2018年即將過去，但中國樓市卻走得撲朔迷離。一邊是開發(fā)商降價(jià)促銷，卻銷售進(jìn)度緩慢。二手房東折讓幾十萬甩售，卻仍然乏人問津。而另一邊，全國70座大中城市中，新房價(jià)格上漲的城市仍有65個(gè)，特別是中西部地區(qū)城市漲幅明顯。

與此同時(shí)，隨著10月份各項(xiàng)金融數(shù)據(jù)的走弱，以及近期公布的，中國11月官方制造業(yè)PMI為50，已降至2016年7月以來新低，引發(fā)了各界對2019年房地產(chǎn)調(diào)控即將松梆，房價(jià)仍將大漲的猜測。不過，還好官媒多以“樓市調(diào)控不會半途而廢”的發(fā)聲來回應(yīng)，也使得這樣預(yù)測的雜音開始逐步小了很多。

實(shí)際上，出現(xiàn)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)與真實(shí)房價(jià)的情況相沖突情況并不奇怪，就如國家統(tǒng)計(jì)局公布的CPI數(shù)據(jù)往往與普通百姓對現(xiàn)實(shí)中的物價(jià)真實(shí)感受也是不一致的。房地產(chǎn)數(shù)據(jù)公布新房數(shù)據(jù)失真度較高，主要是因?yàn)?，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)往往有陰陽合同、政府限價(jià)等因素制約，而我們對房地產(chǎn)市場的現(xiàn)場真實(shí)感受者最能說明問題。

現(xiàn)象1：開發(fā)商虧本大甩賣，樓市真的涼了！

國內(nèi)知名房企——中國金茂虧本揮淚大甩賣。廈門翔安金茂悅目前均價(jià)2.8元/平方米。該樓盤動態(tài)顯示，10月中旬，翔安金茂悅推出50套內(nèi)部認(rèn)購房源，單價(jià)2.5萬元/平方米。而該項(xiàng)目在廈門網(wǎng)上房地產(chǎn)上顯示的擬售價(jià)格在4萬元/平方米左右。

就在2017年9月，廈門迎來“金九”的最后一場土拍，當(dāng)時(shí)超過10家開發(fā)開發(fā)商報(bào)名參與，最后，金茂以20.91億元競得翔安區(qū)2017XP08商住地塊，成交樓面價(jià)2.95萬元/平方米。

而目前，中國金茂不管是2.8萬元/平方米，還是2.5萬元/平方米甩賣，都是在做虧本賺吆喝的買賣。即便以2.8萬元/平方米來計(jì)算，這一價(jià)格也比樓面價(jià)還便宜了1450元/平方米。

對此，我們認(rèn)為，開發(fā)商虧本大甩賣，背后既有賣房難，融資難，房價(jià)下跌等因素，但也有開發(fā)商對后市的預(yù)期的一種悲觀態(tài)度，房地產(chǎn)市場風(fēng)向已經(jīng)改變，現(xiàn)在稍微虧本甩賣，總比將來囤積在手上，無法變現(xiàn)，造成流動性枯竭的局面要強(qiáng)得多。

現(xiàn)象2：北京四環(huán)內(nèi)房子卻賣不掉

在人們印象中，北京房價(jià)不可能下跌，也不愁賣不出去，而且在四環(huán)內(nèi)一房難求，甚至根本已經(jīng)沒有多少可開發(fā)的新樓盤可售。近日，北京市豐臺區(qū)某項(xiàng)目，緊鄰地鐵10號線，銷售限價(jià)為每平米66000元左右，但首批300多套房源開盤10天后，仍然沒賣完。

另據(jù)權(quán)威機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)，目前已有29個(gè)“限房價(jià) 競地價(jià)”商品房項(xiàng)目入市，總建筑面積約205萬平方米，約17000多套，目前已網(wǎng)簽3000多套，網(wǎng)簽率僅18.5%。只有部分位置較好的項(xiàng)目去化情況較好，大部分項(xiàng)目的網(wǎng)簽率甚至低于18.5%的平均水平。

對此，我們認(rèn)為，北京等一線城市房子均在5-6萬元以上，而房地產(chǎn)調(diào)控卻在長期持續(xù)下去，這就造成大量投機(jī)性購房需求被阻斷在外。同時(shí)，當(dāng)?shù)貏傂璧氖杖腚y以支撐起這樣高的房價(jià)，所以就出現(xiàn)了“有價(jià)無市”的情況。

現(xiàn)象3：業(yè)主降價(jià)賣房，中介半年沒有接單

目前，三四線等中小城市房價(jià)剛剛輪漲上來，但漲幅已經(jīng)收窄。一二線城市房價(jià)首先開始松動，進(jìn)入下行周期。以深圳為例，今年10月份，深圳市新房成交量環(huán)比下降18.3%，每平米成交均價(jià)5.4萬元左右，環(huán)比微跌。而二手房市場更是表現(xiàn)冷清，一些中介甚至表示，他們已經(jīng)半年沒有接單了。

據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，現(xiàn)在新房和二手房市場成交低迷：一方面，由于成交量一直處于低迷的水平，目前二手房價(jià)格已經(jīng)出現(xiàn)了松動，不少業(yè)主現(xiàn)在都將自己手中的價(jià)格下調(diào)10%左右，甚至有15%，即使在這樣的下調(diào)幅度下，二手房成交量依然沒有上升的趨勢。

另一方面，開發(fā)商打折促銷，甚至出現(xiàn)新房價(jià)格比二手樓盤更加便宜的情況?，F(xiàn)在的折扣是認(rèn)購有95折，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)，交齊首期款還有一個(gè)98折。但即使加大促銷力度，開發(fā)商新盤的去化程度也不高，能銷出去一半就算不錯(cuò)了。

現(xiàn)象4：消費(fèi)貸、首付貸再次重出江湖

近期河北涿州、山東濟(jì)南、廣西南寧等地的一些開發(fā)商私下推出違規(guī)的“首付貸”或“首付分期”吸引購房者，其中不乏一些大型房企。與此同時(shí)，為了求生存，房產(chǎn)中介也暗中幫助客戶申請消費(fèi)貸，就是先以消費(fèi)類貸款的名義，申請貸款，然后拿消費(fèi)貸的資金去支付首付款，最終再由購房者想辦法在一定期限內(nèi)籌到資金，償還銀行首付貸款。

對此，我們認(rèn)為，在監(jiān)管層的高壓之下，部分開發(fā)商和房產(chǎn)中介私下給不具行購房資格的客戶加杠桿，這樣會擾亂我國的金融秩序，增加系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，也說明了現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的降溫至冰點(diǎn)，對于開發(fā)商和房產(chǎn)中介都在想盡一切辦法“活下去”。

樓市的冬天真的來了，現(xiàn)在無論是新房，還是二手房都在降價(jià)甩售。部分開發(fā)價(jià)出現(xiàn)了虧本甩賣現(xiàn)象。此外，一線城市的房子也開始滯銷了。為了過冬，不少開發(fā)商和中介開始涉險(xiǎn)做起首付貸，這是到了萬不得已才走的一步險(xiǎn)棋。等到房地產(chǎn)去投機(jī)化，回歸居住屬性后，房地產(chǎn)的成交量會重新回暖，這樣樓市才能走可持續(xù)發(fā)展道路。