作者：王美麗

卓悅中心所在的片區(qū)，原是有著700余年歷史的崗廈村（西區(qū)），曾被稱(chēng)為深圳最大的舊改項(xiàng)目。

從體量來(lái)看：卓悅中心已經(jīng)占據(jù)了相對(duì)優(yōu)勢(shì)。

總體量為140萬(wàn)㎡，含住宅、4棟超甲級(jí)寫(xiě)字樓，超7500個(gè)停車(chē)位，商業(yè)部分體量為28.6萬(wàn)㎡，這在寸土寸金的福田中心區(qū)，是絕對(duì)的大手筆。

從定位上：卓悅中心所在的位置，匯集酒店、高端公寓、街區(qū)、交通要道、金融中心CBD，這是典型的TOD商業(yè)綜合體，目前深圳還沒(méi)有標(biāo)桿性質(zhì)的TOD綜合體。

項(xiàng)目北區(qū)接金地中心寫(xiě)字樓、西區(qū)接大百匯廣場(chǎng)、皇庭中心，上蓋深圳中心·天元及崗廈城，在綜合體內(nèi)部已經(jīng)構(gòu)建起一個(gè)完整循環(huán)的生活生態(tài)圈。

項(xiàng)目同時(shí)毗鄰深圳的經(jīng)濟(jì)命脈——深南大道，車(chē)行動(dòng)線通達(dá)。

從設(shè)計(jì)上：卓悅中心設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)是4個(gè)mall+1條大街+2個(gè)獨(dú)棟的開(kāi)放式商業(yè)模式，目前比較代表性的是萬(wàn)象天地。

28萬(wàn)㎡左右的商業(yè)，整體體量不如壹方城，但街區(qū)和獨(dú)棟商業(yè)的拆分，對(duì)于消費(fèi)來(lái)說(shuō)，會(huì)比壹方城純盒子商場(chǎng)的體驗(yàn)會(huì)更好。

商場(chǎng)內(nèi)部整體動(dòng)線也相對(duì)簡(jiǎn)單直接，環(huán)形動(dòng)線中間無(wú)遮擋，購(gòu)物體驗(yàn)相也對(duì)比較輕松。

項(xiàng)目比較大的特色是，連通整個(gè)綜合體的是長(zhǎng)達(dá)800米的“中央大街”，其強(qiáng)烈的標(biāo)志性，是購(gòu)物中心展示自身形象的一個(gè)重要地點(diǎn)。

中央大街局部

卓悅中心占據(jù)著福田的巨大地利與人和，又趕上深圳舊改的天時(shí)，非常有希望能將整個(gè)福田區(qū)商業(yè)升級(jí)。

卓悅中心通過(guò)主動(dòng)建立主題區(qū)場(chǎng)景，將商場(chǎng)進(jìn)行了區(qū)域切割：

東區(qū)。官方介紹，卓悅中心將在深圳重現(xiàn)一所“上海新天地”，引進(jìn)了超100家美食品牌，在整個(gè)福田CBD屬于非常強(qiáng)的餐飲比重，小mall在現(xiàn)場(chǎng)看到，開(kāi)業(yè)當(dāng)天的餐飲區(qū)人氣非常旺。

在品牌業(yè)態(tài)組合方面，卓悅中心規(guī)劃了近25000㎡的美食游樂(lè)園。

一方面致力于引進(jìn)首店經(jīng)濟(jì)，引進(jìn)品牌包含華南首家珍庭潮菜酒家、植藤、樂(lè)忻經(jīng)典 、隱廚、小山東老家、大無(wú)燒肉等；

一方面也引進(jìn)了深受大眾喜愛(ài)的網(wǎng)紅美食，例如粵菜品牌炳勝品味、小炳勝、陶陶居、利寶閣、蔡瀾點(diǎn)心等均已亮相；

另外，茶飲類(lèi)，星巴克（圍擋中）、喜茶、奈雪の茶、WAGAS沃歌斯及特色菜祿鼎記、陳鵬鵬鹵鵝飯店、榕意也都是年輕人喜歡的品牌。

北區(qū)-文創(chuàng)空間。北區(qū)將引入藝術(shù)展廳、特色書(shū)店、設(shè)計(jì)師家居品牌、體驗(yàn)工作坊等特色業(yè)態(tài)，目前還處于準(zhǔn)備階段。

中央大街-國(guó)際零售與品牌旗艦店。中央大街的沿街部分，官方宣稱(chēng)將規(guī)劃為國(guó)際一、二線零售品牌，并開(kāi)設(shè)多家國(guó)內(nèi)品牌旗艦店。

目前的情況是，不管是中央大街，還在商場(chǎng)轉(zhuǎn)角旺鋪，都是一些潮牌在準(zhǔn)備階段，強(qiáng)一線品牌少，這點(diǎn)與萬(wàn)象城的大牌云集，還有所差距。

開(kāi)業(yè)當(dāng)天，中央大街上的生活節(jié)，吸引來(lái)一些文創(chuàng)類(lèi)小眾品牌，也是聚集不少人氣，未來(lái)可以作為明星粉絲見(jiàn)面會(huì)，或者一些人氣活動(dòng)重要場(chǎng)地。

小Mall去的當(dāng)天正好碰上有樂(lè)隊(duì)在唱歌，未來(lái)可能也會(huì)經(jīng)常舉辦類(lèi)似的節(jié)目。

西區(qū)-時(shí)尚體驗(yàn)。西區(qū)定位是卓悅中心中最集中、完整的零售空間，國(guó)際零售+美妝護(hù)膚+潮流精品+運(yùn)動(dòng)時(shí)尚+國(guó)際快時(shí)尚的多元組合。

其中，L4層專(zhuān)設(shè)兒童主題空間，B2層專(zhuān)設(shè)潮流主題空間，為相應(yīng)屬性的客群帶來(lái)“定制化”的品牌組合。

整體逛一遍能看到，目前卓悅中心的主力店，是以CGV旗艦影院打頭，餐飲比重高，在官宣中提到的明星健身房舒適堡、Ole精品生活超市位于商業(yè)北區(qū)，都還在準(zhǔn)備階段。

零售品牌方面，目前已開(kāi)業(yè)品牌中，第一梯隊(duì)組合為PINKO、Patrizia Pepe、Bebe、L 'OCCITANE、BANXIAOXUE、NEIWAI等。

現(xiàn)場(chǎng)可見(jiàn)圍擋的品牌有COSIA、Corneliani、Daniel Hechter、GENT SPACE、TESLA、UNIQLO、Massimo Dutti、Concepts。

concepts廣告牌，或?qū)⒚髂觊_(kāi)業(yè)。

根據(jù)小mall現(xiàn)場(chǎng)走訪，商業(yè)西區(qū)L1層暫未有開(kāi)業(yè)品牌，據(jù)知情人士表示，L1層國(guó)際零售品牌仍在洽談中，將保持重奢定位，國(guó)際一線品牌將在未來(lái)逐步亮相。

此次開(kāi)業(yè)，有媒體報(bào)道卓悅中心開(kāi)業(yè)率達(dá)到85%，小mall覺(jué)得有點(diǎn)夸大，應(yīng)該在65%左右的開(kāi)業(yè)率。

從在項(xiàng)目走一圈能看出，卓悅中心開(kāi)業(yè)，是比較匆忙的，有很多細(xì)節(jié)還沒(méi)準(zhǔn)備好。

1.商場(chǎng)對(duì)外的商鋪，有些還處于大改造階段，施工帶來(lái)的噪音和灰塵，裝修廢料，都會(huì)降低整體美感；

2.車(chē)庫(kù)的進(jìn)出口還比較粗糙，至少還需要兩個(gè)月的時(shí)間來(lái)將這些配套完善。

3.頂棚漏水：開(kāi)放式中庭在獲得采光和通風(fēng)的極大便利之后，而南方城市雨水比較多，在處理漏水、滲水問(wèn)題上，顯然卓越中心還有很大改進(jìn)空間。

4.開(kāi)業(yè)率參差不齊：根據(jù)小mall實(shí)地探訪，目前開(kāi)業(yè)的品牌仍以餐飲居多，開(kāi)業(yè)率能達(dá)到90%，而其他品牌，目前開(kāi)業(yè)率應(yīng)該只到60%，拉低了整體開(kāi)業(yè)率。

中央大街大部分店鋪都還處于裝修階段，西區(qū)的第三層目前還是完全遮擋狀態(tài)。

5.商場(chǎng)信號(hào)差，一進(jìn)入商場(chǎng)，手機(jī)信號(hào)就開(kāi)始減弱，尤其是到了負(fù)一樓的餐飲區(qū)，就完全失去信號(hào)，結(jié)賬需要連接商家wifi，這種不暢快直接降低了消費(fèi)體驗(yàn)。

6.最尷尬的還是洗手間竟然沒(méi)有配紙巾！服務(wù)質(zhì)量上還配不上一流的商場(chǎng)定位。

事實(shí)上，小mall認(rèn)為，卓悅中心可以對(duì)標(biāo)萬(wàn)象天地，它們有很多相同之處，同時(shí)卓悅中心又有一些比較優(yōu)勢(shì)。

首先，都是能夠地鐵直達(dá)，位于城市主干道旁，兩個(gè)商場(chǎng)都在深南大道旁，地鐵線路也是1號(hào)線。

其次，周邊聚焦客群都是有相當(dāng)高的消費(fèi)力，萬(wàn)象天地聚焦科技園新貴，卓悅中心背靠CBD精英。

第三，都是街區(qū)+mall的形式，網(wǎng)紅潮牌云集，餐飲比例高。

卓悅中心的比較優(yōu)勢(shì)在于——

1.卓悅中心在商場(chǎng)內(nèi)部設(shè)置出口，與地鐵無(wú)縫連接，而萬(wàn)象天地還需要出地鐵走上一段路才能到達(dá)。

2，卓悅中心的TOD優(yōu)勢(shì)，周邊寫(xiě)字樓更多，而且商場(chǎng)內(nèi)部連通周?chē)鷮?xiě)字樓，能對(duì)客群進(jìn)行直接導(dǎo)流。

萬(wàn)象天地周邊更多的是華潤(rùn)旗下住宅，沒(méi)有在商場(chǎng)內(nèi)部做連通，對(duì)附近工作人群的導(dǎo)流方面，會(huì)存在一定的流失率。

3，卓悅中心就在福華路，金田路，彩田路，深南大道這四條“含金量”很高的主干道中間，完全沒(méi)有任何阻擋。

而我們都知道，萬(wàn)象天地的商業(yè)街末端，目前是條斷頭路，通達(dá)性會(huì)有一定的阻礙。

最后，盡管開(kāi)業(yè)率顯得較低，很多細(xì)節(jié)也沒(méi)到位，但與卓越之前的項(xiàng)目，卓悅匯、卓越In town相比，卓悅中心整體都高了不只一個(gè)檔次。

并且，從建筑美學(xué)，總體設(shè)計(jì)，目標(biāo)客群，交通通達(dá)性、品牌招商等元素上來(lái)說(shuō)，已經(jīng)具備了成為網(wǎng)紅商圈的要素。

在一些強(qiáng)勢(shì)品牌陸續(xù)開(kāi)業(yè)后，相信人氣還會(huì)得到更多聚集。

最重要的是，盡快招商和開(kāi)業(yè)，將基調(diào)定下來(lái)，后期運(yùn)營(yíng)千萬(wàn)別掉鏈子，做好這兩點(diǎn)，有可能成為令周邊幾個(gè)mall瑟瑟發(fā)抖的項(xiàng)目。

卓悅中心有可能打敗萬(wàn)象天地嗎？

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