團對其給予了莫大期待。在當(dāng)時，已經(jīng)“工業(yè)化生產(chǎn)”商業(yè)廣場、五星級酒店的萬達，正在尋找一個超越性項目，按照萬達集團董事長王健林的說法，在與武漢政府簽訂協(xié)議時，地方要求萬達把這個項目打造成為“中國第一，世界一流，業(yè)內(nèi)朝拜之地”。而萬達所做的一切，與該目標(biāo)不謀而合。

為兌現(xiàn)承諾，項目自開工以來進展神速。2011年9月，“楚河漢街”正式開業(yè)，這距離項目正式動工僅過8個月，在這條1500米的世界最長步行街上，囊括文化、旅游、商業(yè)、美食、休閑等多種業(yè)態(tài)的漢街，被定位為“世界級水岸休閑步行街”。

2013年9月28日，武漢漢街萬達廣場、萬達嘉華酒店、杜莎夫人蠟像館于同日開業(yè)，王健林彼時談到，武漢中央文化區(qū)將投入80億元用于旅游文化板塊，“作為集團旗下最奢華的萬達廣場，武漢漢街萬達廣場與同屬武漢中央文化區(qū)的萬達七星級酒店、萬達電影科技娛樂公園、萬達漢秀劇場四大項目鼎立，未來必將在中國建筑史上占有一席之地?！?/span>

憑借天量投資和超前的產(chǎn)品設(shè)計，至少在營銷層面，楚河漢街項目引發(fā)了國內(nèi)文旅地產(chǎn)業(yè)界和各地政府的高度關(guān)注，這恰好達到了王健林的目的，“商業(yè)地產(chǎn)的成敗取決于有多少商家愿意追隨你、相信你。如果你講一個故事大家會相信，你做一件事情大家愿意捧你，那你就成功了?！?/span>

正是以楚河漢街項目為樣本，從合肥到哈爾濱，從南昌到成都，從昆明到青島……萬達在全國范圍內(nèi)拉開了速率空前的文旅地產(chǎn)擴張序幕；與此同時，以全球“買買買”為標(biāo)志，萬達的出海戰(zhàn)略也在同步推進。

時間來到2016年，國內(nèi)資本監(jiān)管環(huán)境陡然生變，以海航、萬達、安邦為代表，過往中資企業(yè)高額舉債瘋狂海外擴張的操作，遭遇了政策高壓。受此影響，2017年7月，萬達、融創(chuàng)與富力的三方世紀交易，萬達高調(diào)押注的文旅帝國夢被迫就此折戟。

需指出的是，此次驚天交易中，除了漢街萬達嘉華酒店易主富力，萬達并未將武漢中央文化區(qū)項目裝入13個文旅城的交易資產(chǎn)包。之所以如此，按當(dāng)時的情況來看，除在售的萬達御湖世家及待開發(fā)的萬達御湖漢印貨值斐然外，在觀察者看來，畢竟曾經(jīng)舉集團之力傾注過大量心血，對這片的商業(yè)運營板塊，萬達應(yīng)該還保有諸多期許。

由此可見，愈是這種“刻骨銘心”的記憶，愈反襯出如今萬達與SKP交易傳言的糾結(jié)與落寞。

“文化旅游與商業(yè)地產(chǎn)并重，這也是萬達文化旅游城市綜合體的一個全新嘗試?！痹谕踅×直藭r看來，文化不可能像商業(yè)那么賺錢，他也做好了心理準備。因為文化牌打好了，就能吸引來滾滾人流，對發(fā)展旅游大有好處。

盡管理想豐滿，但回到現(xiàn)實，受投資額度超標(biāo)、產(chǎn)品設(shè)計脫離市場、運營能力有待提升等因素影響，楚河漢街項目自落地以來，其商業(yè)板塊的運營回報成績平平。

以萬達室內(nèi)電影樂園為例，這個坐落在沙湖畔的金色盒子總建面10萬平方米，投資約38億元，作為彼時世界上唯一的室內(nèi)電影主題樂園，萬達對項目的市場反響給予了殷切期待。然而由于項目定價過高，產(chǎn)品體驗不足等原因，在2016年悄然關(guān)停后，至今沒有重啟的消息。

至于楚河漢街另一端的漢秀劇場，該項目耗資25億元，由策劃導(dǎo)演了美國拉斯維加斯“O”秀及澳門的“水舞間”等著名演出的弗蘭克·德貢編排，盡管項目從建筑方案、舞臺設(shè)計、演員技術(shù)細節(jié)到投資規(guī)模都開創(chuàng)了數(shù)個世界第一，但還是因為投資額超標(biāo)、客群定位有誤、運營管理人事更迭頻繁等原因，項目遲遲打不開局面。2020年9月6日，項目在慰問演出中造成2名觀眾不幸遇難，更是將漢秀運營管理的頹勢展現(xiàn)于世人面前。

加上早已賣身富力的漢街萬達嘉華酒店、以及此次交易傳聞中的萬達廣場和商業(yè)街，王健林曾經(jīng)給予厚望的武漢中央文化區(qū)四大商業(yè)運營項目，如今均或易主或凋零。在外界看來，這一動作符合萬達集團如今推行的“輕資產(chǎn)”戰(zhàn)略，但作為萬達文旅地產(chǎn)的“龍興之地”，其究竟有多落寞與難舍，怕也只有“如魚飲水，冷暖自知”。

在萬達文旅地產(chǎn)高歌猛進的早年，王健林對地產(chǎn)行業(yè)的未來已經(jīng)做出了“末日審判”。2016年10月，王健林在接受CNNMoney采訪時就曾表示，中國房地產(chǎn)目前的市場泡沫是歷史上最大的泡沫。在萬達集團2018年工作總結(jié)會上，王健林更是表示，萬達商業(yè)2019年要剝離所有房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，一平方米的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)也不能有，要成為徹底的商業(yè)管理運營企業(yè)。

根據(jù)日前萬達集團發(fā)布的2020年輕資產(chǎn)成績單：開業(yè)45座萬達廣場，輕資產(chǎn)27個，占比超過60%；2020年簽約60個輕資產(chǎn)萬達廣場，是2019年數(shù)量的167%；萬達院線成立15年來首次實施輕資產(chǎn)戰(zhàn)略，2020年簽約委托管理影城310個，是15年來已開業(yè)萬達影城總數(shù)的44%；萬達酒店2020年簽約輕資產(chǎn)委管酒店56家；萬達寶貝王成立6年來第一次實施輕資產(chǎn)戰(zhàn)略，2020年簽約輕資產(chǎn)樂園30家。

但“聽其言、觀其行”，事實上，自進入2019年，萬達集團各大板塊命途多舛，面對債務(wù)高壓/轉(zhuǎn)型受阻的困境，曾被王健林棄之如敝履的地產(chǎn)行業(yè)，卻又讓其回味起了“最初的溫存”。

2019年底，萬達商管完成房地產(chǎn)業(yè)務(wù)剝離，萬達地產(chǎn)將集團所有地產(chǎn)業(yè)務(wù)攬進體系之中，繼續(xù)從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。在2020年年初的萬達集團全體高管會議上，其內(nèi)部就重振集團地產(chǎn)業(yè)務(wù)達成共識。至此，萬達地產(chǎn)重啟擴張路。

據(jù)不完全統(tǒng)計，進入2020年，萬達先后在四川眉山、浙江臺州、廣東河源、湖北黃石、青島即墨、安徽亳州、江蘇鹽城、上海臨港等地拿下了系列土拍，累計金額超80億，其中多個地塊屬于溢價競拍。而以文旅產(chǎn)業(yè)之名低價勾地，萬達似乎又踏上了曾經(jīng)的老路。

視線還是回到武漢，2020年2月初，萬達地產(chǎn)以總成交價136060萬元摘得新洲陽邏P(2020)185號地塊，樓面價3029.12元/平?？祚R加鞭，萬達完成申報武漢萬達城(A地塊、B地塊、C地塊)投資備案，總投資60億元，計劃于2021年3月開工。而配合該項目后續(xù)開發(fā)更大規(guī)模的拆遷征地，目前正在快速展開。

按照眼下各路營銷文的介紹，該項目將比肩楚河漢街，而回看楚河漢街的落寞現(xiàn)狀，這個所謂媲美武漢中央文化商務(wù)區(qū)的城市新名片，未來又將走向何方？