2月的第一個星期，TD銀行就以房貸減息的動作拉開了搶客大戰(zhàn)的序幕，我估計，其他商業(yè)銀行也會跟隨。畢竟，春季是房地產(chǎn)交易開始升溫的關(guān)鍵季節(jié)，各大銀行都有必要抓住足夠多的買房換房的客人。畢竟，房屋貸款是有抵押物的，對銀行來說，幾乎是最安全的貸款。而且，利息收入也很穩(wěn)定，是銀行最重要的營業(yè)收入來源之一。

銀行減息，通常預(yù)示著房價有上升的可能。從此看來，無論是自住還是投資，買房子都應(yīng)該是有利可圖的！

那么，買房的錢要從哪里來呢？

買房需要三筆錢

除去極少數(shù)持有大把現(xiàn)金的富裕人士，絕大多數(shù)在加國長期生活的朋友們，買房時都會用到銀行的房屋貸款。所以，對大多數(shù)買房的朋友們來講，從最初簽約買房，到真正拿到房子，前后會動用三筆錢:

1.      訂金(Deposit):  通常是成交價的3%到5%，而且，要在簽約后24小時以內(nèi)用BankDraft形式交到賣方經(jīng)紀(jì)公司。簽約買房前，這幾萬加幣的”活錢”一定要有。

2.      首付(Down Payment):  銀行要求買家朋友一定要有足夠的自己的錢/資產(chǎn)(Equity)投到要買的房子上，然后才會批準(zhǔn)貸款給買家。首次買房的朋友們通常需要再動用一大筆現(xiàn)金，在正式交接產(chǎn)權(quán)之前交給自己的買方律師。這筆錢，最好占到房價的20%以上。

3.      房屋貸款(Mortgage):     剩下的錢由銀行提供，也許是房價的80% 或上下不等的金額。通常，到了交接日的上午，銀行才將預(yù)先批準(zhǔn)的金額交給買方律師，並在產(chǎn)權(quán)上注冊登記抵押權(quán)。買家要與銀行先簽貸款合同，確定選擇不同的房貸產(chǎn)品，年期？利率？固定還是浮動？等等內(nèi)容……

由此可見，如果銀行不貸款給買家，絕大多數(shù)人無法買到房子。買房子，得到銀行的貸款和支持，是非常重要的。通常，銀行綜合考慮貸款申請人如下三方面能力和素資，去決定貸不貸？貸多少？

首先，看買家有無足夠的可信的自有資金--首付(Down Payment) 。商業(yè)銀行是勢利的，你自己越有錢，銀行越容易貸款給你。你買房子時，銀行會要求買家先放足夠的錢進(jìn)去，為什么？因為銀行希望，萬一房價開始下跌(或是有其他損失)，最初的損失由買家/業(yè)主承擔(dān)，銀行可以沒有損失。

第二，看買家自身的掙錢能力，主要是看過去幾年的收入，再決定貸款金額高低。通常是家庭總收入的5倍左右。說白了，銀行希望買家/業(yè)主有足夠收入不夠去償還房屋貸款。

第三，看買家信用記錄好壞。銀行怕的是，買家/業(yè)主習(xí)慣不好，有錢也不還款，或是丟三落四，經(jīng)常忘記還款。

過去幾年，銀行多次收緊房屋貸款審批制度，不僅嚴(yán)格查收入證明，也會嚴(yán)查首付的來源。很多銀行要求買家證明，在交接日之前的90天(個別銀行要求至少15天) 首付款已經(jīng)屬于自己，而不是臨時借的。即使是家庭成員內(nèi)部打過來的錢，也可能需要填” 贈予證明” (Gift Form),確定這筆來自家里人的錢將來不用還。因為，銀行總是希望，買家只需還銀行的錢，而且要優(yōu)先還銀行的錢！

從現(xiàn)有房產(chǎn)錢出錢來

其實，買房過程中的資金運作技巧，對成功買房非常關(guān)鍵。對于前幾年買了房產(chǎn)的朋友們來講，建議您先去您的貸款銀行查詢一下近期的Refinance 政策，尤其是當(dāng)如下兩種情況發(fā)生時:

1.      房子已經(jīng)升值;

2.      原來的房貸已經(jīng)還了一大截。

可以跟大家披露的是，大約一周前，我協(xié)助一位舊客戶做房貸續(xù)期時，不只拿到了更好的利率(原來的利率是P-0.65%，新簽的利率是P-1.01%)，而且，銀行方面主動提出，可以幫我客戶做Refinance。因為，我為客戶買的房子升值已經(jīng)超過30%，而客戶也已經(jīng)還了相當(dāng)大比例的房貸，銀行當(dāng)然希望這樣的好客戶再多貸些款，銀行方面也有機(jī)會多些利息收入。

換房時使用Bridge Loan很重要

在一買一賣的換房操作中，BridgeLoan的使用是很重要的。我們可以看一個一買一賣以小換大的案例！在那個案例中，換房的朋友下Offer買100萬的獨立屋時，手里只有5萬現(xiàn)金做Deposit，最后也能順利地Close收到房子。

剛才不是說了，銀行要求首付款 (Down Payment) 必須是自有的嗎？而且，還需要預(yù)先證明在交接日之前90天(至少是15天) 就要到位嗎？具體操作的答案都在這里:

以買家夫婦的年總收入計算，可以貸到70萬加幣。賣的小房子已經(jīng)Sold Firm，在可見的確定的日期，買家可以從Sold Firm的小房子中拿到40余萬凈資產(chǎn)(Equity) ，這40萬凈資產(chǎn)足以償還略多于35萬加幣的Bridge Loan，而且，這40萬凈資產(chǎn)屬于買家遠(yuǎn)已經(jīng)超過90天。所以，銀行才會在交接日借給我的買家Mortgage加Bridge Loan，總金額超過100萬加幣。大家可以想一想，如果買家朋友沒有那個小房子可賣，也就無法只用5萬現(xiàn)金就敢買100萬的獨立屋了。

步步登高的“1+50%定律”

我經(jīng)常對年輕朋友們講，一但大學(xué)畢業(yè)，有了工作，收入穩(wěn)定，應(yīng)該立即開始擁有自住的房地產(chǎn)，哪怕是一個小房子，是一房一廳的公寓。雖然租房子比較靈活，想搬去哪里都可以，但是，貸款買房，不再付租金，毎月供款，等于為自己進(jìn)行強(qiáng)制性儲蓄。將來有了關(guān)系穩(wěn)定的結(jié)婚對象，兩個人的收入相加等于較大的貸款額度，手中早買早住的小房子可以賣出，解決首付款的問題，這時，買獨立屋的難度就小了很多。

這樣一個步步登高的過程貌似隨機(jī)，但實際上有一個“1+50%定律” 在起關(guān)鍵作用，這個定律可以幫助朋友們決定何時換房，換到哪里?！?/span>1+50%定律”是指，我們要買的下一個房子的房價大約等于手中這個房子目前的市場價再加50%左右。這樣每隔幾年循徐漸進(jìn)地主動換房，毎次換房后的負(fù)擔(dān)不會突然加重太多而影響生活質(zhì)量。

我的華人朋友們又勤奮又充滿智慧，總能找到方法，讓我們的生活越來越好，住的房子也越來越大！讓我來幫您操作以小換大，事情可以變得非常簡單！

(作者為全職專業(yè)地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，以國粵英語提供全方位買賣與租賃專業(yè)服務(wù)，免費估價。本文純屬個人觀點，歡迎各位指正，期待個案交流。如有查詢，請電郵至jbai2012@gmail.com 。査閱更多本經(jīng)紀(jì)的專業(yè)文章，歡迎登陸個人網(wǎng)頁www.jamesbai.com 或掃描二維碼加微信聯(lián)系。)