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我是武漢房姐，資深房產(chǎn)投資專家。你相見恨晚的買房軍師，目前已為10000人提供買房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體，遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房姐屬于實戰(zhàn)派只說對你最有用的操作和建議關(guān)注“武漢房姐”微信公眾號進入知識星球提問，以下精選問答內(nèi)容來自“武漢房姐”知識星球提問：孩子在國外上學(xué)，武漢落不了戶，夫妻倆都鄂州戶口，三年前6700買入梧桐湖碧桂園別墅，前年6700買入葛店香江，去年7000在恒大金碧天買了兩套，上個月又7140買入鄂州融創(chuàng)，一直感覺自己房產(chǎn)配置有問題，出手也不好出，又不知道怎么優(yōu)化，手上還有100W保險，200W理財，請問房姐怎么優(yōu)化配置，兒子還有兩年畢業(yè)回答：你的資產(chǎn)配置問題在于 一套都沒買對，選錯了城市。房產(chǎn)投資的關(guān)鍵因素首先是城市選擇，其次是板塊，最后是房企品牌，至于戶型、產(chǎn)品、綠化、硬件等等重要不？當然重要。但如果選錯城市，80分丟了，剩下20分，怎么跑贏大勢？武漢破限購不難，建議鄂州留1套自住，其他幾套都出手，置換到武漢，哪怕是不限購的漢口北也行。兒子的房票保留，買一線城市，sfsd用在武漢可惜了。武漢目前有8種破限購方式，詳見知識星球內(nèi)部分享。提問：目前子彈100，想在深圳買房。請問，選擇買在哪里比較合理？回答：深圳房產(chǎn)的特點：杠桿高，好貸款。這也就造成了一個結(jié)果，你可以以極少的首付，完成上車的目標。首付30萬，可以買到70-100萬的1居（不推薦）；首付60萬，可以買到150-350萬2-3居，后海蛇口，碧海翻身，大運龍城；首付100萬，可以買到300-500萬的2、3、4居，福田南山寶安龍崗都有。（深圳首房首貸可以貸到更多，沒有首房首貸的，一般可以貸6-7成）
（也有100買1000的，小白不建議走鋼絲）
貸款500萬以內(nèi)，流水是可以合規(guī)技術(shù)解決的。提問：房姐好，目前手上3套全款房，武漢兩套，還有一套去年買在紅蓮湖的聯(lián)排邊戶。未婚，父母不在武漢。我想問幾個問題：第一，假如父母隨遷到武漢，他們是否就有了武漢區(qū)域的購房資格，使我能用接力貸的方式買房？若可行，這是否算首套首貸？另，我的公積金是否可以在此次購房中使用？第二，我看到你前面的回答對鄂州房持不看好的態(tài)度，我去鄂州買房，實話說賭的是鄂州五年內(nèi)必劃歸武漢或武漢代管，你覺得我賭贏的概率有多少？第三，目前由于政策原因，房產(chǎn)公司資金面臨壓力，政府限價，很多樓盤事實上已經(jīng)出現(xiàn)了不同幅度的優(yōu)惠，我想問，就武漢區(qū)域來說，未來幾年，是否會陷入房產(chǎn)低潮？2019年純投資是否應(yīng)該買入？望不吝賜教！感謝！回答：1.父母可以做接力貸。公積金用不了，必須主貸人有公積金才可以。2.不好說。鄂州部分村會劃到武漢。具體位置之前有朋友和我說，我沒太關(guān)心記不住了。不關(guān)心就是因為沒有什么太利好的，因為目前的價格已經(jīng)是把未來的投資預(yù)期已經(jīng)透支了。我們投資追求的是確定收益。3.武漢已經(jīng)走過低潮了，zf放開限價，市場慢慢緩和，土拍火熱。好消息是看到了曙光，壞消息是最佳建倉時機已經(jīng)接近尾部，限價盤的紅利期馬上結(jié)束了。沒搶到限價盤的朋友，接下來只能二手筍。提問：房姐，做專業(yè)的房產(chǎn)投資人有哪些盈利點。謝謝！ 回答：知識星球內(nèi)部資料有各個流派的賺錢模式，建議先學(xué)習(xí)下。詳見內(nèi)部資料《干貨！炒房各流派都是怎么賺錢的？》 提問：房姐你好！坐標廣州。問下廣州海珠區(qū)琶洲有一套樓梯舊兩房，大概200-250。等值更換選擇哪里？回答：思路正確，海珠區(qū)老房子不是很優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，交易成本也不高。廣州ZF很不重視老市中心。車陂、東圃、魚珠、三溪到黃埔重點關(guān)注，這幾個區(qū)域也是廣州最有價值的區(qū)域，上車的盤不少。買入后出租，也可以緩解大部分月供壓力。提問：你好，房姐！說下我的情況。2016年8月購贛州經(jīng)開區(qū)香溢華府32棟6樓復(fù)式，100平。代款48代W今年1日1日交房。現(xiàn)在未裝修。2018年5購入香溢華府33#8號商鋪58平90W代款45W。2018年7月開始出租3800元/月。三年合同遞增10%現(xiàn)4150元/月。現(xiàn)在手上100子彈，今年8月入房產(chǎn)經(jīng)紀。一直糾結(jié)復(fù)式是否裝修，一是樓梯房二是裝修得30子彈。但不裝又得租房1200元/月。我應(yīng)如何規(guī)劃？如何看江西贛州房產(chǎn)市場？回答：贛州本地自住一套大房子就好了，其余資金去其他城市。自住還是需要裝修的，按1000元每平的標準。1.基礎(chǔ)硬裝建材不能省，盡量最高環(huán)保標準。2.可有可無的元素一律省，斷舍離極簡風(fēng)是我鼓勵的。省下的錢都用到1.里面去。提問：房姐，天天看您更新，入迷型粉絲兒。想問問海口有沒有發(fā)展，一帶一路的政策會有利好嗎？我戶口落在那了，想以后孩子高考分也低，再就是有機會再買房，這思路對嗎？再有，北京大興機場建成，附近永清的房子值得買嗎，以后做成日租公寓應(yīng)該有需求吧？？回答：趕上15-17年大勢，不少多年老項目快速去化，市場存量太大。且整個海南一共一個半企業(yè)，其中一個海航還被折斷翅膀，?？跊]有新就業(yè)和新高端人才流入，政策繼續(xù)打壓海南樓市不放松的話，短期不看好。環(huán)京地區(qū)能買的只有燕郊，現(xiàn)在也不是好的入場時機。永清回避，沒人接盤。提問：房姐，為什么大部分人選擇買新房而不是二手房？回答：除了新房癌之外，最常見的原因是，覺得買二手房麻煩，不僅要多付稅費中介費貸款服務(wù)費，可能還要幫忙解押，而買新房，就相對輕松省事多了。但想要通過投資房產(chǎn)賺錢，買二手房才是更好的選擇，因為二手房的價格是由房東決定的，更有談判空間。可太多人因為懶，錯過了不少二手房淘筍的機會。提問：想請問，位于惠州南站星河丹堤的毛坯房，因要用錢想賣出，不知道什么時間會有好的賣點？謝謝老師！回答：惠州的房子，任何時候都是好的賣點，在豬都能被吹上天的季節(jié)，要抓緊時機脫手，在豬飛不動的時候，惠州橫盤的時間會比任何城市更久。盡快掛盤吧，難道還在等漲?等到14號線開通，對惠州南站又是一波利空。PS：你運氣不錯，星河丹堤是惠州為數(shù)不多二手房賣的動的樓盤之一。提問：您好，想問一下您對深圳花好園這個樓盤的看法，我是手上有120多萬閑置資金，想買個單間或者一房一廳，想前期出租，后期過10年左右給女兒住的回答：花好園是車公廟片區(qū)的小戶型剛需盤，如果在車公廟上班，住這個小區(qū)再方便不過了，走路就能上下班，每天睡到自然醒。車公廟的交通強大到令人發(fā)指，四條地鐵線交匯，鄙視所有雙地鐵口。 但是，車公廟被兩大問題控制了漲幅，一是無縫鏈接上下沙，和城中村你中有我我中有你，二是泰然科技園和天安數(shù)碼城產(chǎn)業(yè)已經(jīng)落后，沒有了高收入群體的支撐，花好園的單價只有七萬多。 但這里的房子好租好賣，而且租金很不錯，買個小戶型投資加自住是可行的，但是一定注意，不要買朝向濱河大道的戶型，日夜不息的超強噪音實在太可怕了。提問：就投資角度做板塊選擇，武漢應(yīng)該聚焦哪個板塊呢?武昌區(qū)，還是光谷片區(qū)?回答：武漢時候投資的板塊不少，但是板塊漲幅不能讓你賺錢。讓你賺錢的是你歷盡艱辛，買下的這一套房子會漲；以及這套房子每一步交易流程中，降低成本的努力。最后都要落實到選籌上，武漢投資洼地不多了，回報率最大的樓盤詳見知識星球內(nèi)部分享。提問：工作在北京 明年四月份社保滿五年 老家河北縣城有一套全款 想置換到北京遠郊總價四百萬左右的房子 北京作為樓市調(diào)控標桿 未來會不會一直橫盤 現(xiàn)在置換合適嗎回答：北京樓市已經(jīng)橫了兩年半，我觀察的很多樓盤兩年來價格一分沒漲，但也一分沒跌。未來會不會一直橫盤？一定不會，就算不放松調(diào)控，通脹也扛不住啊，再說壓抑太久必有一波行情，只是行情何時到來不能確定?，F(xiàn)在置換合適嗎?當然合適，投資絕跡只有剛需和置換的北京，長期橫盤說明泡沫已經(jīng)擠干，跌無可跌，房價已是谷底了。提問：美麗的房姐您好，如果我購買當代國際花園或者萬科紅郡，等小孩上了初中，也就是10年后賣出，您看我算的對不對？1.當代80多平190萬首付80，貸款110，10年后是80+78.1月供+91.6本金=249.7萬，租金3000×120=36萬，要花213.7萬，還不算首付付出去10年的成本
2.當代40平，總價105萬，首付55，貸50，10年后是55+35.5月供+41.7本金=132.2萬，減去24萬租金，要花102.7萬
不知道我這樣算是不是對的，我要是10年后賣出，您能不能麻煩幫忙預(yù)計下10年后這個小區(qū)，能夠賣到多少？有賺的嗎？是買40平好，還是80多的好？麻煩房姐了！回答：1.如果不疊加杠桿，需要房價的漲幅超過資本成本，也就是房價每年10%以上漲幅上漲。如果是長周期10年左右的時間，未來10年中國二線城市的房價再翻一倍是大概率事件；但如果是精確到某個年份某個城市，那每年10%的漲幅，就是不確定的了。很多城市的上漲規(guī)律是4-5年不漲，一漲把5年漲幅全部補足，比如武漢。2. 計算方法。計算公式就是最核心的BUG了。我們要計算自己投資的某套房產(chǎn)的盈虧情況，首先應(yīng)該使用的是正確的公式，詳見知識星球內(nèi)部分享。3. 在這個理論基礎(chǔ)之上，買入資產(chǎn)的時候很少會從極微觀的角度（例如某些自住需求）來衡量這套房子是否值得，更多的是根據(jù)已經(jīng)成熟的估值體系就房子本身的實際情況折算估值（正向加成、反向拆骨等），綜合起來明顯低估的房子就是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，平估和高估的一般也不進入備選。專業(yè)選手很少為了單純的所謂品質(zhì)、地段、開發(fā)商、學(xué)區(qū)、物業(yè)水準來評判和支付溢價，他們的標尺相對比較冷血理性，少了普通人尤其是本地人的很多情懷和執(zhí)念因素影響，所以只要有“買”和“貸”的資格，同時財務(wù)情況平穩(wěn)，下叉都是非常果斷的。最后當代單價2萬以上，是市場價高出一大截，都不是好的選籌，重新淘2萬內(nèi)的。提問：房姐，征信逾期多大30條，分別有信用卡逾期和房貸還款逾期，都是兩年以前，最近兩年用卡良好，沒有出現(xiàn)逾期，請問如何消除逾期，請賜教回答：詳見知識星球內(nèi)部資料《信用卡逾期怎么消除？》多種解決方式分享給你提問：房姐，請分析下未來10年的房價走勢，感謝！ 回答：1、未來十年，比房價更重要的是安全性和流動性。在樓市里，好的城市，必然有好的基本面，有強勁的剛需支撐，有相對合理的房價收入比、租金回報率，而更好的流動性。相反，那些過度依賴外來投機、基本面一塌糊涂、樓市失去流動性的城市則要當心。 2、沒有人口流入的城市要謹慎。今年，發(fā)改委首提收縮型城市，說明城市收縮已經(jīng)相當普遍。有些中小城市，人口持續(xù)收縮，經(jīng)濟未來也將面臨收縮，資產(chǎn)未來的升值空間相當堪憂。這方面，甘肅玉門和黑龍江鶴崗都是教訓(xùn)。 3、未來，房地產(chǎn)的角色仍然重要，在貨幣刺激之下不乏出現(xiàn)新一輪大漲的可能性。但整體而言，不是每個城市都還有上漲空間，也不是每個城市都能靠房子賺得盆滿缽滿。將資金全部投注于不動產(chǎn)上的風(fēng)險越來越大，不要再蒙眼買房，也不要再豪賭。 后面房地產(chǎn)市場的走勢是以穩(wěn)為主，個別城市可能會有行情，但這些城市像蘇州一樣會被嚴格打壓。作為多軍，賺錢更為不易，不是所有的房子都賺錢了，要精挑細選才行。租金對多軍來說開始變得重要，建議出租，并長期持有房產(chǎn)。等待下一輪風(fēng)口。 未來市場會以平穩(wěn)為準，小部分樓盤上漲，大部分維持現(xiàn)狀。對多軍來講，建議大家長持收房租，用租金覆蓋部分月供壓力。 我的建議結(jié)論如下： 1、新多軍和剛需。該買買，重慶這市場單價1萬多真的很便宜，不要怕，買到就是賺到。 2、老多軍。建倉標的精挑細選，留足月供和首付，準備搶筍。 3、長持者。建議簡裝后出租，長租。 房地產(chǎn)注定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現(xiàn)千萬資產(chǎn)積累。很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。
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