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重磅：22個重點城市土地供應兩集中，每年供地不超過3次！

 昵稱72275199 2021-02-25
土地展銷會模式來臨。

文 | 地產(chǎn)八卦女  陳慶

01

最近被這樣一份文件刷屏了：


除了天津，鄭州也發(fā)了一份類似的文件：

據(jù)了解，實施兩集中（集中發(fā)布出讓公告，集中組織出讓活動）、發(fā)布住宅用地公告不能超過3次的城市共有22個，分別是北上廣深4個一線城市，南京、蘇州、杭州、廈門、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟南、合肥、長沙、沈陽、寧波、長春、天津、無錫18個二線城市。



02

說實話，兩集中政策，頗有點像是官方土地展銷會，在同一時期集中組織土地出讓，對于土拍溢價、樓市輪動周期有著比較明顯的影響。

為什么這么說呢？因為中國的房價上漲，跟土拍有著緊密甚至極大的關系。

2016年周星馳電影美人魚，可以說是最直白揭示了這種套路：地王出，房價漲。



就在前幾天，西安曲江拍出了首個溢價率超141%的地王項目，總地價達21.5億。其2.3萬每平的樓面價，是周圍的兩倍，然而扒開成交才發(fā)現(xiàn)，拿地開發(fā)商曲江大明宮上和置業(yè)有限公司背后是曲江區(qū)ZF，都這年頭了還玩這種路數(shù)，也不知道這個地方到底市場走成什么樣，但一個個中介和地產(chǎn)營銷號像是打了雞血一樣，周邊所有沒買房的都恐慌再不上車以后沒機會了，于是蔓延到整個西安都一片大漲之聲。

由此可見，有的時候，不是上面不想調(diào)控，而是下面.....（此處一言難盡）

這次上面發(fā)狠話，同時集中大量供應土地，很明顯就會規(guī)避這種情況，單一宗地對于整個城市的房價影響就會減少，土地競拍溢價率也會得到一定的控制，畢竟，以后要炒土地得把同期出讓的所有土地溢價都炒起來，還是很不容易的。

其次，同期大量集中供應土地，也意味著商品房會集中入市，瞬間洶涌的賣盤大量入市，會對房價上漲形成一定程度的抑制。

要知道，上述執(zhí)行供地兩集中的房企，每年供地基本超過100宗，按照一年僅發(fā)布3次土地出讓公告的規(guī)則，意味著同批次供給的土地將達到30-40宗，也意味著一兩年后，每4個月就有30-40個樓盤集中開盤！很明顯，集中開盤會引起開發(fā)商的價格戰(zhàn)，房價抑制作用也會凸顯。



最后，全國22個重點城市，同期集中供應大量土地，很有可能會打破城市輪動規(guī)律，從而杜絕熱錢利用城市輪動四處“抬杠”炒樓。

說實話，經(jīng)過這幾年樓市的教育，很多業(yè)外人士都知曉了城市輪動定律：深圳漲后上海漲，上海漲后北京漲，北京漲后廈門南京合肥杭州成都漲，合肥南京漲后武漢長沙西安漲，西安漲后貴陽南寧漲...熱錢也基本循著這個規(guī)律，四處尋找短炒機會。

而同期集中供應大量土地，很顯然，全國城市土地出讓步調(diào)一致，也就不存在部分熱錢資本通過熱炒某宗優(yōu)質(zhì)土地或某個優(yōu)質(zhì)城市來獲利的情況。畢竟，趨勢為王，熱錢也是錢，不可能跟土地集中出讓的大潮作對。
 
03

而對于房企來說，土地集中出讓，更有利于大房企、國企等優(yōu)質(zhì)企業(yè)，中小房企的生存空間將會進一步壓縮。

為什么這么說呢？想一想一年僅有三次拍地機會，如何利用好這三次拍地機會，最大的動能在于短時間內(nèi)能籌到大量資金，融資能力強勁、市場信用優(yōu)質(zhì)的國企和龍頭房企顯然更有優(yōu)勢。

而對于中小房企來說，同期大量出讓土地，事先的資金準備工作也要做得更為充足。按照拍地節(jié)奏，每4個月拍地的間隙是最佳的房產(chǎn)銷售時期，只有這樣才能對沖“拍地潮”帶來的“開盤潮”，從而順利實現(xiàn)資金回籠。

因此，從這方面看，拍地潮會帶來開盤潮，各家房企的高周轉(zhuǎn)速度也會趨于一致。因為拍了地沒有在下一輪拍地潮之前實現(xiàn)周轉(zhuǎn)資金回正重新拍地，很可能就要多等幾個月。如此，這會極大考驗中小房企的高周轉(zhuǎn)內(nèi)功和標準化運營。

而最為值得一提的是，隨著全國各大城市逐漸進入集中供地，地產(chǎn)公司的投拓崗，可能會每年迎來三次沖鋒、三次大考！

這意味著，投拓崗兄弟姐妹將會進一步承壓，畢竟，短時間內(nèi)分析一大批土地出讓信息并制定拍地計劃，可不是一件簡單的事！投拓人的工作模式，也將完全改變！


關于地產(chǎn)，希望能與大家有更多交流。
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