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唐家沱樓市啟動！

 昵稱72760951 2020-12-04

（圖片來源于網(wǎng)絡(luò)）

當大家都認為像融景城、御瀾道、中央廣場這些網(wǎng)紅盤陸續(xù)清盤的時候，江北區(qū)樓市就會跟渝中一樣，步入尾聲。
但大家都錯了！
 
從最近一些跡象看，江北區(qū)似乎已經(jīng)啟動了向東的擴張！
因為，唐家沱開始供應(yīng)！
 
實際上，唐家沱在重慶的知名度其實一直不輸解放碑。
比如打麻將對家“點炮”沒走反被自摸的時候，2018年世界杯拿10000元壓德國隊必贏韓國的時候，遇到渣男還借了錢給他的時候，傳統(tǒng)的重慶人都會提到唐家沱。
有一絲哀怨，也有一絲憂傷。
 
而隨著歷史的進程，以唐家沱為代表的江北東，實際上已經(jīng)站到舞臺上來了！

01

土拍

（來源于銳理數(shù)據(jù)）

唐家沱又供地了！
掛牌的樓面單價達到了6147元/㎡。
大致和西永、蔡家的核心區(qū)域差不多起拍價。
前一段時間唐家沱還成交了一塊地，成交價7479元/m2，和一些熱點新興區(qū)域的成交價也差不多。
 
于是，問題來了，雖然大家常提到唐家沱，但我估計大多數(shù)人，并不清楚唐家沱具體是個什么情況。
甚至很多人連他在哪里都不清楚...

（位置示意圖）

他在這里。
看地圖，唐家沱的地理位置其實不差！
相較于其他新興拓展的區(qū)域，唐家沱屬于解放碑直徑10KM半徑的區(qū)域，沿江，比鄰城市綠肺鐵山坪森林公園。
物理距離上，距離觀音橋、重慶北站、江北機場，都差不多在13KM以內(nèi)（直線距離）。
區(qū)域內(nèi)有軌道4號線，連接龍興和重慶北站方向。
 
兩個特點：
一來，幾乎沒新樓盤，所以關(guān)注度不高
二來，這里連舊樓盤也非常少

那么這里到底有沒有價值？

02

熟悉的陌生人


其實唐家沱有故事。
 
1）他是誰？
唐家沱實際上承載著一段豐富的歷史。
 

  • 碼頭

 
唐家沱的地名，來源于他的地形。
很久很久以前，長江就在這一代形成了一個回水沱，江面遼闊，水勢平緩，有利于船舶?？?，早在唐代，這里就成為了停泊港。
明清時期更成為重慶重要的碼頭。

（意境圖 來源于網(wǎng)絡(luò)）

  • 制造業(yè)


因為有碼頭，一脈相承的便是造船。
解放時期，唐家沱是重慶造船業(yè)的重要基地，著名的民生機器廠的前身東風造船廠就在這。
于是，西南第一艘國產(chǎn)鋼質(zhì)船、長江第一艘大型豪華旅游船、西南地區(qū)最大的萬噸級出口船、西部第一艘出口歐洲的成品油輪...
都從這里開出去。

（圖片來源于網(wǎng)絡(luò)）
除了造船廠，這里還有抗戰(zhàn)兵工廠、制藥九廠、三民印刷......
 

  • 避難所

 
1937年底，國民政府遷都重慶。
1938年起，日本狂轟濫炸，一些政府官員、社會名人和城區(qū)群眾必須避難。
朝天門每天有過河船往來唐家沱，于是矛盾、黃炎培、于學忠、曹禺等名人都曾居住于此。
 
2）1913年的故事
 
更早一點，故事還要到1913年。
亞細亞石油公司為了占領(lǐng)中國內(nèi)陸市場，在唐家沱開埠設(shè)庫，讓這里有了先進的相關(guān)技術(shù)。
同時，還在這里建造了很多當時重慶少有的建筑，比如豪華洋樓。

（圖片來源于網(wǎng)絡(luò)）
106年的房子別有一番韻味。
 
唐家沱的歷史底蘊，很豐滿。
有大量那個時代的記憶，也有大量產(chǎn)業(yè)人口的記憶。
讓我想起了南濱路，還真有幾分相似，如果比起來，不落下風。
不過發(fā)展到現(xiàn)代，唐家沱似乎只剩下故事，缺了點酒。
 
這個酒，可以理解為現(xiàn)代化的城市要素。

03

全新定位


實際上，唐家沱距離主城區(qū)成熟中心區(qū)域，真不遠。
但或許是受制于海爾路奔跑的大貨車，以及輪船汽笛聲、道路路況和配套等因素，唐家沱在大家眼里，似乎很遙遠。
 
直至后來，他出現(xiàn)了另外一個名字，叫唐桂新城。
 
1）唐桂新城
 
唐桂新城，規(guī)劃面積8.2平方公里，規(guī)劃人口6萬余人，重點是發(fā)展文化休閑、智慧服務(wù)、體驗商業(yè)、健康養(yǎng)生四大產(chǎn)業(yè)。
具體而言，是將鐵山坪生態(tài)區(qū)和港城工業(yè)園區(qū)相連，并通過北濱路延伸段串聯(lián)，直通江北嘴。
形成江北的大都市區(qū)。

（江北嘴）
而按照規(guī)劃，唐桂新城的打造周期，預(yù)計在8-10年。

（來源于重慶時報）

2）機遇
 
因此，對于唐家沱來說，如今遇到了機遇。
一是江北核心區(qū)必然的擴張
二是產(chǎn)業(yè)的發(fā)展串聯(lián)方向

（示意圖）
江北區(qū)的核心區(qū)域面積非常有限，沿長江拓展，成了必然趨勢。
往東，還能依托軌道4號線，形成寸灘、唐家沱、魚嘴、復(fù)盛、龍興一條生態(tài)+產(chǎn)業(yè)的發(fā)展路線。
 
生態(tài)資源（長江、鐵山坪森林公園），產(chǎn)業(yè)（旅游：唐桂新城、傳統(tǒng)制造業(yè)：海爾工業(yè)園、物流：果園港），最后抵達國際化城市副中心龍興。
 
所以，江北往東的重要節(jié)點「唐桂新城」曾被列為江北區(qū)“重點工程”之一，和江北嘴中央商務(wù)區(qū)、北濱路經(jīng)濟帶處于同等重要的位置。
 

（意境圖）

實際上，按照現(xiàn)代化交通體系，唐桂新城區(qū)域內(nèi)，有渝宜高速、海爾路城市干道、機場快速路；
而真正的利好是，新規(guī)劃的海爾路復(fù)線、北濱路延伸線，和軌道4號線正在建的2期。
交通通勤和路況，是唐家沱過去的硬傷，會明顯改善。
 
其次，對唐桂新城的整體城市面貌和生活體驗感帶來很多影響的寸灘港，將會搬遷！
水港功能搬遷到果園港后，這里會建設(shè)寸灘港郵輪母港項目，搖身一變成了景區(qū)！交通環(huán)境也就有可能大幅改善！
這個事，在2019年被列為市級重大項目！

（臺灣漁人碼頭 圖文無關(guān)）

如此一來，唐家沱有沒有機會成為下一個磁器口，或者彈子石，或者圍繞文化產(chǎn)業(yè)、碼頭特色，大作文章？
 
顯然，這是現(xiàn)代城市發(fā)展的重大機遇！

04

具體配套


唐家沱本身的配套其實比較豐富。
 
1）生活配套
 
交通上，唐家沱區(qū)域內(nèi)有已經(jīng)開始運營的軌道4號線一期，起于民安大道，止于唐家沱。二期拓展工程正在施工，會橫跨江北腹地，連通龍興與石馬河一帶。
途中可與5號線、9號線、10號線、環(huán)線換乘，事實上就達到了通達全城效果。
 
學區(qū)上，唐家沱擁有一所江北區(qū)的重點中學，重慶第十八中學，他是重慶市首批重點中學之一。

（圖片來源于網(wǎng)絡(luò)）
另外，還有江北區(qū)實驗學校、唐家沱小學、載英中學等。
 
2）生態(tài)
 
唐家沱擁抱的是國家級森林公園-鐵山坪森林公園。
論森林，照母山顯然不是一個量級的。
 
像20000畝鐵山坪森林公園這樣的天然氧吧，又十分方便，極少房地地產(chǎn)開發(fā)項目讓他保持了原生態(tài)。
重慶主城區(qū)，非常稀缺了。

 （鐵山坪森林公園）

3）產(chǎn)業(yè)
 
現(xiàn)代的唐家沱，產(chǎn)業(yè)主要以工業(yè)園為主。
諸如港鴻都市工業(yè)園、海爾工業(yè)園、東田中小企業(yè)科技孵化園、兩江產(chǎn)業(yè)園、凱爾國際冷鏈物流產(chǎn)業(yè)園、中集汽車產(chǎn)業(yè)園等大大小小的產(chǎn)業(yè)園區(qū)遍布。
給江北區(qū)的GDP貢獻不小。

 
4）需求
 
以上線索綜合到一起，就出現(xiàn)了一張畫面。
 
在過去，歷史底蘊豐富，有故事
到現(xiàn)代，工業(yè)園區(qū)為主，不缺江、山這樣的自然資源
城市道路交通體系面臨顯著優(yōu)化
隨著江北核心區(qū)擴展，迎來重大發(fā)展紅利！
 
具體到樓市，也就有了新一輪定位。
因為這里的需求實際上是旺盛的。
比如有很明顯的三類人：

  • 地緣性人口

也就是周邊常住人口，老居民，換房需求
 

  • 產(chǎn)業(yè)人口

附近工業(yè)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)人口，隨著生活水平提高，結(jié)婚生子，催生出剛需型和改善型住房需求
 

  • 外溢型需求

生活工作在江渝北區(qū)域的一些年輕人，一些外地來重慶的人口。
當核心或熱門區(qū)域房價已經(jīng)高漲，購房成本偏高，在通勤半徑范圍內(nèi)，房價更便宜的地方，就成了目標區(qū)域
 
基于此，唐家沱的樓市，在新房供應(yīng)量極少的情況下，當然也就充滿了機遇。

05

區(qū)域樓市潛力


目前唐家沱新樓盤很少，此前的主要代表是港城印象和華融現(xiàn)代城，除此之外，還有今年才拿地的新城地塊。
前兩者都在港城工業(yè)園區(qū)。
新城的地更靠近18中，鐵山坪森林公園的入口，位置會更好一些。
 
1）地塊

（圖片來源于重慶銳理數(shù)據(jù)）
新城是5月9日拍的地，臨海爾路，附近恰好是在建的4號線鐵山坪站，交通很便捷。
（圖片來源于網(wǎng)絡(luò)）

體量上，項目差不多在12萬方。
 
不過，這塊地，也經(jīng)歷過“黑天鵝”。
因為“你懂得”原因，坊間有傳新城賣地，但實際上，這塊地不僅沒有出售，據(jù)我所知，這個月他的外展場就出來了。
 
因為，土地的優(yōu)質(zhì)是顯而易見。
反而還值得期待。
 
2）比較明顯的差異性優(yōu)勢
 
我們在看待一個區(qū)域價值時，最核心的要素無非是「供需關(guān)系」「潛力預(yù)期」。
回過頭來看，唐家沱供小于求，在城市發(fā)展的車輪下，一條濱江路，一條地鐵線，把他推到了城市發(fā)展的軌跡上來。
這其實也是開發(fā)商的拿地邏輯！
 

  • 價比高

  • 交通、學區(qū)配套較為完善

  • 新房項目少，競爭力小

  • 潛在需求大

  • 區(qū)域并非全新開發(fā)，已有良好的基礎(chǔ)和明確的優(yōu)化方案

 
于是，唐家沱開始土地供應(yīng)。
信號在于：區(qū)域發(fā)展或就此提速！
 

06

最后

（圖片來源于網(wǎng)絡(luò)）

城市的發(fā)展，是無法阻擋的洪流。
更新是一條路，擴展是一條路。
對于實力強勁的江北區(qū)，向東擴張，有生態(tài)條件、有區(qū)域優(yōu)勢，有全面的道路、交通、配套優(yōu)勢，還有土地優(yōu)勢！
 
顯然，已經(jīng)明確的開始了！

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