2020年接近尾聲，各行各業(yè)都在這一年經(jīng)歷著大大小小的考驗。

而隨著疫情得到控制，經(jīng)濟(jì)恢復(fù)，在蟄伏期積極布局的企業(yè)，就開始進(jìn)入收獲的季節(jié)。

2020《財富》中國500強(qiáng)的ROE排名里，位居第11位的華夏幸福，就得到了市場對其長期盈利能力的認(rèn)可。

一、布局全國，產(chǎn)城融合

起家于河北廊坊的華夏幸福，早在2002年就與固安縣地方政府合作探索開發(fā)產(chǎn)業(yè)新城，以市場化力量建設(shè)產(chǎn)業(yè)園和市政配套，導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)集群，吸引投資和人才，盤活當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)，實現(xiàn)公司和地方財政共贏，形成良性循環(huán)，讓廊坊市固安縣從18年前的1.1億財政收入增長到2019年的96億。

這種模式在環(huán)京地區(qū)取得成功后，華夏幸福開始把它復(fù)制到全國各個核心都市圈。

2020年上半年，華夏幸福已經(jīng)初步完成了覆蓋京津冀、長三角、大灣區(qū)3個具有絕對優(yōu)勢的全國性核心都市圈，以及鄭州、武漢、成都、沈陽、西安等極具潛力的地域性核心都市圈的產(chǎn)業(yè)新城布局，以產(chǎn)業(yè)發(fā)展能力為核心競爭力，穩(wěn)步鞏固公司價值的護(hù)城河。

隨著我國的城鎮(zhèn)化進(jìn)程，地域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展逐漸都市圈化，華夏幸福在京津冀大本營以外地區(qū)的營收增長在去年達(dá)到了同比82%的增幅。

拿地方面，2019 年環(huán)京拿地規(guī)模占比為 41%，華夏幸福的區(qū)域分布更加均衡。

同時，與房地產(chǎn)開發(fā)相比，產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)的毛利率也較高，占到華夏幸福毛利的一半以上，也讓公司的毛利率領(lǐng)跑同行。

產(chǎn)城融合更是能將企業(yè)對人才的吸引力、基礎(chǔ)設(shè)施對企業(yè)的吸引力結(jié)合，放大其中的能量。

但這種模式也是華夏幸福估值偏低的重要原因?；乜钪芷诒纫话惴科箝L很多，加上這幾年各地房地產(chǎn)政策的限購限貸，導(dǎo)致了華夏幸福在向全國推廣這個模式的過程中面臨著巨大的財務(wù)壓力。

好在華夏幸福引入了平安，度過了最難熬的階段。另外產(chǎn)業(yè)模式的高回報，也能讓華夏幸福獲得信托等對投資標(biāo)的要求比較高的融資渠道的長期看好。

2019年，產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)為華夏幸福帶來了368億元的收入，同比增加19%，增速也有所提升。

總的來看，華夏幸福已經(jīng)逐漸步入收獲期。

二、產(chǎn)業(yè)能力構(gòu)筑平臺

大家應(yīng)該也能看出來，產(chǎn)城融合的巨額收益與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度是息息相關(guān)的。而現(xiàn)階段，增速放緩，更考驗企業(yè)的產(chǎn)業(yè)服務(wù)能力。

寒冬之下，看看上面那張圖，這樣的招商成績，也是企業(yè)對華夏幸福產(chǎn)業(yè)服務(wù)的一種認(rèn)可。

從基本的園區(qū)配套基礎(chǔ)設(shè)施，到行政審批、政策申報、人力資源、法律咨詢、財稅代理等，再到牽線產(chǎn)業(yè)鏈合作、構(gòu)建交流平臺、引進(jìn)科研院所背景的企業(yè)促進(jìn)科技成果轉(zhuǎn)化，華夏幸福在每個環(huán)節(jié)都立足企業(yè)需求，發(fā)揮平臺優(yōu)勢，全方位服務(wù)企業(yè)，與多家上市公司達(dá)成戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系。

華夏幸福從產(chǎn)業(yè)新城的建設(shè)和發(fā)展中得到的收益，又會反過來投資于園區(qū)企業(yè)，整合政府資源和社會資本，幫助園區(qū)的上市公司和擬上市公司建立定制化、多元化的資本綜合解決方案。

園區(qū)企業(yè)的成長，又會增加園產(chǎn)業(yè)新城的收入，又是一個良性循環(huán)。

三、不確定性中的確定性

7月，中共中央政治局會議指出，要以新型城鎮(zhèn)化帶動投資和消費需求，推動城市群、都市圈一體化發(fā)展體制機(jī)制創(chuàng)新?！笆奈濉币?guī)劃又提出了要“瞄準(zhǔn)新興產(chǎn)業(yè)，打造創(chuàng)新生活圈，深化城市群發(fā)展，建設(shè)現(xiàn)代化都市圈”、“推動以縣域為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)”。

而華夏幸福立足都市圈，又融合產(chǎn)、城、人的開發(fā)模式，可以說是完全踩在了點上。

華夏幸福的增長邏輯是很清晰的，但過程也是痛苦的。

好在有平安這種前瞻性大資金的支持，華夏幸福也發(fā)揮優(yōu)勢，將業(yè)務(wù)向更輕的方向轉(zhuǎn)變，積極布局商業(yè)地產(chǎn)，進(jìn)入“雙輪驅(qū)動”時代，多管齊下改善現(xiàn)金流。

2019年8月，華夏幸福在北京麗澤金融商務(wù)區(qū)開啟了商業(yè)地產(chǎn)首個輕資產(chǎn)模式運營項目——北京平安幸福中心。

2020年3季度，回款力度持續(xù)加強(qiáng)，回款率不斷提升，現(xiàn)金流情況得到明顯改善。

同時，華夏幸福也并沒有停下腳步，以不錯的價格拿到了不少核心城市的核心地塊，僅在2020年上半年，就取得南京大校場、武漢中北路、哈爾濱松北新區(qū)、廣州白鵝潭產(chǎn)業(yè)金融服務(wù)創(chuàng)新區(qū)等多個商辦項目，繼續(xù)積極進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)布局。

在即將過去的2020年，我們經(jīng)歷了太多的不確定。而華夏幸福執(zhí)行總裁趙威則在前不久表示：學(xué)會面對不確定性的發(fā)生，學(xué)會在不確定性中去尋找確定性，才是保持競爭力的核心。

改善的現(xiàn)金流、優(yōu)化的盈利結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定的融資能力、提升的拿地能級，都釋放著積極的信號。而從普通老百姓的角度來說，我也希望華夏幸福的模式能夠在華夏大地上復(fù)制出更多的固安產(chǎn)業(yè)新城，城鎮(zhèn)化、現(xiàn)代化，能為更多普通人帶去幸福。（文/微信公眾號“投行大師兄”）