【獨(dú)家】中梁成立長(zhǎng)三角發(fā)展集團(tuán)，謝志剛出任執(zhí)行總裁，李和栗、陳紅亮雙雙駐場(chǎng)

昵稱72526320 2020-12-30

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艷姐說(shuō)

趕在2020年的尾巴，各大房企連續(xù)扔出了一些重磅炸彈。

就在近期，中梁內(nèi)部發(fā)布了一則公告，宣布成立長(zhǎng)三角發(fā)展集團(tuán)，并隨之發(fā)布了幾則人事任命，內(nèi)容給大家手打下來(lái)了：

核心干部任命
任命謝志剛同志為長(zhǎng)三角發(fā)展集團(tuán)(籌)執(zhí)行總裁，全面負(fù)責(zé)長(zhǎng)三角發(fā)展集團(tuán)(籌)經(jīng)營(yíng)工作。
陳紅亮同志兼任長(zhǎng)三角發(fā)展集團(tuán)(籌)執(zhí)行董事及駐場(chǎng)COO，進(jìn)行組織建設(shè)等方面工作。
李和栗同志兼任長(zhǎng)三角發(fā)展集團(tuán)(籌)首席董事及駐場(chǎng)CPO，對(duì)投資、產(chǎn)品等業(yè)務(wù)進(jìn)行把關(guān)和賦能支持。
其他干部按權(quán)限規(guī)定，后續(xù)由控股集團(tuán)、長(zhǎng)三角發(fā)展集團(tuán)(籌)分別發(fā)文任命。

布局中國(guó)最有潛力的兩個(gè)都市圈——大灣區(qū)和長(zhǎng)三角已然成為了所有老板意識(shí)共識(shí)。再回顧年中時(shí)剛成立的粵港澳發(fā)展集團(tuán)，中梁連下了兩步戰(zhàn)棋，管理中心前置也更進(jìn)了一步。

不難發(fā)現(xiàn)，曾經(jīng)的“四五線”專業(yè)戶，如今，戰(zhàn)略傾向已經(jīng)發(fā)生了明顯轉(zhuǎn)變。這場(chǎng)轉(zhuǎn)型從2018年已經(jīng)開(kāi)始，中梁頻繁在能級(jí)高的二線城市和部分強(qiáng)三線城市出手拿地。

中梁成立長(zhǎng)三角發(fā)展集團(tuán)

80后領(lǐng)導(dǎo)天團(tuán)

從任命的動(dòng)作來(lái)看，中梁這一次成立長(zhǎng)三角發(fā)展集團(tuán)比之當(dāng)初粵港澳發(fā)展集團(tuán)成立時(shí)更來(lái)的聲勢(shì)浩大。

很多人估且對(duì)新任命為中梁長(zhǎng)三角發(fā)展集團(tuán)執(zhí)行總裁的謝志剛感到陌生，但是一定已經(jīng)很眼熟另外兩位的名字了。

在中梁的一系列人事任命中，這兩位的名字也幾乎都是相伴出現(xiàn)：

在今年6月時(shí)，伴隨著黃春雷辭任中梁控股執(zhí)行董事兼首席執(zhí)行官，時(shí)任集團(tuán)執(zhí)行董事兼聯(lián)席總裁陳紅亮及李和栗也接棒黃春雷，雙雙升任為了中梁控股聯(lián)席執(zhí)行總裁。

二者皆不過(guò)30余歲的年紀(jì)，尤其是87年的李和栗，加入中梁僅5年就升任聯(lián)席執(zhí)行總裁，還曾一度以最年輕的地產(chǎn)總裁登上了地產(chǎn)圈熱搜榜。

如今這對(duì)中梁的黃金搭檔組合雙雙奔赴向新成立的長(zhǎng)三角發(fā)展集團(tuán)：

作為中梁老將的陳紅亮兼任執(zhí)行董事、駐場(chǎng)COO；作為年輕新銳榜樣的李和栗兼任首席董事及駐場(chǎng)CPO。

一個(gè)統(tǒng)籌組織建設(shè)，一個(gè)把關(guān)投資、產(chǎn)品，重視程度可見(jiàn)一斑。

而負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)的長(zhǎng)三角發(fā)展集團(tuán)執(zhí)行總裁謝志剛雖然并非中梁老兵，但據(jù)知情人士告知艷姐，大概率也是中梁費(fèi)了點(diǎn)心思挖過(guò)來(lái)的。

謝志剛其人同樣符合中梁對(duì)人才年輕的高要求——黃金80后。

縱觀其履歷，專業(yè)度、經(jīng)驗(yàn)值、穩(wěn)定性都足夠：

謝志剛畢業(yè)于中國(guó)地質(zhì)大學(xué)，工程背景，中建八局出身，2010年加入旭輝至今，歷任上海旭輝事業(yè)部工程經(jīng)理、片區(qū)總經(jīng)理助理、片區(qū)副總經(jīng)理、浙江旭輝區(qū)域集團(tuán)杭州公司總經(jīng)理等職。

從查閱到的公開(kāi)資料看，去年年末時(shí)，謝志剛就已是旭輝上海區(qū)域副總裁。

了解謝志剛業(yè)內(nèi)人士評(píng)價(jià)其：

運(yùn)營(yíng)能力上佳，有戰(zhàn)略經(jīng)營(yíng)思維，執(zhí)行能力強(qiáng)且職業(yè)化程度較高。

能力級(jí)是一個(gè)層面，另一個(gè)層面來(lái)說(shuō)，中梁看中的必然是謝志剛與這個(gè)崗位的匹配度：

一、觀其履歷，謝志剛一直深耕在長(zhǎng)三角區(qū)域，從根本上契合；

二、謝志剛已經(jīng)做到了TOP房企的區(qū)域副總層級(jí)，換句話說(shuō)他擁有的是頭部房企區(qū)域大運(yùn)營(yíng)全面實(shí)操管控的豐富經(jīng)驗(yàn)，這點(diǎn)是很多人都無(wú)法比擬的。

加上業(yè)內(nèi)認(rèn)可的能力，確實(shí)是當(dāng)下能夠快速匹配到這個(gè)崗位的合適人選。

不過(guò)，在非常體系標(biāo)準(zhǔn)化的旭輝，區(qū)域總層級(jí)不管是待遇和薪資都相當(dāng)豐厚，想要撬動(dòng)這樣一個(gè)穩(wěn)定性較高的職業(yè)經(jīng)理人，估計(jì)中梁還是花了不少心思的。

也就是說(shuō)為了長(zhǎng)三角發(fā)展集團(tuán)，中梁不僅派駐了兩位頂梁柱前往支持，更挖來(lái)了一員大將主管經(jīng)營(yíng)。

對(duì)長(zhǎng)三角的寵愛(ài)之意相當(dāng)明了了。

中梁成立長(zhǎng)三角發(fā)展集團(tuán)

背后的兩個(gè)邏輯拆解

此次中梁成立長(zhǎng)三角發(fā)展集團(tuán)，并且將其擺在戰(zhàn)略高位之上，這步棋走得既在趨勢(shì)之內(nèi)，也在情理之中。包含兩個(gè)方面的動(dòng)因：

一個(gè)與長(zhǎng)三角市場(chǎng)環(huán)境有關(guān)，一個(gè)與管理紅利時(shí)代的行業(yè)趨勢(shì)有關(guān)。

先從長(zhǎng)三角市場(chǎng)談起。

中梁從浙江溫州起家，溫州乃至浙江都是中梁的大本營(yíng)，這片區(qū)域是中梁房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)積累最多的地方，也是中梁最熟悉的市場(chǎng)，長(zhǎng)三角區(qū)域的營(yíng)商環(huán)境較好，其品牌的認(rèn)可度也相當(dāng)?shù)母摺?/span>

看看中梁戰(zhàn)略傾斜方向就明白了，雖然這家房企在全國(guó)拿地，但主力仍聚焦在長(zhǎng)三角（江浙皖贛）。根據(jù)半年報(bào)顯示，長(zhǎng)三角土儲(chǔ)占據(jù)了中梁總土儲(chǔ)45%的比例，接近一半。

艷姐和資深業(yè)內(nèi)朋友聊過(guò)，在中梁的投資戰(zhàn)略中，重倉(cāng)長(zhǎng)三角的戰(zhàn)略意圖是絲毫不加掩飾的。這背后是基于幾個(gè)客觀的現(xiàn)實(shí)。

①首先，長(zhǎng)三角是房企重點(diǎn)布局的五大都市圈地位最高的一個(gè)。

在城市能級(jí)地圖上，長(zhǎng)三角以上海為中心：

縱向來(lái)看，南有溫州、麗水、臺(tái)州；北有杭州、寧波、嘉興。
橫向來(lái)看，向西從蘇州、無(wú)錫、常州、南京，延伸至合肥、徐州。

長(zhǎng)三角是中國(guó)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)最活躍、最發(fā)達(dá)的地方。每座城市聚合起來(lái)是互相輻射的城市圈，獨(dú)立出來(lái)又都是高價(jià)值量的市場(chǎng)。進(jìn)可聚焦上海高能級(jí)核心區(qū)域，退也有南京、杭州、寧波這些弱一線城市的強(qiáng)力支撐。

放眼中國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)，再也沒(méi)有哪個(gè)區(qū)域能像長(zhǎng)三角這樣優(yōu)質(zhì)、平均的戰(zhàn)略跳板了。

②其次，長(zhǎng)三角區(qū)域的市場(chǎng)穩(wěn)定性相當(dāng)強(qiáng)。當(dāng)前，長(zhǎng)三角幾個(gè)核心城市的中心區(qū)域，有個(gè)非常顯著的特點(diǎn)——一二手房?jī)r(jià)格倒掛現(xiàn)象越來(lái)越明顯。只要存在一二手倒掛現(xiàn)象，當(dāng)新盤入市之后，銷售速度和價(jià)格就會(huì)有很大保障，現(xiàn)金流更安全。而其他都市圈的市場(chǎng)表現(xiàn)及穩(wěn)定性未表現(xiàn)如此亮眼。

在地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期下行的背景下，能確?，F(xiàn)金流穩(wěn)定充足，不發(fā)生流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)是房企的首要目標(biāo)，從防守的角度來(lái)看，長(zhǎng)三角的壓艙石地位相當(dāng)牢固。

③再次，長(zhǎng)三角可拓展下沉的區(qū)域足夠。長(zhǎng)三角區(qū)域人均GDP比重高，是典型的藏富于民。長(zhǎng)三角留給中梁拓展和滲透的城市相當(dāng)多，甚至部分縣/鎮(zhèn)房?jī)r(jià)可比肩中西部中心城市房?jī)r(jià)。即使能級(jí)低，需求仍有保障。

④最后，長(zhǎng)三角發(fā)達(dá)的交通體系，大大弱化城市之間的距離和時(shí)間觀念。以上海為中心，區(qū)域的融合性讓長(zhǎng)三角城市群的規(guī)模越來(lái)越大，輻射的范圍也越來(lái)越廣。

因此，不是中梁在重倉(cāng)長(zhǎng)三角，是中國(guó)整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)都在重倉(cāng)規(guī)模最大、經(jīng)濟(jì)最平均、絕對(duì)量和平均量均好的長(zhǎng)三角。頭部房企幾乎全部云集于此，囤聚重兵，派遣得力干將坐鎮(zhèn)。

再?gòu)墓芾砑軜?gòu)的角度來(lái)看。

這幾年，規(guī)模房企都有把區(qū)域集團(tuán)做大的跡象。

例如2018年年初，龍湖集團(tuán)CEO邵明曉提出了“53215”的戰(zhàn)略，即未來(lái)三年，城市公司量級(jí)在100億-500億，消除或合并連續(xù)3年銷售在50億以下的城市公司。

再例如旭輝，逐步建立“總部大平臺(tái)+區(qū)域小集團(tuán)+項(xiàng)目集群”的模式。要培育和打造十幾個(gè)區(qū)域小集團(tuán)，每個(gè)小集團(tuán)平均的規(guī)模達(dá)到300-400億，大的區(qū)域集團(tuán)銷售要超過(guò)500個(gè)億。

地產(chǎn)行業(yè)走到今天，Top30的房企基本都實(shí)現(xiàn)了全國(guó)化布局，還有至少三十家在全國(guó)化布局的路上。在單個(gè)城市，每家企業(yè)所面對(duì)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手越來(lái)越多，所能瓜分的份額也難免會(huì)變低，這個(gè)時(shí)候擴(kuò)大區(qū)域范圍，是提高產(chǎn)能和費(fèi)效比較好的方法。

在很多業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，大區(qū)域制目前能獲得更多的認(rèn)可，傳統(tǒng)的城市公司制已經(jīng)不適應(yīng)現(xiàn)在的局面了。通過(guò)大區(qū)域深耕，可以從幾個(gè)維度實(shí)現(xiàn)聚焦：

一來(lái)節(jié)省管控成本，擴(kuò)張盈利；

二來(lái)有利于資源聚焦，與當(dāng)?shù)刭Y源建立信任鏈；再來(lái)也有利于加深客戶理解，快速形成品牌效應(yīng)。

如果說(shuō)在地產(chǎn)行業(yè)上行階段中梁需要多點(diǎn)布局，在橫盤階段則要轉(zhuǎn)變思路聚焦深耕，很大程度上也是向野蠻生長(zhǎng)的時(shí)代告別，轉(zhuǎn)向精耕細(xì)作。

有業(yè)內(nèi)人士跟艷姐聊過(guò)中梁，這家企業(yè)有個(gè)特色：

老板的終極目標(biāo)其實(shí)不是要做一家地產(chǎn)企業(yè)，而是一個(gè)資本平臺(tái)，將地產(chǎn)各個(gè)區(qū)域集團(tuán)成為這個(gè)平臺(tái)上的一個(gè)掛件，通過(guò)收并購(gòu)達(dá)到行業(yè)整合形成一整套資本邏輯。從中梁的經(jīng)營(yíng)風(fēng)格上就能看出，老板有魄力放很大的股權(quán)出去，通過(guò)合作來(lái)迅速進(jìn)入一個(gè)領(lǐng)域。

或許不就的將來(lái)，地產(chǎn)行業(yè)將誕生一個(gè)扎根地產(chǎn)領(lǐng)域，蔓延出龐大產(chǎn)業(yè)鏈的巨無(wú)霸資本平臺(tái)。

中梁轉(zhuǎn)型二線城市

已經(jīng)開(kāi)始見(jiàn)效

中梁深耕長(zhǎng)三角的策略，是整個(gè)集團(tuán)向二線城市轉(zhuǎn)型的重要一步棋。這場(chǎng)轉(zhuǎn)型從2018年已經(jīng)開(kāi)始，中梁頻繁在能級(jí)高的二線城市和部分強(qiáng)三線城市出手拿地。

一年多的調(diào)整后，2020年中梁在二三線新增土儲(chǔ)貨值占比超過(guò)80%。

轉(zhuǎn)型的成果也能從2020年半年報(bào)中幾個(gè)指標(biāo)反映：

①金額增速高于面積增速。中梁上半年合同銷售金額和面積分別為 677 億元和541萬(wàn)平米，同比增速分別為 6.3%和-10.2%，金額增速高于面積增速，銷售均價(jià)出現(xiàn)一定程度上升。

②長(zhǎng)三角已經(jīng)成為中梁重要的大糧倉(cāng)，銷售金額占比達(dá)到了63.5%，相比于2019年同期，銷售占比提升8.5個(gè)百分點(diǎn)。

③二線城市的銷售貢獻(xiàn)比例提升了近20%。今年上半年，中梁二線、三線和四線城市銷售金額占比分別為43.9%、45.2%和 10.9%，較2019 年同期分別上升17.2 個(gè)百分點(diǎn)、下降14.0 個(gè)百分點(diǎn)和下降 3.2 個(gè)百分點(diǎn)。

④中梁土儲(chǔ)近一半集中在長(zhǎng)三角。中梁半年報(bào)中公布了6300 萬(wàn)平的總土儲(chǔ)，主要分布在浙江、江蘇等長(zhǎng)三角城市，長(zhǎng)三角占比為 45%。并且二線城市占比進(jìn)一步提升至 45%。

因此，從中梁目前的土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)和銷售分部來(lái)看，中梁的這場(chǎng)轉(zhuǎn)型已經(jīng)取得了一定的成效。

未來(lái)在二線城市，尤其是長(zhǎng)三角將成為中梁的主戰(zhàn)場(chǎng)，一定程度上也意味著中梁曾經(jīng)風(fēng)格色彩濃厚的高周轉(zhuǎn)模式，勢(shì)必要做出變陣和調(diào)整。

這個(gè)過(guò)程還將有哪些新動(dòng)作，地產(chǎn)人言將長(zhǎng)期保持關(guān)注。

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