別傻了！買不起深圳廣州，你就能買得起莞惠佛？

南方樓事 2021-01-22

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假設(shè)，你目前的財務(wù)狀況醬紫：

舉全家6個錢包之力，能勉強湊出100萬首付款。

舉全家6張信用卡之力，能還到1萬多的月供。

那么，深圳、廣州、臨深、臨廣…

你覺得，你能買得起哪里的房子？

坐在電腦前敲鍵盤，我們曾一度認(rèn)為莞惠佛肯定更便宜！

然而，經(jīng)過一番折騰，一路把大灣區(qū)踩盤下來，

我們團隊被迫得出一個殘酷的結(jié)論：

所謂“逃離大城市的老破小，逃到周邊城市買套好房子”的夢想，

哪有那么容易實現(xiàn)？！遠(yuǎn)比你想象的成本高多了！

全款之城

惠州，深莞惠的“房價洼地”，是一座至今仍未對外地人采取“限購”政策的友好城市。

近幾年，在反映市場情況的大深圳樓市成交面積排行榜里，惠州新房總是以幾乎霸屏TOP10的夸張態(tài)勢碾壓深圳、東莞。

我們也逐漸形成共識：惠州不愧為大灣區(qū)的“地主”，供給量巨大；大亞灣最受青睞，近9成房子都是深圳客在買買買。

而事實上，今年的惠州樓市卻與以往有所不同。

（上半年惠州臨深區(qū)與深圳交界片區(qū)新房均價）

“惠州不再只是深圳人的，現(xiàn)在這里是全國人民的惠州！”

當(dāng)我們問及近期成交的客戶比例，當(dāng)?shù)氐拈_發(fā)商朋友如是說。

目前，惠州臨深片區(qū)的深圳客已降至5成左右，但北方客、香港客明顯增多！

這得益于去年以來，粵港澳大灣區(qū)政策即將出臺的利好刺激，特別是雄安之后，大量看重政策走向的北方人一時間大舉南下囤房。

同時，把房價大幅跳漲與惠港關(guān)聯(lián)的一系列規(guī)劃看在眼里，不少香港客也開始對家門口的這塊“洼地”動了心。

當(dāng)?shù)匾痪€銷售告訴我們，到訪他們樓盤的深圳客開始減少，接受力也逐漸變差，而更偏向全款、高首付購房的外地人明顯增多。

“北方客來了就刷卡，毫不猶豫，畢竟他們都是專程飛過來買房的，時間也挺寶貴。不像深圳客，磨磨嘰嘰的?！?/span>

除了客群發(fā)生變化，我們還發(fā)現(xiàn)一些特別現(xiàn)象：

·售樓處看房客都不多，因為聽說開盤節(jié)點都賣得差不多了，剩余房源一般只剩少數(shù)大戶型在售。

·住宅產(chǎn)品基本沒有高贈送面積了，有的甚至不帶裝修交房。

·即將入市的新房幾乎都被人惦記著，購房者想確保百分百買得到，恐怕得“準(zhǔn)備全款”。

站在購房者立場來看，現(xiàn)階段按整體均價1.5萬/平，理論上還能買到新房，但更靠近深圳、或區(qū)域已發(fā)展成熟、或靠近惠州南站的樓盤早已水漲船高，有的甚至逼近2萬/平！

另外，想在惠州買房還需要注意按揭貸款利率大幅上調(diào)，銀行放款速度慢，審核嚴(yán)格等情況。

所以，假設(shè)你想在惠州買一套90平的三房戶型的新房，除了要準(zhǔn)備好面對來自全國購房者一起來買的壓力，首付款至少要準(zhǔn)備100萬左右，最穩(wěn)妥的方式是備齊全款！

至于惠州房子現(xiàn)在是否還具有投資價值，見仁見智。

一方面，惠州政府對房價與開發(fā)商銷售方式的管控非常嚴(yán)厲，短期投資肯定行不通！當(dāng)?shù)嘏笥迅嬖V我們，“有的小區(qū)從去年到現(xiàn)在房價真的是一分錢都沒漲過，甚至還微跌了一點。”

另一方面，我們也聽說自從海南樓市“封島”后，大量中介帶著客戶資源都來惠州賣房。

而且，惠州當(dāng)下存量已不多，好樓盤能買到的越來越少，這反而更符合內(nèi)陸客心中理想的“濱海休閑物業(yè)或環(huán)一線城市物業(yè)”的投資標(biāo)的。

據(jù)當(dāng)?shù)刈悦襟w大V“企鵝找房”報道，在新房限價、限售及信貸市場大規(guī)模緊縮的背景下，惠州在2018年上半年表現(xiàn)突出：

全市一手住宅成交84304套，成交面積875.98萬平方米，銷售金額1007億元，這三項指標(biāo)不僅刷新了惠州歷史記錄，也比東莞、中山、珠海三個城市總和還多！

其中，大亞灣片區(qū)依然呈龍頭地位，上半年供應(yīng)22625套＜銷售26271套，新房市場供不應(yīng)求。

嚴(yán)查之城

誰都沒想到，廣東省的一個二線城市能與中央政策挨的那么緊。

從2007年開始，東莞開始執(zhí)行“二手房過戶要繳納房產(chǎn)增值部分20%”。

而這兩年，特別是今年以來，當(dāng)“房住不炒”的調(diào)控指令日益趨嚴(yán)，東莞再次緊跟北京步調(diào)，加大力度整治房地產(chǎn)市場，成為一個徹頭徹尾的“六限（限購、限貸、限簽、限售、限價、限商改?。背鞘?。

上有政策下有對策，民間依舊存在著的各種規(guī)避辦法（如“陰陽合同”等）。

對于市場亂象，南方樓事調(diào)研獲悉，近期政府又開始介入調(diào)查“通過辦理假社保，破樓市限購”的買賣雙方。有知情人透露，涉及房源數(shù)量“很夸張”。

事實上，隨著東莞2016年起逐步加碼調(diào)控政策，當(dāng)?shù)貥鞘行路砍山涣恳呀?jīng)逐年下跌。去年成交面積相較于2015年與2016年，幾乎接近腰斬！

（數(shù)據(jù)來源：深圳中原研究中心）

當(dāng)然，想買一套也沒那么容易。

除了要繳滿社保，適應(yīng)當(dāng)?shù)厥站o的房貸政策（首套最高上浮25%，二套最高上浮30%，多家銀行二手房停貸），購房者可能還需要面臨一個問題：東莞城區(qū)內(nèi)可選的新房住宅并不多！

據(jù)當(dāng)?shù)厝私榻B，東莞城區(qū)（非臨深片區(qū)）目前僅有一個純新盤住宅項目即將入市，剛改型產(chǎn)品，預(yù)計售價或?qū)⑦_到3萬/平！而臨深片區(qū)的一些大盤，開盤即熱銷，就剩些大戶型尾貨。

東莞的房價也很神奇，由于東莞為采取分區(qū)限價，為突破限價“紅線”，開發(fā)商多通過高低價盤搭配聯(lián)合備案，從而達到整體均價保持平均水平。

“有一個優(yōu)質(zhì)的中心區(qū)盤，不想賣低價，但是因為品牌小，也沒郊區(qū)盤搭配，現(xiàn)在正考慮和大品牌開發(fā)商深度合作”。

另外從均價上看，看似在1.7萬/平左右，假設(shè)你買一套100平3房戶型，總價170萬，首付3成也才54萬，感覺很不貴！但你實際支出的購房成本卻遠(yuǎn)不止這個數(shù)。

通過踩盤接觸到的一線銷售人員告訴我們，東莞在售的新房住宅實際價格：

市區(qū)普遍在2.8-3萬/平，長安3萬+/平，虎門2.7-2.8萬/平，塘廈2.5萬/平，鳳崗3萬+/平…

所以，售價中高出政府限價的部分，開發(fā)商往往會以裝修款等名目一次性收取。

因此，你想在東莞買套大房子，真正需掏出腰包的首付100萬都不一定夠用！

暗箱之城

去了一趟佛山，才發(fā)現(xiàn)雖然這個“臨廣城市”各方面條件都挺不錯，甚至感覺優(yōu)于東莞惠州。

但是，它也早就不是一個你想買就能買的地方。

佛山較貴的片區(qū)集中在限購區(qū)，基本在2.5萬/平左右，最高破了3萬/平。

值得購房者注意的是，佛山樓市也因政府限價，且指導(dǎo)價遠(yuǎn)低于市場價，所以一些開發(fā)商會另以裝修、水電等名義補收一筆額外費用。

這樣的話，你的實際購房成本就會大幅增加！

以均價2.5萬/平，100平三房戶型為例，總價250萬，首付理應(yīng)3成75萬。

但如果政府規(guī)定該樓盤只能按2萬元去賣，即總價200萬元，那另外50萬就得按裝修合同去單獨付清（不能做30年銀行貸款）。

所以你買套250萬的房子，首付至少要拿出110萬！

盡管購房成本較高，佛山的吸引力對于外地人也是非常顯著的。

·地鐵已基本與廣州打通，雙城互通非常便利，這是莞惠與深圳目前尚不具備的。

·佛山由于歷史原因，城市呈多中心發(fā)展，每個中心版塊都各有優(yōu)勢。比如：千燈湖（最熱門、最貴板塊、名校聚集區(qū)），獅山（新開發(fā)片區(qū)，不限購），大良（中心區(qū)、老牌公立名校多），陳村（靠近廣州，投資客多），禪城的湖景片區(qū)（老中心區(qū)、房價貴、名校聚集區(qū)）、奇槎片區(qū)（新興熱門片區(qū)）…

佛山，一直很少被人知道是廣東省第三大城市。據(jù)2017年度的全國城市20強GDP排名，佛山以9660億名列廣東第三，僅次于深圳和廣州。

樓市行情也一直挺穩(wěn)，它是全國首個全國地產(chǎn)50強房企全部進駐的城市，每年TOP3的銷冠都在200億以上。

不過，自從去年廣州客及北方客來襲，導(dǎo)致限購區(qū)與非限購區(qū)出現(xiàn)明顯的市場分化：目前，限購區(qū)的開發(fā)商出貨壓力普遍較大，市場較冷；而非限購區(qū)域賣得較火，個別樓盤甚至憑借限價的價格優(yōu)勢，一經(jīng)推出就能夠清盤。