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我是武漢房姐，資深房產(chǎn)投資專家。你相見恨晚的買房軍師，目前已為10000人提供買房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體，遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房姐屬于實(shí)戰(zhàn)派只說對(duì)你最有用的操作和建議
關(guān)注“武漢房姐”微信公眾號(hào)進(jìn)入知識(shí)星球提問，以下精選問答內(nèi)容來自“武漢房姐”知識(shí)星球 提問：房姐，現(xiàn)在我想在上海跟長沙兩地之間選擇一個(gè)地區(qū)投資商鋪，選擇那個(gè)地區(qū)比較好？然后現(xiàn)在中介給我推了一些回報(bào)率達(dá)到7—8之間的，并且都是星巴克，漢堡王，肯德基已經(jīng)再租，每年租金增長5-8%，并且是開發(fā)直賣一手鋪?zhàn)?%的稅，我本來是準(zhǔn)備去投了 昨天聽你說商鋪很多坑 現(xiàn)在猶豫不決 想最后再請(qǐng)教一下回答：開發(fā)商每年給你返8%，連續(xù)返5年，5年后呢，你可以自己收回，也可以繼續(xù)托管給開發(fā)商，是不是很心動(dòng)？因?yàn)槭忻嫔系谋１纠碡?cái)能做到5%就已經(jīng)頂天了，但是天上不會(huì)掉餡餅，為什么會(huì)出現(xiàn)返租的銷售模式呢？很簡單，這是因?yàn)樯虘艏炔缓米庥植缓觅u每年8%的高額返租錢是從哪來的呢？這種商鋪呢，在定價(jià)時(shí)呢，就已經(jīng)把滿足成本做進(jìn)了銷售價(jià)格當(dāng)中，俗話說自己的羊毛出在羊身上，不出意外的話，不到5年，返租就會(huì)中斷，當(dāng)你去說理的時(shí)候，才發(fā)現(xiàn)跟你簽返租協(xié)議的是一個(gè)第三方公司，而且已經(jīng)破產(chǎn)了。你先看看合同，開發(fā)商和未來返租的運(yùn)營商是不是一家公司，另外租售比（年租金/總價(jià)）是不是大于5%，如果大于5%可以試試。提問：房姐你好。今年在猶豫要不要把武漢房子賣了去買環(huán)滬太倉的房子？不知道太倉未來房價(jià)漲幅潛力如何？如果買太倉的應(yīng)該買多大的？武漢房子賣多少錢合適或者是留著收房租因?yàn)槲矣X得這里拆遷可能性大有利可圖？請(qǐng)給些建議。背景:想買的太倉房子在太倉南站附近，是復(fù)星正在開發(fā)的復(fù)游城，聽說規(guī)劃有酒店，滑雪場，私立學(xué)校等。目前房子有四種戶型，80，110，130，140，房價(jià)大概在2萬每平。武漢的房子在武昌區(qū)鳳凰世紀(jì)家園，41平。去年19年年中掛的92萬。年底降到90萬，還是沒有人買。現(xiàn)在貸款還有20萬未還清需要對(duì)方首付款。以上回答：太倉主城區(qū)騎電動(dòng)車20分鐘可以兜完。 上海中心城區(qū)出發(fā)，開高速一小時(shí)到。城市攤大餅到那里遙遙無期。 只有指望被新城規(guī)劃大餅砸中。 如果目前很便宜，則高風(fēng)險(xiǎn)高收益，但不確定性較大，流動(dòng)性缺損會(huì)持續(xù)很久； 如果已經(jīng)不便宜，則完全沒有價(jià)值。 綜上太倉單價(jià)2萬不推薦，環(huán)滬資產(chǎn)都屬于垃圾資產(chǎn)。 投資一向是從垃圾地段換到優(yōu)質(zhì)地段。 你用武昌的優(yōu)質(zhì)地段，換太倉的垃圾地段 思路不可取。 鳳凰世紀(jì)家園地段不錯(cuò)，但是房齡比較老了，可以考慮出售裂變。 開發(fā)一張上海房票，入手上海是更好的選擇，其次是入手2套武漢的低價(jià)潛力盤。武漢投資回報(bào)率最大的樓盤，詳見知識(shí)星球內(nèi)部分享。 年底是一年中樓市最淡的季節(jié)，春節(jié)后再把房子掛出來。想快速不降價(jià)賣房，需要一些特殊技巧，詳見知識(shí)星球內(nèi)部分享《賣房科技樹》提問：房姐好，長住長沙，有2套住房都是我的名字,第二套147平/120w是淘寶買的法拍房，現(xiàn)已順利過戶，馬上裝修好做單間出租,租金約有5000/月，還有子彈40，準(zhǔn)備繼續(xù)用老公名字淘法拍房，請(qǐng)問繼續(xù)買長沙 還是淘武漢或者沈陽的，希望好做合租也增值大。如果買長沙以外2地投資回報(bào)到底有多大區(qū)別?回答：你好，長沙整體格局：東西大旺、南北稍遜。不止一次在星球里分析過長沙，近2年沒有啟動(dòng)跡象。今天細(xì)聊下長沙。樓市動(dòng)能考察指標(biāo)，當(dāng)前的長沙，處于十分微妙的境地。人口上，常住人口市區(qū)400萬，全市800萬不到肯定是不止的，但是超過1000萬也不太可能。底子上長沙是座“小城市”，體量規(guī)模有限，這個(gè)底子正在改觀但還未有質(zhì)的變化。不過可喜可賀的是，長沙是一座南方城市，而且還不是云貴桂這種西南邊緣城市(雖然風(fēng)俗習(xí)慣很像)。不利的是，長沙雖然是省會(huì)但并不是副S級(jí)城市，行Z級(jí)別偏低，資金也不突出。最后一點(diǎn)也是最最關(guān)鍵的一點(diǎn)，長沙的樓市的賺錢與驅(qū)趕外溢效應(yīng)不明顯，長沙二手房迄今為止并沒有一波“主升浪”+80%出現(xiàn)！去年0.8W的房子今年二手12W，去年1.1W的房子現(xiàn)在二手1.5W難以向上突破。標(biāo)桿板塊梅溪湖漲到18W后再無動(dòng)作,單價(jià)超過2W的只有個(gè)別樓盤，遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有形成一片2W+區(qū)域。而從環(huán)長沙周邊的縣城地市來看，株洲、湘潭、寧鄉(xiāng)、測陽都沒有房價(jià)暴漲的新聞傳出。一句話，長沙二手房漲的少，不夠火，有點(diǎn)拖后腿。應(yīng)該慶幸的是長沙在南方，但是與西安、沈陽的區(qū)域中心副S級(jí)城市相比，長沙行政級(jí)別又低了下去。我擔(dān)心的，是未來持續(xù)上漲動(dòng)能不足。長沙倉位足夠，同等價(jià)位，沈陽漲幅確定性更高。因?yàn)殚L沙的區(qū)域首位度不夠,地盤會(huì)被廣深、武漢、浙閩、成渝瓜分不少,所以城市能級(jí)無法抬得足夠高。沈陽則不然，東北第一城市的地位只會(huì)越來越穩(wěn)固，集中度越來越高，人口自然也就會(huì)有集聚效應(yīng)。武漢屬于強(qiáng)省會(huì)城市，能級(jí)比沈陽和長沙更高。提問：房姐你好！黃島龍湖西府原著高層，單價(jià)9000左右，三室，精裝修，距離地鐵800米。1.投資值得嗎？2. 你如何看待這個(gè)地區(qū)未來的發(fā)展？回答：更推薦影都地鐵沿線萬元盤。 龍湖西府原著的軍民融合區(qū)，僅僅是治安更好，不單獨(dú)構(gòu)成房價(jià)上漲的利好因素。 維多利亞灣自住不錯(cuò)，但是太遠(yuǎn)了，即使有地鐵也很難承接青島人口外溢，內(nèi)生動(dòng)力欠缺。提問：房姐，能解釋下，為什么你說新盤價(jià)格并不能體現(xiàn)真實(shí)價(jià)值？回答：絕大多數(shù)人覺得，“價(jià)格”就是“最后一次成交的價(jià)錢”。他們覺得，自己跑到遠(yuǎn)郊從開發(fā)商手里花20000/平買下的房子就值20000/平…
如果改天開發(fā)商再推一批房源，定價(jià)30000/平，他們就會(huì)互相擺酒慶祝自己買的房子“漲了”。理由很簡單：有人花30000/平買了…
而事實(shí)上，由于“處房情結(jié)”，一手和二手是嚴(yán)重割裂的市場，絕大多數(shù)CEO盤在二手市場根本拋不掉，或者要深深的折價(jià)、長久的套牢。 所以，你花20000/平買的房子不一定就值20000/平，同小區(qū)二期的新房賣30000/平，也不代表一期的二手房就升值了。提問：美麗房姐，請(qǐng)問小區(qū)二手均價(jià)16000高層，投資標(biāo)的單價(jià)12000面積160，2012的房，算筍盤嗎？打算全款買入在抵押，基本零首付。租金大概5000，標(biāo)的兩個(gè)硬傷。一，離快速路高架太近大概100，只隔綠化帶。二，此房兩個(gè)房本，要占兩張房票。親戚房票不用，想借用親戚房票投資。煩請(qǐng)房姐明示是否值得入手。對(duì)于一套房兩個(gè)房本的情況，有什么技巧可用？坐標(biāo)鄭州。回答：一套房2個(gè)房產(chǎn)證，這種奇葩現(xiàn)象怎么來的？時(shí)間要追溯到2006年。當(dāng)時(shí)國家出臺(tái)過一個(gè)7090年的政策，也就是一個(gè)樓盤70%以上必須建90平方以下的房子。那開發(fā)商想建多一些大面積戶型怎么辦？就只能兩套合成一套。在限購限貸不嚴(yán)厲，不知名額多珍貴的年代，大家可能沒多大重視。這種房子一般會(huì)比市場價(jià)低20%左右，因?yàn)榉科闭滟F，如果把首套和二套房票都用上，第二套需要首付5成。如果可以操作成0首付，我覺得可以買，但是全款建議把單價(jià)再砍一刀，畢竟160的大戶型加上2個(gè)產(chǎn)證，未來流通性不太好，需要長持。提問：（新人首問）房姐你好，我在武漢有一套王家灣中鐵國際城90平的房，全款。在廊坊市廣陽區(qū)有三套住宅，一套40平全款小商鋪；一套85兩居自住，公積金貸40個(gè)；一套190三居，商貸145個(gè)；一套115三居，商貸90個(gè)?；葜菔泻幽习兑惶啄洗浠▓@130平二手房，商貸70個(gè)，三年限售，明年3月份可賣。本人老家武漢的，現(xiàn)廊坊居住生活，和老公年收入20個(gè)左右，廊坊房票1個(gè)，無貸款資質(zhì)，請(qǐng)教房姐：目前還貸壓力大，想去杠桿整合優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，并且兩居自住房需要置換成三居，哪些房需要賣掉，哪些可以保留，武漢房產(chǎn)是否能出手，后期置換成天津房產(chǎn)（為孩子落戶天津做準(zhǔn)備，孩子5歲）什么時(shí)機(jī)出手合適？
回答：1.廊坊如果買的早，趕上了環(huán)京普漲的紅利，但是沒有最高點(diǎn)拋掉，現(xiàn)在房價(jià)基本腰斬，割肉心疼，但是等解套不知何年何月，以前分析過環(huán)京的房子，不建議買。優(yōu)化資產(chǎn)配置，建議把貸款少，面積小的出手，騰出資金投資更有潛力的城市。保留190平的三居自住，杠桿也更大。2.武漢中鐵保留，后期還有空間，武漢最近2年會(huì)有一波行情。還可以繼續(xù)持有5年左右。 3.孩子5歲，可以現(xiàn)在淘一淘天津的學(xué)區(qū)，河北教育資源有限，趁著天津房價(jià)暫時(shí)熄火，可以淘淘低價(jià)盤。 4.全款商鋪可以做抵押融資，可以抵押出5成子彈，再加上廊坊另外2套賣出后還完貸款的子彈，開發(fā)北京，武漢的房票繼續(xù)買入，實(shí)在沒房票可以考慮重慶，不限購。提問：房姐好，目前限購區(qū)有一套全款房78平，不限購區(qū)有一套貸款房128平，都是登記在夫妻2人名下，現(xiàn)在想賣掉限購區(qū)的78平置換限購區(qū)120平左右的房子，我和老婆都是外地戶口，只有我一人有社保且滿了2年，因?yàn)槔霞肄r(nóng)村拆遷不能轉(zhuǎn)為武漢戶口，現(xiàn)在如何處理不限購區(qū)域的那套128平的房子才能使我有在限購區(qū)購房的資格，請(qǐng)房姐務(wù)必回復(fù)，感謝感謝回答：不限購區(qū)的房子對(duì)敲給爸媽，騰出你的房票。詳見知識(shí)星球內(nèi)部資料《樓市提款機(jī)——如何對(duì)敲把錢套出來？》提問：開發(fā)商樓層的定價(jià)邏輯是什么呢？為什么中高樓層單價(jià)最貴，次頂，樓底單價(jià)最低，投資最優(yōu)選次頂，那么自住呢？不太清楚里面的邏輯以及坑點(diǎn)，平房姐講解一下，學(xué)習(xí)學(xué)習(xí)。回答：每個(gè)開發(fā)商的定價(jià)策略都不一樣。 跟樓間距，前后排建筑高度，視野等都強(qiáng)相關(guān)。一般是中間最高，依次向上向下遞減。 自住一般選擇3分之2處最佳。投資一般是中間樓層到次頂之間，哪個(gè)最便宜就買哪個(gè)。回答：法拍房套路多，表面便宜不代表真便宜。法拍房的玩法不是公開去拍。真正的的法拍，都是往前三四道上游就完成交易，法拍只是走個(gè)形式。流拍，流拍后處置，判決過戶...
法拍的成本，不是掛牌價(jià)。打點(diǎn)官司，執(zhí)行時(shí)間，清場，債務(wù)，戶口...每一步都需要錢和精力。拍賣的底價(jià)是221，假設(shè)房子沒有別的債務(wù)，最后花的錢基本都要過300如果拿不到房，幾百萬拖個(gè)一年半載，幾十萬成本又進(jìn)去了。因?yàn)楸旧砟闶切率?，我不講這些你可能完全意識(shí)不到有什么問題。所以中介推給你法拍房，大概率是有利可圖提問：房姐，您好，麻煩分析下光谷中心城未來發(fā)展，是否可以發(fā)展起來，聽那邊的未來規(guī)劃很。回答：武漢現(xiàn)階段規(guī)劃比較混亂，到處都在規(guī)劃新區(qū)，加起來有30多個(gè)，每個(gè)區(qū)得做出自己的Z績。判斷一個(gè)新區(qū)能否成功，可以參考以下幾點(diǎn): 1.不看區(qū)級(jí)新區(qū)，起步市府推動(dòng)新區(qū)和省府推動(dòng)新區(qū)，謹(jǐn)慎對(duì)待龐大的國家級(jí)新區(qū)。2.市府省府相關(guān)辦公遷入的新區(qū)，利好更快實(shí)現(xiàn)。3.以文旅為主題的新區(qū)，發(fā)展不起來，特別是在非旅游城市。5. 產(chǎn)業(yè)定位和城市嚴(yán)重不符的新區(qū)是天方夜譚。光谷東滿足以上幾點(diǎn)，大概率會(huì)發(fā)展起來。目前光谷東肯定是高位，長遠(yuǎn)看光谷東依然很值得期待。光谷也不缺有錢人，如果產(chǎn)品不錯(cuò)也可以長持我是可以接受的。提問：房姐，如果資金不允許，不能全部條件都符合自己的預(yù)期，那同小區(qū)的房子優(yōu)先考慮樓，朝向，戶型還是什么別的因素，更保值有升值空間。回答：最關(guān)鍵的一點(diǎn)：價(jià)格。價(jià)格決定了房價(jià)漲幅的空間。買得低，所以省下來的都是利潤。低價(jià)，本身就是一種優(yōu)勢，用低成本買到高價(jià)值的資產(chǎn)，買到即賺到，以后賣房時(shí)，議價(jià)選擇權(quán)也會(huì)更多。當(dāng)然，這里的低價(jià)，不是指絕對(duì)價(jià)格更便宜，而是相對(duì)競品更有性價(jià)比。絕對(duì)價(jià)格更低的，通常都是垃圾盤。而筍盤指的是相比其他同類價(jià)值的房產(chǎn)更便宜，核心是有價(jià)值且價(jià)格低于價(jià)值，所以才會(huì)有漲幅的空間。提問：您好！武漢陽邏之心附近的房子可以買么，由于子彈只有20多萬的首付，準(zhǔn)備入手那邊的然后升值之后轉(zhuǎn)手慢慢換進(jìn)靠市區(qū)，或者有推薦的嗎。回答：很多人一直不理解，為什么陽邏規(guī)劃了萬達(dá) 地鐵，房姐還是不推薦？今天聊一聊大城市的遠(yuǎn)郊區(qū)值不值得買？武漢的陽邏開發(fā)區(qū)剛通的地鐵，距離武漢主城30多公里，與主城區(qū)割裂，現(xiàn)在已經(jīng)賣到9000多，值不值得買？陽邏的邏輯，其實(shí)就是大城市遠(yuǎn)郊區(qū)邏輯。 很多大城市因?yàn)閿U(kuò)張，把遠(yuǎn)郊一些周邊區(qū)域兼并到城市的行政區(qū)。但是這些區(qū)域在大城市人眼里，并不屬于本地，好比北京不認(rèn)平谷，新洲陽邏不屬于武漢，當(dāng)?shù)厝艘膊挥X得自己屬于城里人，平谷居民到國貿(mào)，類似一個(gè)進(jìn)城的過程。大量的擴(kuò)張基建，尤其是地鐵的修建，zf炒作新區(qū)，這些遠(yuǎn)郊區(qū)可能也會(huì)通地鐵，有了發(fā)展概念，迎來一波房價(jià)上漲。但是當(dāng)利好出盡后，沒有人口的大量填補(bǔ)，后續(xù)大概率是長期橫盤，二手市場更是冷淡。 陽邏就屬于這一類。提問：睿智的房姐，聽居住在重慶的朋友講，重慶的房價(jià)起伏不大，新樓盤也很多，不缺地不缺房，您是怎么看待重慶的房產(chǎn)投資？哪些區(qū)域值得投資呢？回答：重慶投資最重要的一條，遠(yuǎn)離土著朋友。1.重慶是山城，雖然面積大，獨(dú)特的地形導(dǎo)致了重慶的中部槽谷是非常缺地的。等中部槽部土地開發(fā)完畢，購買力再消耗幾年后，重慶的房價(jià)可能會(huì)迎來爆發(fā)性拉抬。
2.重慶土著其實(shí)是三線市民，對(duì)于一線城市的價(jià)格體系一無所知，重慶未來十年的價(jià)格走向，北上深的買家已經(jīng)經(jīng)歷過好幾次了。
對(duì)于土著的話，只用記住事實(shí)部分就好，土著喜歡發(fā)表意見，大部分忽略。
3. 現(xiàn)在重慶哪個(gè)區(qū)更有前景？
江北，渝中，南岸應(yīng)該買哪個(gè)？
我們買樓，沒有說應(yīng)該買哪個(gè)區(qū)，只有某個(gè)具體的樓甚至戶型。
區(qū)域范圍太大，只能做宏觀上的歸類，比如北京東西城海淀通州都屬于整體溢價(jià)的區(qū)域。
從我們的角度看重慶，最有前景的地段當(dāng)屬以朝天門為中心的兩江沿岸，北濱路腹地略深，有助于綜合發(fā)展，南濱路大段腹地狹窄，但景觀區(qū)長，景觀更優(yōu)，到了長嘉匯彈子石一帶又擁有了可以綜合發(fā)展的腹地空間，所以幾個(gè)熱門地段主要集中在南北濱路，江北嘴和彈子石。
渝中半島由于開發(fā)較早，野蠻生長，缺乏統(tǒng)一升級(jí)的條件，整體會(huì)處于1.5至2線地段，但也不排除在內(nèi)部找到被低估的一流筍盤。
從重慶市政府的規(guī)劃來看，南岸集中發(fā)展茶園片區(qū)，江北則多組團(tuán)開發(fā)，從江北嘴，冉家壩大石壩，照母山，禮嘉，再到中央公園都在大興土木，至于這些動(dòng)作多少是有效的，不是很關(guān)注。
重點(diǎn)還是落實(shí)到選籌。提問：房姐您好，看到您最新的精華分享，還是特別有感觸。我是做房產(chǎn)中介的，入職的就是大家講的綠皮中介，鏈家。想聽聽您對(duì)鏈家的看法 然后在文章的最后也看到了您的觀點(diǎn)。能不能請(qǐng)您分享一下您關(guān)于這方面的思考。謝謝。 回答：你好，在我還是房產(chǎn)小白的時(shí)候，買房都依靠鏈家，在北京鏈家的品牌宣傳和市場占有率排名第一。 鏈家的全套安心承諾，房源質(zhì)量比同行高一點(diǎn)，讓用戶安心。當(dāng)鏈家提升到3%之后，各大品牌紛紛跟進(jìn)。我能感受到鏈家在它能做到的要素范疇內(nèi)，服務(wù)品質(zhì)有實(shí)質(zhì)的提升，同時(shí)也給予了經(jīng)紀(jì)人更高的單套房回報(bào)預(yù)期，拔高了整個(gè)行業(yè)的人才門檻。 但是當(dāng)我真正開始研究房子的時(shí)候，發(fā)現(xiàn)鏈家僅適合小白，中介費(fèi)極高，不承擔(dān)任何風(fēng)險(xiǎn)，光明正大搶錢，才明白過來，原來鏈家的目標(biāo)用戶是SB。 你在這個(gè)行業(yè)，首先要明白自己要什么。中介是一個(gè)分化巨大的行業(yè)，菜鳥中介完全靠運(yùn)氣吃飯，厲害的中介任何時(shí)候總能找到賺錢的機(jī)會(huì)。哪怕市場行情不好，老鳥也能秒殺一般中介。 比如今年新遇到的一個(gè)老鳥中介，最近買賣交易的單子少了，老鳥順便就做點(diǎn)租賃，居然一周也能兩三單。哪些人去看房，老鳥就觀察靠譜好下手的，完事兒了跟上聯(lián)系，大部分一次成功。這還不是最牛的。老鳥專做那種高端樓盤租賃，老鳥服務(wù)很貼心，這些客戶里有不少都攥著鈔票準(zhǔn)備買房的，做幾個(gè)租賃客戶，老鳥搭上話順道又成了一單買賣。 不僅如此。由于老鳥業(yè)務(wù)熟練，溝通到位，有這些業(yè)主也愿意把房子交給他打理。業(yè)主要賣房，有其他中介的客戶來了，業(yè)主最后把要簽的那個(gè)客戶告訴給老鳥。老鳥馬上開車尾隨，又簽下一單。房產(chǎn)這一行原本的從業(yè)者不熟悉互聯(lián)網(wǎng)玩法，兩棲人才很容易降維打擊。 平臺(tái)是起點(diǎn)，不是終點(diǎn)。 提問：親愛的房姐？請(qǐng)問房查怎么抹？征信怎么抹？有好的推薦么？回答：房查記錄抹除和征信逾期抹除都可以操作，具體流程見知識(shí)星球內(nèi)部分享。房地產(chǎn)注定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實(shí)現(xiàn)千萬資產(chǎn)積累。很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。
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