2月7日，有部分媒體曝料，一些地方銀監(jiān)局已要求，不得向房地產(chǎn)類公司發(fā)放流動資金貸款，房地產(chǎn)類只認(rèn)“432”的項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)；禁止投資房地產(chǎn)類公司的應(yīng)收賬款，但購買原材料、歸還融資等除外。目前，各地貸款執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)并不一致，但地產(chǎn)融資趨近仍是大趨勢，具體尺度由各地自行把握。

這次各地銀監(jiān)局收緊房地產(chǎn)企業(yè)貸款主要有如下安排：一方面，要求銀行只認(rèn)“432”的項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)，不得向房地產(chǎn)類公司發(fā)放流動資金貸款。所謂“432”條件，是指房地產(chǎn)項(xiàng)目必須具備四證齊全、30%自有資金、具有二級及以上開發(fā)資質(zhì)等條件。這就意味著，房地產(chǎn)類公司在開發(fā)項(xiàng)目之前，已無法獲得更多貸款支持。

另一方面，禁止投資房地產(chǎn)類公司的應(yīng)收賬款，但購買原材料、歸還融資等除外。也就是說禁止投資資金通過其他渠道流向房地產(chǎn)類企業(yè)的同時，對房企的應(yīng)付賬款支持卻沒有松懈。

實(shí)際上，這是各地銀監(jiān)局響應(yīng)銀監(jiān)會的號召，要進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)端的融資難度的要求。就在稍早之前，銀監(jiān)會召開了2018年全國銀行業(yè)監(jiān)督管理工作會議，提出將從兩方面入手：

一是抑制居民杠桿率，重點(diǎn)是打擊挪用消費(fèi)貸款、違規(guī)透支信用卡等行為，，嚴(yán)控個人貸款違規(guī)進(jìn)入房市；二是遏制房地產(chǎn)泡沫化，嚴(yán)肅查處各類違規(guī)房地產(chǎn)融資行為?，F(xiàn)在給居民降杠桿就是加息，而房企降杠桿就是嚴(yán)控貸款進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域。

應(yīng)該說，銀監(jiān)會已把加強(qiáng)對房地產(chǎn)流動性的監(jiān)管當(dāng)作2018年的工作重點(diǎn)，而各地的銀監(jiān)局也立即響應(yīng)。廣東銀監(jiān)局提出，繼續(xù)遏制房地產(chǎn)泡沫化，從嚴(yán)查處違規(guī)融資行為。四川銀監(jiān)局提出，切實(shí)抑制房地產(chǎn)泡沫，嚴(yán)肅查處各類違規(guī)房地產(chǎn)融資行為。

現(xiàn)在問題來了，為啥要監(jiān)管部門從上至下要對房地產(chǎn)類企業(yè)流動性實(shí)行全面收緊呢？這背后又有何種含義？為此，我們分析有以下幾點(diǎn)：

首先，堵住開發(fā)貸以及外圍資金盲目進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，就是不希望房地產(chǎn)類企業(yè)再加盲目杠桿。事實(shí)上，目前房地產(chǎn)類企業(yè)也的確不能再加杠桿了。

近幾年由于大中型房企頻繁接納開發(fā)項(xiàng)目，各大中型房企的負(fù)債率都超過了80%以上，甚至于融創(chuàng)與恒大，去年上半年凈負(fù)債率分別達(dá)到260%和240%。中國房企在經(jīng)歷負(fù)債大躍進(jìn)后，的確有調(diào)降的必要。

再者，房企的開發(fā)貸款是影響中國金融安全的隱患。居民部門這幾年加杠桿速度要比項(xiàng)目開發(fā)貸款要快，但是居民部門是個體，即使個體出現(xiàn)違約風(fēng)險，也不會影響大局。但是開發(fā)商如果肆意加杠桿，他們所掌握的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款資金是十幾億或幾十億，只要有部分房地產(chǎn)開發(fā)商出現(xiàn)資金鏈問題，我國的金融體系就會受到?jīng)_擊。

我們注意到這次監(jiān)管部門采取了“疏與堵”相結(jié)合的原則，就是在不影響房企正常運(yùn)營的情況下，又將金融風(fēng)險隔絕起來。一方面部分地方銀監(jiān)局要求，不得向房地產(chǎn)類公司發(fā)放流動資金貸款。堵住了貸款流向房企的大門。

但另一方面，對于房地產(chǎn)類企業(yè)的正常運(yùn)營，比如只認(rèn)“432”的項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)，以及房企購買原材料，歸還融資等貸款需求卻網(wǎng)開一面。這樣做的目的，就是既支持房企正常運(yùn)營活動，但又可讓房企把杠桿逐步降下來，從而防控了金融風(fēng)險。

最后，房地產(chǎn)類企業(yè)在2018年的融資債券要集中到期，不讓銀行貸款給房企也是避免貸款蒙受損失。2015-2016年發(fā)行出來的地產(chǎn)債，大部分要在3年及以上年份后到期，這一特殊的期限結(jié)構(gòu)，使得2018和2019年成為地產(chǎn)公司債進(jìn)入回售期的集中階段。其中2018年需償付規(guī)模為1613億。

對此，我們認(rèn)為，各地監(jiān)管部門收緊對地產(chǎn)類企業(yè)的授信額度，就是防止更多的資金進(jìn)入到房地產(chǎn)領(lǐng)域，轉(zhuǎn)而流向債券市場還債，最終導(dǎo)致國內(nèi)金融體系的交叉感染。而當(dāng)前債市收益率水平已高于2015-2016年，投資者選擇回售的更安全一些，同時，投資者對房地產(chǎn)企業(yè)信用風(fēng)險的擔(dān)憂也在全面升溫，回售的比例會將提高。所以，避免銀行把貸款借給房企，而房企又去還即將到來償債高峰期。

近期，上至銀監(jiān)會，下至地方銀監(jiān)局，都在對房企的開發(fā)貸進(jìn)行降杠桿，并且在確保房企正常對外經(jīng)營用貸款之外，隔絕房地產(chǎn)金融風(fēng)險向其他領(lǐng)域蔓延，現(xiàn)在對于我們普通民眾來說，居民部門降杠桿了，房企也降了杠桿，這既說明房地產(chǎn)融資政策在收緊，又暗示了監(jiān)管部門正努力避免局部性房地產(chǎn)金融危機(jī)暴發(fā)。

本文由平說財經(jīng)（微信ID：bzzcaijing）供稿