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不知不覺2020年已經(jīng)徹底過去了，每年的這個(gè)時(shí)候，總是最容易弄錯日期的時(shí)間，簽字、 簽合同，總是不由自主的還在寫2020年！而一看手機(jī)，才發(fā)覺已經(jīng)2021年了。元旦前后，樓市并沒有發(fā)生什么驚天動地的大事，但元旦這個(gè)節(jié)點(diǎn)，卻是房貸悄悄發(fā)生變化的節(jié)點(diǎn)。 
月供減少 不知道有多少人元旦之后登錄了手機(jī)銀行，查了自己的住房貸款。只要你之前不是固定利率，或者在去年主動去轉(zhuǎn)換成固定利率，那意味著99%的人這個(gè)月開始房貸利息真正的降了。樓面幾位小伙伴的房貸也都降了，貸款最少的也有幾十塊的降低。很多人到現(xiàn)在都沒有弄明白LPR這個(gè)新的利率算法是怎么回事，自己到底有沒有轉(zhuǎn)換成新的LPR利率算法，這里我們再簡單的復(fù)述一下:首先，從個(gè)人的角度LPR本質(zhì)上跟過去的浮動利息沒有區(qū)別！然后，LPR跟過去的基準(zhǔn)利率浮動的最大區(qū)別是算法由“基數(shù)X *.*”變成了“基數(shù)+*.*”而無論是加還是乘以，最后得出來的數(shù)字都是固定的，也就是你簽署房貸那一刻時(shí)，約定的那個(gè)五點(diǎn)幾或者六點(diǎn)幾的貸款利率。這個(gè)把乘法變成了加減，也是最容易讓人迷惑的的問題。但其實(shí)是非常簡單的，我給你舉個(gè)例子：比如，過去的8折是4.9%*0.8得來的3.92%，轉(zhuǎn)完之后變成了4.80%-0.88%得出來的3.92%！同理，過去的9折是4.9%*0.9得來的4.41%，轉(zhuǎn)完之后變成了4.80%-0.39%的出來的4.41%！從此之后，原來利息怎么浮動，改成LPR之后還是一樣的頻率浮動，即每年1月1日或者放款日（看貸款合同約定）根據(jù)上年的LPR的變化，調(diào)整你的月供。比如上邊例子中的3.92，如果當(dāng)年LPR降低了20個(gè)點(diǎn)，那么3.92就變成了3.72.同理上邊例子中的4.41，如果當(dāng)年LPR上漲了20個(gè)點(diǎn)，那么4.41就變成了4.61.也就是說過去是根據(jù)上一年的基準(zhǔn)利率變化調(diào)整房貸，現(xiàn)在基準(zhǔn)利率沒有了，則以LPR的變化來調(diào)整房貸，你只需要記住，LPR就是換了名字的基準(zhǔn)利率就OK了。去年銀行通知要求轉(zhuǎn)換LPR時(shí)，弄清道理的人基本都在第一時(shí)間進(jìn)行了轉(zhuǎn)換，而好多不懂貸款的人，覺得轉(zhuǎn)換有貓膩在其中，抗拒轉(zhuǎn)換也沒有去在窗口期變更成固定利率，一直拖著沒有操作。而實(shí)際上在8月25日前后，各大銀行則強(qiáng)行把“符合轉(zhuǎn)換條件但尚未辦理轉(zhuǎn)換的存量個(gè)人住房貸款定價(jià)基準(zhǔn)批量轉(zhuǎn)換為貸款市場報(bào)價(jià)利率(LPR)”。也就是說，如果你沒有在買房簽約時(shí)主動選擇固定利率，也沒有在去年中旬主動去把基準(zhǔn)利率浮動變更為固定利率，那么無論你是否主動轉(zhuǎn)換成LRP算法，你的房貸都已經(jīng)開始按照LPR算法來進(jìn)行計(jì)算了。一方面《民法典》半年前就已經(jīng)公布，一方面不少房產(chǎn)從業(yè)人員的閱讀理解能力和核實(shí)驗(yàn)證能力有限，所以最近幾個(gè)月一直都在盛傳一個(gè)“謠言”。而這樣的假消息其實(shí)來源于民法典的第四百零六條：第四百零六條 抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。當(dāng)事人另有約定的，按照其約定。抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響。抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知抵押權(quán)人。抵押權(quán)人能夠證明抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權(quán)的，可以請求抵押人將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。通俗的說，就是你抵押給我一個(gè)東西，我可以拿去賣，但是提前有約定的要遵守約定，我想買的時(shí)候要先通知你，如果你覺得我賣了會影響咱倆的債務(wù)，可以要求我提前還錢。如果我賣的比欠你的多，多了歸我，如果賣完還不夠還你，不夠的部分我還要補(bǔ)上。所以，當(dāng)你真正看懂民法典406條之后，就知道“房貸不需要還清就可以賣房子”是條假消息了。一來，業(yè)主賣房必須要通知銀行，銀行肯定會覺得你賣了會影響債務(wù)，所以肯定會要求提前還錢。二來，條例寫的也很清楚，“當(dāng)事人另有約定的，按照其約定?！?，而你隨便翻開一個(gè)房貸合同，就可以看到，都會有相關(guān)的約定：三來，正常的房貸都有正規(guī)的抵押手續(xù)，不解壓你還是沒有辦法進(jìn)行交易。所以1月1日后，房貸并不是說還不還清都可以隨便過戶的。12月31日也就是元旦前的一天，央行、銀保監(jiān)會劃定銀行房地產(chǎn)貸款集中度“紅線”，發(fā)布了《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》。根據(jù)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)規(guī)模、機(jī)構(gòu)類型，《通知》明確對7家中資大型銀行、17家中資中型銀行、中資小型銀行和非縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)、縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)、村鎮(zhèn)銀行，共5檔機(jī)構(gòu)分類分檔設(shè)置房地產(chǎn)貸款占比上限、個(gè)人住房貸款占比上限。剛好和民法典以及貸款利率更新出現(xiàn)在同一天。不少摸不清楚事情原委的人，特別是準(zhǔn)備貸款買房的朋友跑來微信群和后臺紛紛留言。甚至有些朋友看了某些亂解讀的公號，不僅僅沒有弄明白，還錯以為以后的個(gè)人房貸只能貸款7.5-32.5%，一時(shí)間慌了神。這個(gè)我們當(dāng)時(shí)沒有發(fā)文詳細(xì)解讀，主要是因?yàn)檫@次的政策跟個(gè)人住房貸款關(guān)系并不是很大。很多人問，老師這標(biāo)題不是赤裸裸的寫著個(gè)人住房貸款比例么？其實(shí)這個(gè)比例只是對于銀行的要求，即銀行放出的貸款中，有多少比例可用于房地產(chǎn)可用于個(gè)人住房貸款。比如說銀行有100個(gè)億房貸額度，那么發(fā)出去的住房貸款不能超過32.5億而已。這樣做的目的是防止過多資金違規(guī)流入房地產(chǎn)，官方一點(diǎn)就是為了防范金融體系對房地產(chǎn)貸款過度集中帶來的潛在系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)，提高銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)穩(wěn)健性。而你不過度造假，正規(guī)的進(jìn)行住房貸款申請一定是可以正常貸款的。LRP強(qiáng)制轉(zhuǎn)換時(shí)，很多人痛斥銀行耍流氓，但其實(shí)并沒有。如果有朋友不太明白為什么，可以留言區(qū)留言，我們給大家再詳細(xì)解釋一下。關(guān)于后邊這個(gè)不過度造假，正規(guī)房貸可以申請的問題，如果有需要深入了解的，也歡迎留言，我們在留言區(qū)跟大家討論。
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