西安新物業(yè)收費辦法今年起實施，你關心的都有了答案→

eln 2021-01-19

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去年11月5日，西安市發(fā)改委、西安市住建局、西安市市場監(jiān)管局三部門聯(lián)合印發(fā)了《西安市物業(yè)服務收費管理辦法》及物業(yè)服務收費指導標準，對西安市物業(yè)服務管理及收費行為作出明確規(guī)范。

Q：這次新的物業(yè)收費政策具體內容都有哪些？

A：新的物業(yè)服務收費政策旨在推行物業(yè)服務費“一費制”。即改變原住宅小區(qū)基礎物業(yè)費、公攤電費、電梯費分項收取的方式，實行“三費合一”，物業(yè)管理區(qū)域內的公攤電費、電梯費計入物業(yè)服務費成本，不再單獨另行收取。并對我市對我市住宅小區(qū)停車服務費較高的問題進行了調整。

Q：這次為什么要出臺新的物業(yè)收費標準？

A：一是落實《陜西省物業(yè)服務收費管理辦法》物業(yè)服務費實行“一費制”的要求，規(guī)范全市物業(yè)服務收費行為。

二是理順收費結構、規(guī)范物業(yè)收費行為。西安市原物業(yè)服務費及停車收費標準是我省于2004年、2012年制定的，物業(yè)費標準在全國15個副省級城市中排名第14位；而住宅小區(qū)停車服務費標準又較高，在全國實行政府指導價管理的副省級城市中排名第1位，存在物業(yè)服務收費結構不合理的問題。通過出臺《西安市物業(yè)服務收費管理辦法》及《西安市普通住宅小區(qū)物業(yè)服務指導標準》，進一步完善物業(yè)服務等級標準、收費管理政策，加強物業(yè)服務質量及收費監(jiān)管，推動物業(yè)服務企業(yè)規(guī)范收費、提高服務質量，保障業(yè)主合法權益。

Q：西安市的物業(yè)收費標準在全國相同等級的城市當中并不算高，但是停車費卻收取得高。這次我們看到新的物業(yè)收費標準有小幅度的上漲，而停車費是下降了。所以咱們新的物業(yè)服務費標準具體有何變化呢？

A：收費標準從原來的高層一級1.5元/平米·月、二級1.2、三級0.9、等外0.7，再加上需要另行收的公攤電費0.18元/平米·月、電梯費0.32元/平米·月（平均值測算值共0.5元/平米·月），調整為高層一級2.2元/平米·月，二級服務1.9元，三級服務1.5元，等外服務1.2元，調整后，物業(yè)服務費實行“一費制”，即電梯費與公攤電費包含在物業(yè)費中，不再另行收取。調整后的高層住宅在全國15個副省級城市排名第11位，多層住宅排名15名，整體價格水平在全國15個副省級城市中排名靠后。

Q：其實算下來物業(yè)費整體來說是小幅度上漲的，不過您剛才也說到了這次執(zhí)行新的服務標準停車費下降了，那么停車服務費標準具體有何變化呢？

A：實行政府指導價的物業(yè)管理區(qū)域內停車服務費分為按月、按次收費兩種形式。（1）簡化服務等級，室內停車實行兩類收費標準。由原來的一類150、二類130、三類100，調整為一類80元/車位·月、二類60元/車位·月兩個類別，（2）縮短臨時停車收費時段，鼓勵即停即走，提高停車位的使用效率。室內臨時停車一類由原來的8小時為一次5元，調整為4小時為一次2.5元，二類由原8小時為一次4元，調整為4小時為一次2元等。

Q：新的物業(yè)收費辦法及收費標準是不是適用于西安市所有類型的物業(yè)收費呢？

A：根據《陜西省定價目錄》的規(guī)定，這次新出臺的收費指導標準并非適用西安市所有類型的物業(yè)收費。物業(yè)服務收費按照物業(yè)服務的不同性質和特點，分別實行政府指導價和市場調節(jié)價：

（1）未成立業(yè)主大會的住宅小區(qū)（多層、高層）、保障性住房、房改房、老舊住宅的物業(yè)服務費和停車服務費實行政府指導價,《市辦法》制定了與物業(yè)服務等級相對應的基準價和浮動幅度。

（2）已成立業(yè)主大會（業(yè)委會）的，以及別墅、公寓、商住綜合樓中的住宅、非住宅類型（如辦公、商鋪）等政府定價范圍以外的物業(yè)服務費、停車服務費及其他服務費（特約、增值服務等）實行市場調節(jié)價。實行市場調節(jié)價的物業(yè)服務收費標準，由物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主或者業(yè)主大會雙方協(xié)商，通過合同約定。

Q：新的物業(yè)收費辦法及收費標準是從今年1月1日開始實施，那是不是物業(yè)企業(yè)可以直接執(zhí)行呢？

A：《市辦法》已于2021年1月1日正式實施，即相關規(guī)定將對物業(yè)企業(yè)與業(yè)主產生效力。

1.本辦法實施后，也就是2021年1月1日后交付的新建住宅小區(qū)即按照本辦法第十四條的規(guī)定執(zhí)行新的物業(yè)服務收費方式和標準實施。

2.2021年1月1日前已簽訂《前期物業(yè)服務合同》的住宅小區(qū)，根據《民法典》第278條及《市辦法》第33條規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)調整物業(yè)收費標準，需按照規(guī)定履行調價程序，征求業(yè)主意見，形成業(yè)主共同決定。

根據《價格管理條例》及《陜西省定價目錄》的規(guī)定，政府定價是指縣級以上政府價格、業(yè)務主管部門按照定價權限制定的商品價格和收費標準，比如水、電價格（此類定價自生效之時即執(zhí)行）。政府指導價是指按照國家定價權限，通過基準價和浮動幅度、最高限價等，指導企業(yè)制定的商品價格和收費標準，物業(yè)服務收費屬于政府指導價，由物業(yè)企業(yè)與業(yè)主在政府指導最高限價的范圍內協(xié)商約定，已簽訂物業(yè)服務合同的需按相關規(guī)定履行程序后執(zhí)行。

Q：物業(yè)企業(yè)調整物業(yè)收費標準的流程及方式方法是怎么樣的？

西安市發(fā)改委收費與服務價格處工作人員余佳：步驟1：物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務指導標準和物業(yè)服務收費指導標準，在街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）的組織、指導和監(jiān)督下，公開真實、完整、有效的相關信息；

步驟2：在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示服務成本變動情況和擬調價方案(公示期間可以同時進行征求意見)；

步驟3：就調價方案與業(yè)主協(xié)商，經專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，經參與表決專有部分面積過半數的業(yè)主且參與表決人數過半數的業(yè)主同意后，形成業(yè)主共同決定，在政府指導價范圍內實施調整并約定執(zhí)行；

步驟4：物業(yè)服務等級經物業(yè)項目所在區(qū)（縣）、開發(fā)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設部門認定，收費標準抄送同級發(fā)展改革部門和市場監(jiān)督管理部門。

Q：物業(yè)企業(yè)和業(yè)主是不是可以只選擇調整物業(yè)費或只選擇調整停車服務費呢？

A：新的物業(yè)服務收費政策按照《陜西省物業(yè)服務收費管理辦法》的要求，旨在推行物業(yè)服務費“一費制”。同時，對我市住宅小區(qū)內停車服務費標準進行調整。《陜西省物業(yè)管理條例》第六十二條規(guī)定，“車輛停放管理服務屬于物業(yè)服務企業(yè)的服務內容之一?！薄蛾兾魇∥飿I(yè)服務收費管理辦法》第三條的規(guī)定：“物業(yè)服務收費包括物業(yè)服務費及停車服務費”，本次物業(yè)收費標準的調整，是綜合考慮了物業(yè)費、停車服務費標準后統(tǒng)籌確定的。物業(yè)企業(yè)與業(yè)主執(zhí)行新的收費標準，應當對物業(yè)費（實行“一費制”）與停車服務費同時按照程序要求進行調整，物業(yè)企業(yè)及業(yè)主均不得選擇性執(zhí)行。

Q：目前在執(zhí)行過程中的實施情況如何呢？

A：西安市發(fā)改委收費與服務價格處工作人員余佳：為保證《市辦法》的貫徹落實，自2020年11月5日政策發(fā)布以來，市、區(qū)（縣）、開發(fā)區(qū)兩級發(fā)改、住建、市場監(jiān)管部門召集街道辦、社區(qū)、物業(yè)企業(yè)等單位，進行政策宣傳及培訓25場次，相關部門工作人員及物業(yè)企業(yè)負責人參加培訓4500余人次，印發(fā)政策宣傳冊、工作指導手冊4500余冊。通過政策培訓、宣傳解讀，對政策落實提出要求，督促物業(yè)企業(yè)厘清政策抓好落實。針對市民和物業(yè)企業(yè)廣泛關注的問題，市發(fā)改委通過官網發(fā)布政策解讀，并在媒體平臺進行宣傳報道。市住建局、市場監(jiān)管局對各區(qū)縣政策落實工作情況提出了要求。

從目前的政策落實情況看，2021年1月1日后交付的新建住宅小區(qū)已按照《市辦法》規(guī)定執(zhí)行新的物業(yè)服務收費方式和標準；2021年1月1日前已簽訂《前期物業(yè)服務合同》的住宅小區(qū)，物業(yè)企業(yè)需根據《民法典》第二百七十八條及《市辦法》第三十三條規(guī)定及時履行調價程序，做好新政策的落實。目前，大部分物業(yè)小區(qū)正在履行法定程序。

下一步，發(fā)改、住建、市場監(jiān)管、街道辦、社區(qū)等部門將通過宣傳引導、專項檢查、重點督導等形式，推進政策平穩(wěn)落地。

其實我覺得一個新政策的實施是雙方的，除了咱們物業(yè)公司主動征求意外，作為業(yè)主也可以自己主動到物業(yè)公司要求參與到這次新政策的征詢，大家雙方共同來推進政策的實施，享受到該享受的優(yōu)惠。

Q：有市民詢問如何確定自己所在小區(qū)的物業(yè)服務等級和收費等級？

A：實行政府指導價的住宅小區(qū)物業(yè)收費等級依據住宅小區(qū)物業(yè)服務等級確定。按照西安市住建局印發(fā)的《西安市住宅小區(qū)物業(yè)服務指導標準》，物業(yè)服務等級分為一級、二級、三級三類，對應的收費等級由高到低設定為一級、二級、三級、等外四個等級，按照高層、多層分別制定。按照《西安市物業(yè)管理條例》及《西安市物業(yè)服務收費管理辦法》的規(guī)定，住宅預售前，建設單位應當按照相關規(guī)定選聘物業(yè)服務企業(yè)，依據物業(yè)服務指導標準和物業(yè)服務收費指導標準，確定預售物業(yè)項目的物業(yè)服務等級、停車場類別以及物業(yè)服務費標準、停車服務費標準等內容，在政府指導價范圍內與物業(yè)服務企業(yè)簽訂《前期物業(yè)服務合同》，并向物業(yè)項目所在區(qū)（縣）、開發(fā)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設部門備案。建設單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋、車位買賣合同應當包含前期物業(yè)服務合同的內容。因此建議您查閱《前期物業(yè)服務合同》中約定的服務等級，或咨詢物業(yè)企業(yè)在住建部門備案的服務等級，若以上方法均無法得知，建議您可向住宅項目所在地的住建局咨詢反映。

Q：有聽眾問到新的物業(yè)收費管理辦法實施后，生活垃圾處理費是否還可以收取？

A：生活垃圾處理收費是市城管局收取的市容環(huán)衛(wèi)收費，物業(yè)公司僅負責代收代繳，不包含在物業(yè)費中。業(yè)主應當按照城市居民（含城中村人口和暫住人口）的規(guī)定標準繳納生活垃圾處理費。

Q：空置房和空置車位物業(yè)費怎么優(yōu)惠呢？

A：實行政府指導價管理的物業(yè)服務費和停車服務費，業(yè)主暫不使用或使用后因自身原因空置1個月以上的房屋、自有或者租賃車位，經業(yè)主申請，物業(yè)服務企業(yè)登記確認后，其空置期間的物業(yè)服務費、停車服務費按物業(yè)服務合同約定收費標準的70%交納。實行市場調節(jié)價的按照物業(yè)服務合同的約定執(zhí)行。

Q：子母車位的停車服務費怎么優(yōu)惠？

A：實行政府指導價管理的子母車位停車服務費不得高于1.5個車位的停放服務費標準，具體標準由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定。

Q：臨時進入物業(yè)管理區(qū)域內停放的，哪些情形不收取費用？

A：（一）臨時停放30分鐘之內的車輛（僅限配置有公共停車位的小區(qū)）;（二）執(zhí)行公務的軍隊、武警、公安、消防、搶險、救護、環(huán)衛(wèi)等特種車輛；（三）殘疾人車輛（僅限小區(qū)按照無障礙設施工程建設標準設置的無障礙車位上停放的由殘疾人駕駛的專用機動車）。

Q：物業(yè)公司出了收取物業(yè)費以外是否可以收取特約服務費、增值服務費、有償服務費？

A：物業(yè)服務企業(yè)應當按照合同約定向業(yè)主收取相關費用，不得將簽訂《前期物業(yè)服務合同》或者《物業(yè)服務合同》內容以外的其他服務合同作為向業(yè)主交付物業(yè)的前置條件強制捆綁、強制服務、強制收費，或者只收費不服務、多收費少服務，以及變相收費。

特約服務、增值服務、有償服務等相關物業(yè)服務收費由物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內的顯著位置公示服務項目及收費標準，經業(yè)主自愿選擇，由物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主另行通過合同約定。

Q：裝修押金、裝修出入證件工本費等是否還能收？

A：根據《陜西省定價目錄》及《陜西省物業(yè)服務收費管理辦法》的規(guī)定，裝修期間的費用不再實行政府定價管理。業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業(yè)服務企業(yè)，物業(yè)服務企業(yè)按照住建部門《住宅室內裝飾裝修管理辦法》（建設部令第110號）的規(guī)定應當與業(yè)主簽訂裝修管理服務協(xié)議，具體管理內容由雙方在協(xié)議中約定。即裝修押金、裝修出入證件工本費等是否收取、收取標準及退還情況由物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主按照以上規(guī)定協(xié)商確定。

因裝修造成共用部位、共用設施設備等損壞的，恢復、維修費用按照實際發(fā)生額，由業(yè)主或者裝修單位承擔，并承擔相關責任。

Q：小區(qū)業(yè)主公共收益怎么處置，物業(yè)不公示怎么辦？

A：物業(yè)服務企業(yè)利用、占用共用部位、共用設施設備從事廣告、出租等經營活動的，需遵守相關法律規(guī)定，所得收益在扣除合理成本之后歸屬全體業(yè)主所有，主要用于補充住宅專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。物業(yè)服務企業(yè)應當在每年第一季度將上一年度物業(yè)服務合同履行情況、歸屬業(yè)主收益等情況在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置據實公示，公示時間不得少于一個月。物業(yè)服務企業(yè)拒不公示或違規(guī)處置業(yè)主公共收益的，按照《物業(yè)管理條例》《關于加強和改進住宅物業(yè)管理工作的通知》（建房規(guī)〔2020〕10號）等有關規(guī)定，可向街道辦或住建部門反映。

Q：這次新實施的物業(yè)收費管理辦法，對于老舊小區(qū)改造它的物業(yè)費怎么收取？

A：老舊小區(qū)改造后，物業(yè)服務企業(yè)按照本辦法，通過物業(yè)服務合同與業(yè)主確定本住宅小區(qū)的物業(yè)服務等級，在對應的收費等級政府指導價范圍內約定具體收費標準；老舊住宅改造后帶電梯的物業(yè)服務費按照不高于高層等外收費標準執(zhí)行

Q：新政策對于新建住宅小區(qū)直接執(zhí)行，但對于已簽訂物業(yè)合同的住宅小區(qū)，物業(yè)公司如果不按照新政策進行調價會有什么樣的處罰呢？

A：物業(yè)服務收費是政府指導價范圍，屬于行政管理行為，按照《價格法》第12條、39條、《價格管理條例》第18條、《價格違法行為行政處罰規(guī)定》第9條之規(guī)定，經營者應按照政府指導價執(zhí)行。物業(yè)企業(yè)應當自覺遵守國家法律法規(guī)，執(zhí)行政府指導價的，新建住宅小區(qū)物業(yè)按照新標準執(zhí)行，已簽訂物業(yè)服務合同的住宅小區(qū)應當按照法律法規(guī)規(guī)定履行調價程序。對1月1日起尚未履行調價程序的，由市場監(jiān)管部門按《價格違法行為行政處罰規(guī)定》第9條之規(guī)定進行查處。

記者：陳楊

記者：陳楊
來源：陜西交通廣播

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