（圖源網(wǎng)絡(luò)）

01

小苑那塊地自從拆遷了以后，就沒(méi)啥大動(dòng)靜了。一直到前幾個(gè)月，小苑那塊地開(kāi)始放出了預(yù)告，但是并沒(méi)有說(shuō)什么時(shí)候開(kāi)始賣。

今天突然看到銳理數(shù)據(jù)的推送，標(biāo)題前三個(gè)字就是觀音橋。激動(dòng)得我趕緊點(diǎn)開(kāi)，看看是不是小苑那塊地要上架了。

點(diǎn)開(kāi)認(rèn)真看了一下，原來(lái)是觀音橋和悅來(lái)部分地塊調(diào)規(guī)了。

（手機(jī)截圖）

雖然不是上架拍賣，但是調(diào)規(guī)的內(nèi)容還是很重要的，畢竟每一次調(diào)整都涉及到這塊地未來(lái)的價(jià)格和用途。

值得我們?nèi)プ聊ヒ幌抡{(diào)規(guī)背后隱含的意思。

02

這次小苑地塊的調(diào)整涉及到4點(diǎn)：

1. 道路修改；

2. 用地邊界修改；

3. 用地功能修改；

4. 用地指標(biāo)調(diào)整。

（圖源 銳理數(shù)據(jù)）

其中，第一點(diǎn)和第二點(diǎn)調(diào)整與否都不是那么重要。但是第4點(diǎn)“居住建筑規(guī)模減少2.87萬(wàn)方，商業(yè)商務(wù)建筑規(guī)模增加1.32萬(wàn)方”，這句話可以直接看出本次調(diào)規(guī)背后隱含的內(nèi)容：

降低核心區(qū)住宅密度、減少住宅用地供應(yīng)量、弱化觀音橋商業(yè)邊界，增加商業(yè)用地以服務(wù)附近居民。

通常來(lái)說(shuō)，減少住宅增加商業(yè)商務(wù)意味著土拍價(jià)格可能會(huì)降低。但是這件事可能需要我們辯證的去看待。

首先，兩江四岸核心區(qū)已經(jīng)太久沒(méi)供過(guò)一塊像樣的地了，雖然沒(méi)指望著小苑這塊地能成為地王，但是當(dāng)年小苑拆遷的價(jià)格目前來(lái)說(shuō)還在頭排。

（圖源網(wǎng)絡(luò)）

土地拍賣畢竟還是一場(chǎng)交易。如果拍賣價(jià)格不能回本，這生意就妥妥的虧了。換句話說(shuō)，觀音橋這地方可蓋住宅的建筑規(guī)模本身就不大，這次再一次縮小了。

觀音橋商圈里的新住宅，進(jìn)一步成了更加稀缺的東西。

或許，土拍價(jià)格會(huì)降低，但是未來(lái)在這塊地蓋起來(lái)的樓盤售價(jià)或?qū)⑻岣摺?/span>

其次，毋庸置疑，觀音橋是個(gè)龐大的商圈。龐大的商圈意味著業(yè)態(tài)豐富，想買什么都買得到。但是，在嘉陵公園背后那條路上走的時(shí)候會(huì)發(fā)現(xiàn)一件事：

能真正服務(wù)于居民的商業(yè)太少了。

從小苑下來(lái)往蜀都小學(xué)那條路上走確實(shí)有一些開(kāi)在路邊的小店，但是只能說(shuō)滿足臨時(shí)生活需求（酒水糖茶等），且商品種類并不豐富。

（實(shí)拍）

如果需要去超市，仍然需要穿過(guò)半個(gè)觀音橋才能到達(dá)。

所以，居民們是歡迎社區(qū)周圍小面積商業(yè)的存在的。

總結(jié)一下，減少住宅、增加商業(yè)建筑規(guī)模，總體來(lái)說(shuō)對(duì)土拍價(jià)格不會(huì)影響特別大。

進(jìn)一步說(shuō)，鑒于小苑地塊極其優(yōu)越的位置條件，注定它的價(jià)格不會(huì)低。

再進(jìn)一步說(shuō)，降低核心區(qū)住宅密度、減少住宅供應(yīng)量，這或?qū)⑹俏磥?lái)重慶的供地趨勢(shì)。

簡(jiǎn)單講一下悅來(lái)這塊地。

悅來(lái)這塊地的調(diào)規(guī)比較簡(jiǎn)單粗暴?？偨Y(jié)起來(lái)，其主旨只有一個(gè)——品質(zhì)升級(jí)。

（圖源 銳理數(shù)據(jù)）

把部門用地調(diào)整為公園綠地，剩余住宅用地容積率繼續(xù)降低，限高從18米降到12米。

（圖源 銳理數(shù)據(jù)）

（圖源 銳理數(shù)據(jù)）

悅來(lái)這塊地修改后的內(nèi)容或許能代表兩江四岸品質(zhì)提升，或許這也是未來(lái)兩江四岸濱江土拍的核心內(nèi)容：

更大面積的綠化、更優(yōu)質(zhì)的居住環(huán)境。

03

從這兩塊地調(diào)規(guī)透露出來(lái)的信息和最近的土拍披露的信息來(lái)看，我似乎隱約的看到了一點(diǎn)苗頭，也或許是我管中窺豹——

重慶的供地正在從大量供地、偏遠(yuǎn)供地、廉價(jià)供地，逐漸開(kāi)始向核心供地或者濱江優(yōu)質(zhì)地轉(zhuǎn)變，并且起始樓面價(jià)也在節(jié)節(jié)提升。

雖然影響最終售價(jià)的原因有很多，但是起始樓面價(jià)仍然是對(duì)售價(jià)影響最深的一個(gè)因素。

向北、向西終將有盡頭。但是重慶，仍然以兩江四岸核心區(qū)為重心。

從核心出去，再回到核心來(lái)。

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