2020年還剩下不足10天，榮萬家也跨過招股書失效的臨界點，趕在圣誕節(jié)前，順利通過聆訊，來到港交所大門前。

12月21日，榮盛發(fā)展旗下物業(yè)公司榮萬家通過港交所聆訊。

招股書顯示，截至2020年6月末，榮萬家共管理272個物業(yè)管理項目，在管總建筑面積為5240.5萬平方米，覆蓋全國30個城市；同期，榮萬家實現(xiàn)收入7.65億元，同比增長37.4%；利潤及綜合收益總額為1.05億元，比大幅增加98.1%。

高度依賴母公司

過去幾年間，榮萬家的業(yè)績增長迅速。2017-2019年，其收入由7.32億元增至12.82億元，復(fù)合年增長率為32.3%；同期利潤從3830萬元增至1.13億元，同比增長71.8%。

與大多數(shù)物業(yè)公司類似，榮萬家近年來開始主動拓展第三方物業(yè)項目。

2018年11月，榮萬家正式組建投資拓展部以監(jiān)督及促進與獨立第三方物業(yè)開發(fā)商的合作。

2019年、2020年6月末，榮萬家來自外拓項目的在管面積分別為25.4萬平方米、75.6萬平方米，在總在管面積中占比分別為0.5%、1.4%

相應(yīng)地，榮萬家的主要收入也還是離不開大股東榮盛發(fā)展。通過聆訊后的資料顯示，IPO前，榮盛房地產(chǎn)發(fā)展持有榮萬家生活83.52%的股權(quán)。自2000年起，榮萬家生活一直訂約管理榮盛發(fā)展集團開發(fā)的物業(yè)。

2017年-2019年末，榮萬家來自榮盛發(fā)展所開發(fā)物業(yè)的在管建筑面積分別為3620.8萬平方米、4157萬平方米、5005.1萬平方米，占比分別為100%、100%、99.5%；2020年6月末，這一比例僅微降至98.6%。

在合約管理面積方面，由榮盛發(fā)展開發(fā)的物業(yè)依然占據(jù)主導(dǎo)地位。2017年-2020年6月，該部分合約面積分別為5683.9萬平方米、6322.2萬平方米、7475.6萬平方米、7683.5萬平方米，占比分別為100%、99.7%、96.5%、95.4%。

2017-2019年間，榮萬家由榮盛發(fā)展開發(fā)的物業(yè)所提供的物業(yè)管理服務(wù)所得收入分別為約為4.59億元、5.5億元、7.02億元，分別占其物業(yè)管理服務(wù)收入的100.0%、99.9%、99.8%。

由此，與榮盛發(fā)展業(yè)務(wù)布局相似，榮萬家的主要業(yè)務(wù)范圍也集中在環(huán)渤海地區(qū)。招股書顯示，2017年-2019年間，其分布在環(huán)渤海經(jīng)濟圈的在管面積占比分別為59.3%、58.2%、57%，2020年上半年這一比又回升至58.4%。

不過，環(huán)渤海經(jīng)濟圈的物管行業(yè)高度分散。中指院數(shù)據(jù)顯示，2020中國物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)中，以截至2019年12月31日在管建筑面積計算，環(huán)渤海經(jīng)濟圈前12大企業(yè)合計市場份額約9%，最大企業(yè)的市場份額稍高于0.9%，而榮萬家在該區(qū)域內(nèi)的市場份額為0.5%，在2020中國物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)中排名第12。

毛利率逐年提高

目前規(guī)模不算大，但榮萬家的盈利能力正處于改善的通道中。

2017年-2019年間，榮萬家的毛利率分別為16%、16.7%、18.2%，截至2020年上半年，其綜合毛利率較2019年同期大幅上漲8.3個百分點至28.6%。

對于2020年上半年毛利率的大幅上漲，榮萬家表示其主要原因之一是物業(yè)管理服務(wù)的毛利率由19.8%增加至32.5%。

而物業(yè)管理服務(wù)毛利率的上漲則主要是由于年初疫情暴發(fā)期間，榮萬家采取了節(jié)約成本的策略，例如受疫情防控要求，其提供物業(yè)管理服務(wù)的現(xiàn)場服務(wù)人員人數(shù)減少約1220人或13.9%；以及政府豁免社會保險供款1200萬元；此外，榮萬家擴大物業(yè)管理服務(wù)的外包規(guī)模，因此物業(yè)管理服務(wù)分部的雇員福利開支減少了約6370萬元，或34.4%。

但這“一次性”的措施難以具有可持續(xù)性。諸葛找房數(shù)據(jù)中心分析師趙忠吉向記者表示，

疫情影響過后，管理服務(wù)的現(xiàn)場服務(wù)人員人數(shù)會恢復(fù)往期水平，疫情期間內(nèi)的優(yōu)惠政策也會減少，會影響毛利率提高的持續(xù)性

“該等措施乃為應(yīng)對COVID-19暴發(fā)而作出，屬非經(jīng)常性質(zhì)。我們無法保證我們于COVID-19紓解措施及節(jié)約成本策略解除后能夠?qū)⒚示S持在此水平?！睒s萬家在招股書中亦如此表示。

盡管毛利率處于上升態(tài)勢，但榮萬家今年上半年的這一數(shù)據(jù)僅達行業(yè)平均水平?？硕鹞飿I(yè)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至今年上半年，其統(tǒng)計的30家上市物企平均毛利率為28.69%。

值得一提的是，在物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)三項主營業(yè)務(wù)中，截至今年上半年，榮萬家的物業(yè)管理服務(wù)板塊的毛利率達32.5%；通常情況下，物業(yè)公司的社區(qū)增值服務(wù)毛利率水平會處于較高水平，而榮萬家的該項指標僅為31.5%，遠低于同期遠洋服務(wù)的63.1%、世茂服務(wù)的49.4%。

事實上，2017年-2019年間，榮萬家社區(qū)增值服務(wù)的毛利率分別為35.5%、33.1%、32.5%，呈逐年下滑的趨勢。該現(xiàn)象的成因之一即為“毛利率一般相對較低的社區(qū)零售服務(wù)貨品銷量上升”。

招股書顯示，榮萬家社區(qū)增值服務(wù)主要包括生活服務(wù)及物業(yè)空間管理服務(wù)，其中生活服務(wù)營收占此部營收7成以上；而生活服務(wù)則以社區(qū)零售與商業(yè)采購服務(wù)為主，是物業(yè)與零售板塊的結(jié)合。

不過，年初的疫情，或許給榮萬家?guī)砹顺杀鞠陆抵獾男驴赡堋?/p>

介入風(fēng)口概念

2020年初突發(fā)的疫情讓“線上買菜”成為大部分人的選擇，而封閉式管理的小區(qū)則讓“最后100米”的生活物資配送成為一個關(guān)鍵點。

榮萬家踏上社區(qū)團購的“新賽道”也是源于此。疫情期間，由物業(yè)管家在業(yè)主群里收集業(yè)主的采購信息，列成清單，此后派專車、專人外出集中采購并送至業(yè)主家。

早已開展社區(qū)零售業(yè)務(wù)的榮萬家已經(jīng)開設(shè)有線下便利店，截至2020年6月末，其已擁有35家便利店；同時，榮萬家自主研發(fā)的社區(qū)O2O服務(wù)APP“米飯公社”在傳統(tǒng)的在線繳費、在線報修、投訴建議等物業(yè)服務(wù)之外，也將社區(qū)團購加入了其中。

如今，隨著各大互聯(lián)網(wǎng)公司的加入，社區(qū)團購這一概念越發(fā)火熱起來。

事實上，今年以來，年內(nèi)共有16家物業(yè)公司在港上市，近期新上市的多支物業(yè)股出現(xiàn)破發(fā)情況。

“今年上半年受疫情影響，物業(yè)行業(yè)整體估值被提高，估值提高意味著需要回歸，而下半年正好面臨著回歸。物業(yè)行業(yè)是一個新興行業(yè)，大量涌入的物業(yè)新股意味著一定會稀釋一部分資金。資金池增長需要一定過程，但新股密集發(fā)行，兩者之間的增長不匹配，會出現(xiàn)破發(fā)的風(fēng)險?！壁w忠吉分析。

那么，如今有社區(qū)團購概念加持的榮萬家，在2021年上市時，是否可能因此獲得較好的市場表現(xiàn)？

“

社區(qū)團購的優(yōu)勢在于效率的提高，但物業(yè)公司沒法做到這一點，尤其是單個物業(yè)公司很難做到

編輯 沈玉潔