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日本物業(yè)進駐蘇州小區(qū)，看門大爺這次終于急了

 iamjfyh 2021-01-28

 
前兩天日本物業(yè)進駐蘇州某小區(qū)的新聞上了熱搜：
 

為了迎接新物業(yè)小區(qū)還專門搞了個交接儀式，一路張燈結(jié)彩放鞭炮，居民夾道歡迎相當(dāng)高調(diào)。
 
不用想也知道，這群業(yè)主和之前的舊物業(yè)肯定是結(jié)下了梁子，要是沒有大仇也不至于換個物業(yè)換出了結(jié)婚的陣仗。
 

我發(fā)現(xiàn)對于換日本物業(yè)這件事，網(wǎng)友評論出現(xiàn)了嚴(yán)重的兩極分化。
 
一部分網(wǎng)友持鼓勵態(tài)度：覺得這思路開闊！既然對舊物業(yè)不滿，換日本物業(yè)有何不可，反正花的都是業(yè)主自己的錢。
  
另一部分吃瓜群眾卻認(rèn)為：干活的到頭來還是中國員工，這樣的引進就是圈錢，典型的被人賣了還幫人數(shù)錢。
 
其實說到底爭論的是日本物業(yè)到底和咱們有什么差別，所提供的服務(wù)值不值得引進。


 
日本物業(yè)VS國產(chǎn)物業(yè)
 
為了真實還原日本物業(yè)，我特別去做了調(diào)研，還問了在日本住過好幾年的田瓜，發(fā)現(xiàn)他們其實是個很神奇的存在。
 
 日本物業(yè)好在哪？

日本政府曾提出過一個“建筑物百年”計劃。為了減少建筑垃圾、浪費社會資源，要求新建樓房要能夠達到百年標(biāo)準(zhǔn)，所以建筑物維護也成了重中之重。
 
1）建筑保養(yǎng)維護好：50年還跟新房一樣
 
咱們國內(nèi) 8、90 年代的房子，現(xiàn)在即使不是危房，也大都老化破舊。
 
國內(nèi)80年代老小區(qū)

可日本呢，哪怕已經(jīng)四、五十年的房齡，看上去卻像新的。外墻看不見裂縫、內(nèi)部也干凈整潔，連大門都錚亮。
 
日本50年房齡老公寓

能保持這樣的好狀態(tài)離不開日本物業(yè)，因為他們有個重要工作就是建筑保養(yǎng)維護。
 
當(dāng)新房建成，物管公司就會和業(yè)主委員會一起商訂一個長達50年的公寓維修計劃表，里面詳細(xì)規(guī)劃了對公寓內(nèi)外、管道線路、電梯供水等方方面面的維護節(jié)點和方法。
 
2）精細(xì)著稱：一切按表格嚴(yán)格執(zhí)行
 
一旦維護計劃制定完成，物業(yè)就會嚴(yán)格按照這份表格執(zhí)行任務(wù)。
 
外墻十年翻新一次、頂樓防水系統(tǒng)5年一小補10年一大補、電梯3個月檢查一次15年必須更換等等...
 

不管管道有沒有堵塞，每年都必須用高壓清洗全部疏通一次，不會等到堵了、壞了才去想辦法。
 
日本物業(yè)派來上門服務(wù)的管道清潔工
圖片來自@抖音用戶kira

連公寓管理員的工作也細(xì)致到每天都有嚴(yán)格的時間規(guī)劃：
 

從接待、清掃、點檢到巡邏、匯報總結(jié)...每個時間點該干什么都清楚明了。
 
日本物業(yè)在做樓道清潔
圖片來自@抖音用戶kira

3）公寓管理員：持證上崗
 
在日本，公寓管理員也不是誰都能當(dāng)?shù)?，它算個技術(shù)工種，甚至需要考取國家資格證才能上崗。
 

日本公寓管理員里又能細(xì)分出三類：管理業(yè)務(wù)擔(dān)當(dāng)者、公寓管理士和公寓管理員。
 
管理業(yè)務(wù)擔(dān)當(dāng)者就是咱們國內(nèi)的物業(yè)公司，資格證考試合格率只有20%。
 
公寓管理士是負(fù)責(zé)公寓管理、修繕等知識的專門從業(yè)咨詢者，合格率更低了，只有8%。
 

公寓管理員呢就是現(xiàn)場管理公寓的員工了，雖然沒有前兩者要求高，但也是得考取相關(guān)資格證才能上崗的。
 
 日本物業(yè)的水土不服

但日本物業(yè)的規(guī)則和服務(wù)基于他們的政策和實際情況，很多到了咱們國內(nèi)可能會水土不服。
 
1）管理費用高
 
比如精心維護離不開資金支持，所以在日本買房你必須得先交一筆維修基金。
 
假如買一套“三LDK”你需要繳10萬人民幣左右的維修基金。這還沒完，往后每個月還得再繳一兩千元的物業(yè)修繕管理費，算下來絕對不是筆小錢。
 
但要放在中國，能接受這樣高昂物業(yè)費的能有幾個？
  
2）人員配備少，實行外包制
 
日本公寓大樓都是各管各的，所以日本物業(yè)的人員配備很少，一棟樓上只有一到兩名常駐管理員，其他維修、維護人員基本都是外包。
 
外包人員

而且日本很少有封閉式小區(qū)，物業(yè)幾乎不負(fù)責(zé)安保工作，都交給巡警，更多的金錢和精力都投入到了清潔和保養(yǎng)維護上。
 
3）物管行業(yè)老齡化嚴(yán)重
 
眾所眾知日本是個老齡化嚴(yán)重的國家，很多公寓管理員都是滿頭白發(fā)的老年人。
 
日本公寓管理員

雖然體質(zhì)規(guī)范，但他們的體力不能和年輕小伙相較，想讓他們幫忙送個重物或是修個燈泡你就不要指望了。
 
中外物業(yè)的關(guān)鍵區(qū)別其實是中外社區(qū)形式差異引起的。
 
在大多數(shù)發(fā)達國家，封閉式社區(qū)屬于少數(shù)有錢人的選擇，管家式物業(yè)背后是高昂的物業(yè)費。而中國住宅是以龐大的小區(qū)為單位，物業(yè)費和國外比起來卻算得上相當(dāng)平價了。
 

“純進口”外國物業(yè)并不適合我們的國情，所以這些日本物業(yè)即使被引進，也是做了相當(dāng)大的升級改造之后才能服務(wù)于中國小區(qū)。
 
反過來說，其實我們中國的物業(yè)才是世界第一呢。從指揮倒車到代收快遞、幫忙垃圾分類到調(diào)節(jié)家長里短...放眼全世界也很難找到第二個吧？


 
中國物業(yè)里的“海底撈”
 
中國物業(yè)流傳著幾個“海底撈”等級的王者大佬。據(jù)說只要是住過他們服務(wù)的小區(qū)，這輩子都不想搬家。

 龍湖物業(yè)：服務(wù)型王者

1）打造凍齡式社區(qū)：園區(qū)凍齡/愛家煥顏
 
小區(qū)維護的好壞直接關(guān)系到今后房價，為了打造“凍齡式”社區(qū)，龍湖制定了超級細(xì)致的建筑、路面和綠化養(yǎng)護規(guī)定。

連草坪每平米雜草都要數(shù)過，落葉要隨時清理但新鮮花瓣卻能保留在草坪上供人欣賞。
 

除了“園區(qū)凍齡”，還有免費上門的“愛家煥顏”服務(wù)，清潔排水管道、保養(yǎng)電器等等都隨叫隨到，而且免費。
 

2）家人式服務(wù)
 
龍湖“曬被節(jié)”你聽說么？
 
名字有點奇葩，但其實很暖心。聽說為了滿足業(yè)主們夏天曬被的需求，物業(yè)會組織集體幫忙曬被。
 
圖片來自@龍湖物業(yè)微博

業(yè)主們可以提前預(yù)約，物業(yè)上門收被，晾曬后再統(tǒng)一歸還。
 
不是多大的事情，但龍湖整整堅持了12年也不容易。我覺得對住高層的上班族來說還真挺貼心的。
 
曬被節(jié)盛況
圖片來自@龍湖物業(yè)微博

這種“家人式”服務(wù)還包括夜間巡邏換上軟底鞋、為垃圾桶換降噪輪、給小青蛙“搬家”、過年過節(jié)送上小禮物等等。

前兩天剛過完的臘八節(jié)
圖片來自@龍湖物業(yè)微博

3）龍湖智慧服務(wù)
 
18年龍湖物業(yè)升級了“龍湖智慧服務(wù)”，簡單來說就是升級細(xì)化出的各種增值服務(wù)。
 
“龍湖智慧服務(wù)”微信小程序

田螺美家：龍湖自己培訓(xùn)的小龍家政，專做保潔，從日常保潔到家電清潔全部都有。
 
愚公搬家：幫業(yè)主們搬家，直接在龍湖APP上就能預(yù)約，非常方便。
 
安心租售：很多小區(qū)物業(yè)都在幫業(yè)主代租房子，有了正規(guī)流程不管對業(yè)主還是租戶來說都更放心了。
 
感覺住在龍湖，基本生活有物業(yè)就夠了。
 
 萬科物業(yè)：第一大物業(yè)

萬科物業(yè)是中國第一大物業(yè)，基本服務(wù)就不用多說了，今天就夸夸它人性化的一面。
 

1）網(wǎng)絡(luò)化管理：住這兒APP
 
住過萬科的小伙伴肯定都知道“住這兒”APP，從賬單繳費到快遞查詢?nèi)慷寄茉谶@個小程序里完成。
 

小區(qū)里很多公共設(shè)施上都貼著二維碼，如果壞了直接用APP掃碼保修就行，非常方便。
 
疫情期間如果想找物業(yè)也能在APP一鍵呼叫，還能通過首頁查看小區(qū)的“疫情防控日報”，不用出門就能搞定以前要跑腿才能解決的問題。
 
2）“2314”高效原則
 
服務(wù)好等于高效，萬科有個“2341”原則，就是20分鐘響應(yīng)業(yè)主反映的問題，30分鐘完成應(yīng)急處理，4小時內(nèi)未解決需報備原因，1天內(nèi)沒解決告知上級。

如果小區(qū)里有設(shè)施壞了需要維修，不是能立馬修好的那接到報修后物業(yè)會先在旁邊標(biāo)記上“待修理”的標(biāo)志。
 
其他業(yè)主看見就知道已經(jīng)報修過，避免了重復(fù)動作也讓人覺得格外安心。
 
3）友鄰力量社區(qū)
 
我發(fā)現(xiàn)好物業(yè)的社區(qū)活動都做得特別好，如果你住在萬科不管大節(jié)小節(jié)物業(yè)統(tǒng)統(tǒng)都會組織活動。
 
這還不包括萬科自己發(fā)起的樸里節(jié)、樂跑等等。和鄰居間不再是點頭之交，這種感覺真的很好。
 
萬科樸里節(jié)
圖片來自@萬科物業(yè)

 仁恒物業(yè)：靠口碑說話

聽說仁恒的業(yè)主復(fù)買率極高，每次開盤僅靠復(fù)買和“老帶新”就能賣掉一半以上。我想這肯定離不開物業(yè)的功勞。
 
1）這些配置，只有好物業(yè)才敢上
 
行業(yè)間有一種說法，評估一家物業(yè)是否夠優(yōu)秀，只要看幾個交付幾年老小區(qū)的水景，就能得出結(jié)果。
 
小區(qū)水景雖然漂亮，可大部分開個五六年就變成了一潭死水。打理需要大量人力，維護費用也很高，所以對自家物業(yè)沒有信心的開發(fā)商往往都不敢輕易用水景裝飾。
 

而仁恒大部分小區(qū)里都搭配了水景，哪怕過去20年看起來也和新的一樣：
 
上海仁恒濱江花園

會所也是如此：
 
Y.Time運動會所

敢上水景、會所這類特別需要維護的硬核設(shè)施，就知道仁恒對自己的物業(yè)很有信心。
 
2）好物業(yè)，是為業(yè)主改變
 
如果業(yè)主圖方便總喜歡從草坪間斜穿過去，普通物業(yè)肯定會把草地圈起來標(biāo)上“嚴(yán)禁踩踏”的牌子；
 
可仁恒物業(yè)就反思了是不是自己的路徑規(guī)劃不夠人性化，于是特意從草地間重新開辟了一條小路方便業(yè)主通行。
 
上海仁恒公園世紀(jì)

為了方便業(yè)主遛狗，仁恒還特意在小區(qū)里搭建寵物公園：
 

可見用戶口碑，絕不是一朝一夕就能積累起來的。
  
真沒想到，咱們國產(chǎn)物業(yè)竟然默默發(fā)展得這么牛了。而且中國人特有的“熱心腸”也成了國產(chǎn)物業(yè)的標(biāo)志性特色，讓人覺得心里暖暖的，充滿了自豪感。
 
當(dāng)然因為我們是物業(yè)第一大國，人口多小區(qū)多物業(yè)也多，免不了服務(wù)質(zhì)量上的參差不齊，除了上面這些三好學(xué)生，也肯定有不作為的物業(yè)。

我知道大部分業(yè)主其實也不是想掏一分錢換十分服務(wù)，但前提是物業(yè)提供的的實際服務(wù)和我們付出的物業(yè)費得成正比才行。所以想問問你們對自家小區(qū)的物業(yè)滿意嘛？另外你們在選擇物業(yè)時有什么硬性指標(biāo)？
 
我之前還看到網(wǎng)上教你怎么甄別“爛物業(yè)”的帖子，其中有一條就是先看看門口站的是看門大爺還是精神小伙。你們覺得呢？

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