作者| 王德清

出品| 雷鋒網(wǎng)產(chǎn)業(yè)組

在“去杠桿”的明朗趨勢之下，地產(chǎn)大佬穩(wěn)坐首富已經(jīng)成為了歷史。

2020年福布斯中國富豪榜上，曾經(jīng)風(fēng)頭無兩的房地產(chǎn)行業(yè)，只有碧桂園楊惠妍家族、恒大許家印還分別以第8名和第10名列于榜單之上。

而在此前，地產(chǎn)大佬則是福布斯富豪榜的中堅力量。

萬達(dá)集團(tuán)王建林，曾在一次訪談中脫口而出的一句：“先定一個小目標(biāo)，比如先掙它一個億?！彼查g刷遍全網(wǎng)。

不經(jīng)意間就能凡爾賽的背后，和他2013年、2015年、2016年三次登頂福布斯中國富豪榜榜首不無關(guān)系。

2017年，恒大集團(tuán)許家印則登頂福布斯中國富豪排行榜首富的寶座，在此之前，他已經(jīng)4次躋身前十名。

現(xiàn)如今，地產(chǎn)大佬風(fēng)光不再，首富的更迭與換血折射的是其背后行業(yè)的興衰。

在過去的近40年中，中國的城市化進(jìn)程推動著住宅、商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓市場的擴張。但到了2018年，中國的城市化水平已達(dá)到59.58%，房地產(chǎn)行業(yè)也從增量市場轉(zhuǎn)向存量市場。

地產(chǎn)的黃金時代已逝，白銀時代接近尾聲，接下來即將迎來青銅時代。

這是現(xiàn)如今房地產(chǎn)行業(yè)盛傳的一句話，雖然這句話存在著夸張的成分，但自從“房住不炒”，成為房地產(chǎn)調(diào)控的主基調(diào)之后，地產(chǎn)行業(yè)一直都處于降溫狀態(tài)。而在今年的“十四五”規(guī)劃中，政府又再次強調(diào)了“房住不炒”的定位。

2020年年初新冠疫情的突然爆發(fā)，則更是讓這個一直降溫的行業(yè)處于了“冰點”。對于房地產(chǎn)來說，尋求新的業(yè)務(wù)增長點成為必然的趨勢。

房地產(chǎn)開始了多元化的布局，早已不是什么新鮮的事情。如人們耳熟能詳?shù)暮愦笤燔?、賣水、搞足球，萬科養(yǎng)豬等等。

但同樣，在很多人看來，房地產(chǎn)企業(yè)是搞不好副業(yè)的。

“房地產(chǎn)人太驕傲了，驕傲到干什么都是以房地產(chǎn)那一套，拿錢砸、上廣告、快周轉(zhuǎn)、拿錢請人，把最好的人、最好的明星和最好的東西攏到這兒，（以為）就一定會成功。”

說這句話的是藍(lán)潤地產(chǎn)副總裁劉瑞光。在他看來，選擇比做事情更重要，多元化一定要尊重行業(yè)規(guī)則。多元化要選擇一個行業(yè)跟房地產(chǎn)規(guī)?；鞠嗟鹊?。

通過公開資料整理

據(jù)雷鋒網(wǎng)統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，目前國內(nèi)TOP30房地產(chǎn)企業(yè)在多元化布局中，不約而同的都瞄向了智能家居、智慧社區(qū)等領(lǐng)域，半數(shù)以上還涉足了智慧園區(qū)，或者通過各類小鎮(zhèn)、各類產(chǎn)業(yè)園轉(zhuǎn)型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，頭部地產(chǎn)商則還會選擇突破新能源汽車，現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、5G等需要更多資金的行業(yè)。

如2019年年中，萬科在上海的2019世界人工智能大會上宣布和微軟合作，共同發(fā)起設(shè)立以“未來城市”為主題的萬科未來城市實驗室；

碧桂園在2019年年會現(xiàn)場更是將公司定位升級為“為全世界創(chuàng)造美好生活產(chǎn)品的高科技綜合性企業(yè)”。在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)方面，潼湖科技小鎮(zhèn)在智慧化園區(qū)方面的探索已經(jīng)初見成效。而碧桂園服務(wù)近三年來，已累計投入科研經(jīng)費約5.9億元。

央企華潤置地，在2107年成立了物聯(lián)網(wǎng)實驗室，并且開發(fā)了自己的瑞云系統(tǒng)。2019年11月，華潤置地宣布與華為、中國電信達(dá)成智慧城市戰(zhàn)略合作，并將深圳南山科技金融城作為 “智慧城市示范區(qū)”，重磅發(fā)布。

顯而意見，對于求變的房地產(chǎn)企業(yè)來說，國家正在極力推進(jìn)的智慧城市建設(shè)，無疑為其提供了轉(zhuǎn)型的方向。

但這其中也不乏借著“智慧城市”外衣的投機者。

地產(chǎn)企業(yè)的專業(yè)在于拿地、建樓、賣房這塊兒，對于先進(jìn)的科技技術(shù)，他們沒什么經(jīng)驗優(yōu)勢。

一位人工智能從業(yè)者對雷鋒網(wǎng)說到。雷鋒網(wǎng)在搜集資料的時候發(fā)現(xiàn)，除了少數(shù)幾家頭部房地產(chǎn)商自己建立了智能社區(qū)操控平臺之外，絕大多數(shù)房地產(chǎn)商都選擇通過與科技企業(yè)進(jìn)行合作。

與此同時，雷鋒網(wǎng)也發(fā)現(xiàn)，相比于恒大造車轟轟烈烈的新聞相比，房地產(chǎn)企業(yè)做智慧社區(qū)的相關(guān)新聞，似乎少的可憐，在與部分行業(yè)人士交流之后，似乎找到了各中緣由：

此前，無論是互聯(lián)網(wǎng)廠商還是專注于智能家居研發(fā)的企業(yè)，都瞄準(zhǔn)了社區(qū)這塊應(yīng)用標(biāo)地，但囿于各種錯綜復(fù)雜的關(guān)系，很難突破社區(qū)這堵“圍墻”，地產(chǎn)商主動求變，無疑提供了最好的機會。

似乎一切都在向著美好的未來發(fā)展，但結(jié)果并不美好，大多數(shù)合作仍停留在備忘錄或者計劃的層面，即便有了落地的案例，也多半是智能窗簾系統(tǒng)、智能安防系統(tǒng)、智能空調(diào)系統(tǒng)、智能新風(fēng)系統(tǒng)等用戶感知沒那么明顯的場景。

在這背后，科技巨頭們謀求的是智慧地產(chǎn)的入口。而站在地產(chǎn)商的立場上，選擇試水智慧地產(chǎn)，本質(zhì)上還是在房地產(chǎn)步入新一輪下行周期時的轉(zhuǎn)型需要，當(dāng)智慧地產(chǎn)的風(fēng)口到來時，頭部的地產(chǎn)企業(yè)顯然不愿為他人做嫁衣。

除此之外，也有很多房地產(chǎn)企業(yè)只是借助智慧社區(qū)、智能家居的外衣，通過建設(shè)一些用戶比較容易感知到的“社區(qū)智能化”設(shè)備，以幫助自己的樓盤賣得更好。

顯然，我們并不能一棒子打死所有房地產(chǎn)企業(yè)。

就在這個月初，實地在北京發(fā)布了OTA智能社區(qū)，作為資源整合方，實地集團(tuán)打造了一套智能人居生態(tài)系統(tǒng)。并期望以此實現(xiàn)統(tǒng)一社區(qū)身份賬號，統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，鏈接多個場景。

然而，真正如此來進(jìn)行投入的房地產(chǎn)企業(yè)屈指可數(shù)。

到目前為止，我國智能家居的滲透率還不到5%。而歐美國家智能家居的滲透率已經(jīng)超過35%，日本和韓國的滲透率超過25%。

相比之下，智慧社區(qū)建設(shè)更為慘淡，據(jù)36氪近期圍繞智慧社區(qū)的真?zhèn)卧掝}進(jìn)行街訪結(jié)果來看，大多數(shù)“路人”給出的回答是不了解或者是不及預(yù)期，并且從用戶的角度提出了諸多槽點：

小區(qū)現(xiàn)在開始有人臉識別了，進(jìn)出也方便了很多、安全了很多，但是進(jìn)出單元門還是要刷卡，還是得帶著卡……

我們家有很多智能產(chǎn)品，但我調(diào)教他們的時間比我手動操作的時間還長，經(jīng)常會有bug……

而在年初新冠疫情爆發(fā)時，一些所謂的智慧社區(qū)仍舊需要“靠嘴、靠腿、靠經(jīng)驗”的純?nèi)斯す芾砟Ｊ健?/strong>

在智慧城市建設(shè)趨勢之下，“城市運營商”邏輯開始主導(dǎo)地產(chǎn)巨頭的發(fā)展方向。

隨著國家在轉(zhuǎn)型背景下提出了“產(chǎn)城融合” 要求產(chǎn)業(yè)發(fā)展與城市功能提升相互協(xié)調(diào)，實現(xiàn)“以產(chǎn)促城、以城興產(chǎn)”，傳統(tǒng)的城市核心區(qū)產(chǎn)業(yè)園發(fā)展中低能產(chǎn)業(yè)聚集，“空城”和“空轉(zhuǎn)”等在產(chǎn)城融合發(fā)展過程中固有的問題急需做出突破。

通俗的來說，所謂的產(chǎn)城融合，就是你工作在哪，就住在哪，生活的配套設(shè)施（酒店、超市、醫(yī)院、商場、休閑娛樂等）也就在哪。

就如同上世紀(jì)80年代，各地都有一個人們擠破腦袋想要進(jìn)入的工廠，廠區(qū)里要啥有啥，商店、醫(yī)院、食堂、宿舍……這其實就是現(xiàn)在所提的產(chǎn)城融合的雛形。

數(shù)據(jù)顯示，2019年，全國218家國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值10.8萬億元，169家國家高新區(qū)生產(chǎn)總值12.2萬億，總體生產(chǎn)總值占比國內(nèi)生產(chǎn)總值23.3%，園區(qū)正成為我國重要經(jīng)濟來源之一。

在此背景之下，以招商局蛇口為代表的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)喊出了“城市運營商”這一目標(biāo)。

招商局蛇口工業(yè)園區(qū)

但從資本角度來看，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是一個融資渠道匱乏的產(chǎn)業(yè)，且開發(fā)和運營期均較長。而無論是前期投資建設(shè)還是后期管理運營，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)都是以資本鏈條為主軸進(jìn)行操作。

再來看產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的盈利模型，雷鋒網(wǎng)在與多位從事產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)人士交流后，將其盈利點總結(jié)為以下3個方面：

• 空間開發(fā)：通過物業(yè)銷售或者自持租賃產(chǎn)生收益；

• 產(chǎn)業(yè)運營：園區(qū)提供匹配企業(yè)及人員實際需求的多元、有效服務(wù)，搭建全方位線上線下服務(wù)平臺，通過增值服務(wù)兌現(xiàn)獲得政府扶持資金、企業(yè)服務(wù)收入等；

• 產(chǎn)業(yè)投資：通過資金入股，或者租金入股等方式投資入園企業(yè)，扶植入園企業(yè)，獲得投資回報。

不難發(fā)現(xiàn)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)具有高風(fēng)險、高投入、長周期的特點，尤其是建設(shè)智慧園區(qū)，還需要搭建適應(yīng)未來管理的系統(tǒng)，以及企業(yè)需要的配套技術(shù)基礎(chǔ)設(shè)施。

因此，往往很多地產(chǎn)商，借助政府對智慧產(chǎn)業(yè)園區(qū)的扶植，做起了“掛羊肉賣狗肉”的生意，以產(chǎn)業(yè)之名，行地產(chǎn)之實。

過去幾年間，很多地區(qū)的產(chǎn)業(yè)園，產(chǎn)業(yè)遲遲沒有結(jié)果，但住宅部分已經(jīng)快速銷售完了。

在星河產(chǎn)業(yè)集團(tuán)閻鏡予看來，房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，首先要構(gòu)建盈利模式、改變戰(zhàn)略思維，很多產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商無法堅持的原因，是在組織架構(gòu)上可能就沒有把產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部門放在一個很重要的位置，并沿用原來房地產(chǎn)的高管來兼任產(chǎn)業(yè)的高管。

無論是做智慧社區(qū)、智能家居還是立志于要做城市運營商的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商，都需要房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行科技投入，而相比其他行業(yè)，地產(chǎn)行業(yè)在技術(shù)投資方面有些落后，需要在研發(fā)上投入不菲才能進(jìn)行追趕。

但對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，其通過科技投入在短期內(nèi)很難見到可觀的回報，一些早已布局的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)深有體會，因此不少房地產(chǎn)企業(yè)借由“智能+”故事來進(jìn)行提高房價。

對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對雷鋒網(wǎng)表示：“對于房地產(chǎn)商來說，做智慧社區(qū)、智能家居是優(yōu)化產(chǎn)品的體現(xiàn)。但要防范借精裝修房等來變相提高房價的可能，這是需要注意的內(nèi)容?！?/span>

在智慧城市行業(yè)人士陳志剛看來，房地產(chǎn)商投入科技的目的應(yīng)該是要做更以人為本，并能讓老百姓住得起的房子。

事實上，無論是國家提出的產(chǎn)城融合還是智慧城市建設(shè)，其目的都是讓人們的生活更加的便利，生活的環(huán)境變得越來越好。

這并非只讓馬兒跑，還不喂馬兒吃草。

廣聯(lián)達(dá)副總裁郭建鋒對雷鋒表示到：“目前在房地產(chǎn)開發(fā)這一環(huán)節(jié)，數(shù)字化技術(shù)已經(jīng)可以做到全流程、全要素的進(jìn)行參與了。”

數(shù)字化技術(shù)全程參與項目帶來的直接結(jié)果就是，不僅建筑質(zhì)量有了保證，同時在建筑成本優(yōu)化、建筑速度提升、碳排放等各個方面都有了顯著的優(yōu)化。

我們的目標(biāo)是將每個項目的成本降低1/3，進(jìn)度提升50%，碳排放要降低50%。

郭建鋒接著說到：“這雖然是一個大的目標(biāo)，但很多項目確實已經(jīng)實現(xiàn)節(jié)省30%的建筑成本。”

毫無疑問，這降低的成本，足夠讓房地產(chǎn)商來進(jìn)行社區(qū)、建筑的智能化升級。

在嚴(yán)躍進(jìn)看來，智慧城市和社區(qū)的關(guān)系比較大，房地產(chǎn)企業(yè)在此類領(lǐng)域中，其實也是一個城市運營商的概念。尤其是在數(shù)字經(jīng)濟下，房企需要積極進(jìn)行各類基礎(chǔ)設(shè)施的打造，同時真正和社區(qū)和大消費等結(jié)合，以此來尋求增長，而并非是通過提高房價。

同時，空間的智慧化升級，也降低房企未來運營的成本，而在運營中則可以通過獲取的數(shù)據(jù)，為業(yè)主提供差異化的增值服務(wù)來獲取回報。

由此來看，目前絕大多數(shù)單純想通過提高房價來獲取收益的房地產(chǎn)商，仍處于“試水階段”。

事實上，在智慧城市建設(shè)中，房地產(chǎn)企業(yè)是一個不可缺少的“中堅力量”

大多數(shù)城市的體育館、劇院、社區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、商業(yè)、寫字樓都是由房地產(chǎn)企業(yè)來進(jìn)行運營管理。這些場景的智慧化升級是智慧城市建設(shè)不可或缺的一部分，在這個過程中，房地產(chǎn)企業(yè)有著天然的優(yōu)勢。

如華潤置地通過自己的搭建的瑞云系統(tǒng)已經(jīng)試點了多個項目，在華潤深圳灣片區(qū)華潤置地還替政府代建和代運營了一些市政設(shè)施，例如春繭體育館，深圳灣人才公園，形成了一套完整的綜合開發(fā)和運營模式。

”試水“的華潤置地，顯然為后來者提供了一個可供參考的示范。

但顯然，排在房地產(chǎn)榜首的恒大，還是更熱衷于“造車”

數(shù)據(jù)顯示，恒大僅在2019年，在“造車夢”上就砸下了3000億元。

而恒大汽車2020年上半年錄得虧損24.57億元，年報顯示，恒大汽車2018年和2019年分別虧損14.28億元和49.47億元。據(jù)此，截至2020年上半年，恒大汽車三年來已累計虧損88.32億元。

近日，恒大為辟謠“假造車”新聞，放出的恒馳路測照片

雖連年虧損，但許家印仍樂此不疲，并喊下了“打造享譽全世界的民族品牌”的愿景，和實現(xiàn)到2025年產(chǎn)銷100萬輛、2035年產(chǎn)銷500萬輛的目標(biāo)。

而反觀恒大智慧科技公司，雖掛著互聯(lián)網(wǎng)智慧城市生態(tài)運營商的頭銜，喊著“為生活注入科技”為使命的口號，但卻并沒有什么進(jìn)展。而其公司的注冊資本也僅為恒大在2019年造車投入上的千分之一。

可見的是，作為智慧城市建設(shè)的中堅力量，房地產(chǎn)企業(yè)還并未做好準(zhǔn)備，雖口喊著“城市運營商”的目標(biāo)，但仍缺乏了一些誠意。

參考文獻(xiàn)：

[1]房地產(chǎn)做不好副業(yè),燃次元 侯燕婷.

[2]智慧地產(chǎn)需要引路人,Alter聊科技.